Tipologie interventi edilizi: classificazione parziali difformità Decreto Salva Casa 2024

Si considerano interventi edilizi realizzati in parziale difformità rispetto al titolo abilitativo:

le opere che rispetto al permesso di costruire, art.10 d.P.R. 380/2001, e alla SCIA in alternativa al P. di C., art.23 d.P.R. 380/2001, risultino parzialmente difformi;
le opere che, legittimabili nel regime della SCIA di cui all’art. 22 d.P.R. 380/2001 siano state realizzate in sua assenza.

Per i medesimi il Testo Unico per l’Edilizia consente regolarizzare attraverso la SCIA in sanatoria, rispetto alla quale, con l’entrata in vigore del d.L.69/2024, Decreto Salva Casa 2024, con l’art.36-bis, dal 30/05/2024 mutano il requisito della doppia conformità allo strumento urbanistico vigente e il regime del silenzio-diniego che diventa silenzio-assenso nel decorso di giorni quarantacinque dalla presentazione.

Classificare gli interventi nel regime della “parziale difformità”

Il d.P.R. 380/2001, Testo Unico per l’Edilizia, si compone di una serie di disposti che consentono individuare il titolo edilizio corrispondente alla tipologia delle opere da eseguire o da regolarizzare, in primis è l’art. 3 a classificare le diverse categorie degli interventi edilizi al comma 1, ponendo, per ognuno, relative prescrizioni.

Nella seguente disamina viene indicata tra i titoli edilizi la SCIA in alternativa al permesso di costruire in relazione a cui è importante precisare essa sia ammessa solo per la realizzazione di nuove opere e non laddove si tratti di un progetto in sanatoria, per la quale non è consentita.

Manutenzione straordinaria

Titoli edilizi: CILA o SCIA, in alcuni casi P. di C. o SCIA in alt. al P. di C