Regolarizzare l’abuso edilizio premette distinguerne la tipologia, allo stato sono due le formule sananti dalle quali dipende l’intero procedimento sia ai fini dell’applicazione delle sanzioni e sia ai fini della formazione del silenzio – diniego o del silenzio – assenso. Vediamo i punti fondamentali che separano la classificazione tra difformità totali, difformità parziali, variazioni essenziali, anche laddove non rientranti nel regime dell’art.36-bis, varianti e tolleranze di cantiere.
- Difformità totali
- Variazioni essenziali rientranti nel regime delle difformità totali
- Difformità parziali
- Variazioni essenziali
- La differenza tra le variazioni essenziali e le varianti
- Tolleranze costruttive e tolleranze esecutive
- Iscriviti
Difformità totali
Ai sensi dell’art.36 del Testo Unico per l’Edilizia è possibile regolarizzare interventi edilizi eseguiti in assenza o in totale difformità dal Permesso di Costruire o dalla Segnalazione Certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire da ricondursi alle ipotesi di cui all’art.31 del d.P.R.380/2001. Si tratta della realizzazione di un manufatto edilizio totalmente diverso rispetto a quello assentito sia nell’intero e sia relativamente a una sua porzione, se questa è utilizzabile autonomamente, e abbia una sua specifica rilevanza, per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche, diversa destinazione del bene o se realizzata volumetria superiore rispetto a quella di progetto.
Per quanto sopra si ha difformità totale quando l’opera realizzata è essenzialmente, strutturalmente o in ogni sua parte difforme e non più riferibile a quella assentita nel Permesso di Costruire, più precisamente laddove edificato un nuovo manufatto rispetto al provvedimento.
Variazioni essenziali rientranti nel regime delle difformità totali
Rientrano nelle difformità totali le variazioni essenziali che, pertanto, non potranno essere ricomprese nel recente introdotto regime dell’art.36-bis, se riguardanti edifici vincolati ai sensi del D.Lgs 42/2004, o ubicati all’interno di parchi e riserve naturali, in aree protette ai sensi della normativa relativa alle zone pSIC, SIC, ZSC e ZPS, compresa la fascia esterna di influenza per una larghezza di 200 metri, ed immobili in aree sottoposte a vincoli di assetto idrogeologico. Sul tema è interessante Consiglio di Stato, Sezione V, Sentenza n.1726 del 21/03/2011: “A norma degli artt. 31 e 32 t.u. delle disposizioni in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, gli interventi edilizi in totale difformità dalla concessione, sanzionabili con l’ordine di demolizione, sono quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche e di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile”.
Per approfondire le difformità totali e l’assenza del titolo:
Difformità parziali
A norma dell’art.36-bis del Testo Unico per l’Edilizia è consentito regolarizzare interventi eseguiti in parziale difformità o con variazioni essenziali rispetto al Permesso di Costruire, alla SCIA in alternativa o alla SCIA di cui all’art.22 del d.P.R. 380/2001, così come le variazioni essenziali al di fuori delle ipotesi viste al paragrafo precedente. Si considerano interventi edilizi realizzati in parziale difformità rispetto al titolo abilitativo le opere che rispetto al permesso di costruire, art.10 d.P.R. 380/2001, e alla SCIA in alternativa al P. di C., art.23 d.P.R. 380/2001, risultino parzialmente difformi, le opere che, legittimabili nel regime della SCIA di cui all’art. 22 d.P.R. 380/2001 siano state realizzate in sua assenza. Per i medesimi il Testo Unico per l’Edilizia consente regolarizzare attraverso la SCIA in sanatoria, rispetto alla quale, con l’entrata in vigore del d.L.69/2024, Decreto Salva Casa 2024, con l’art.36-bis, dal 30/05/2024 mutano il requisito della doppia conformità allo strumento urbanistico vigente e il regime del silenzio-diniego che diventa silenzio-assenso nel decorso di giorni quarantacinque dalla presentazione per il permesso di costruire e di giorni trenta per la segnalazione certificata di inizio attività.
Sentenza n.55483/2018 Corte di Cassazione, Sez. III
Per una migliore definizione “per difformità parziali si intendano gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza”, si tratta, quindi, di interventi eseguiti in parziale difformità laddove l’aumento del volume o della superficie sia di modesta entità.
Per approfondire le difformità parziali:
Variazioni essenziali
La pronuncia Sentenza n.55483/2018 Corte di Cassazione, Sez. III “per variazioni essenziali si intendano, invece, gli aumenti di cubatura o di superficie riguardanti parti accessorie che non abbiano specifica rilevanza”, in questo caso l’aumento del volume o della superficie sia di modesta entità, mentre la variazione essenziale si riscontra nelle medesime modifiche laddove interessanti parti accessorie di non specifica rilevanza.
Sentenza n.52977/2018 Corte di Cassazione
Variazioni essenziali “caratterizzate da “incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 del D.P.R. n. 380/2001, le quali sono perciò soggette al rilascio di un permesso a costruire nuovo ed autonomo rispetto a quello originario in osservanza delle disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante”.
Sentenza n.1484/2017 Consiglio di Stato, Sezione VI
“Il concetto di variazione essenziale attiene alle modalità di esecuzione delle opere, mentre le varianti riguardano la richiesta di variazione del titolo autorizzativo” – “le varianti, a loro volta, si distinguono in varianti essenziali e in modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello approvato, soggette al rilascio di un permesso in variante. Le varianti essenziali, sono caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario e sono soggette al rilascio di un permesso di costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario. Ai fini sanzionatori, in caso di variazioni essenziali è prevista la demolizione delle opere abusive” –
La differenza tra le variazioni essenziali e le varianti
Sentenza n.52977/2018 Corte di Cassazione
Varianti in senso proprio: “consistenti in modificazioni qualitative o quantitative, seppure di consistenza non rilevante rispetto al progetto approvato (che non comportano cioè un sostanziale e radicale mutamento), le quali necessitano del rilascio del “permesso in variante”, complementare ed accessorio rispetto all’originario permesso a costruire” –.
Varianti leggere o minori: “quelle che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia e sono tali da non alterare la sagoma dell’edificio (nonché rispettose delle prescrizioni eventualmente contenute nel permesso a costruire)” –
Per approfondire la procedura:
Tolleranze costruttive e tolleranze esecutive
Per trattare le tolleranze bisogna effettuare una distinzione tra le costruttive e le esecutive, come disposto dall’art. 34-bis del d.P.R.380/2001.
Si intendono tolleranze costruttive le modifiche realizzate durante l’esecuzione dei lavori, nel rispetto della disciplina urbanistico – edilizia per le quali ammesso il discostamento rispetto alle misure progettuali quali l’altezza, i distacchi, la volumetria, la superficie coperta e a ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.
Diversamente le tolleranze esecutive riguardano le irregolarità geometriche, lievi modifiche alle finiture, differente collocazione degli impianti e opere interne eseguiti nel corso dei lavori di attuazione del titolo abilitativo edilizio, se rispettose della disciplina edilizia e non comportanti pregiudizio all’agibilità dell’immobile, le stesse non possono applicarsi agli edifici assoggettati a vincolo paesaggistico di cui al d.Lgs 42/2004.
Per approfondire le tolleranze di cantiere
Breve approfondimento sul concetto della doppia conformità dell’opera abusiva
Conformità alla disciplina urbanistico edilizia
La conformità alla disciplina urbanistico edilizia va ricondotta alle Norme Tecniche di Attuazione dello strumento urbanistico vigente, attiene, pertanto le verifiche plano – volumetriche dell’edificio, in termini di superficie coperta e volumetria realizzate rispetto a quelle ammesse per la zona territoriale omogenea nella quale ricade l’immobile. Secondo il dettato dell’art.36-bis questa verifica va effettuata nel momento in cui si presenta il progetto in sanatoria.
Conformità rispetto ai requisiti prescritti dalla disciplina urbanistico edilizia
La conformità rispetto ai requisiti prescritti dalla disciplina urbanistico edilizia, invece, riguarda le disposizioni del Regolamento Edilizio Comunale e delle normative settoriali circa modalità costruttive e tecnico-estetiche, requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e di agibilità. Rientrano, pertanto, tra essi le verifiche riguardanti le superfici utili e i rapporti aero-illuminati, le superfici non residenziali, e così via. Secondo il dettato dell’art.36-bis questa verifica va effettuata nel momento in cui realizzato l’abuso.
Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita
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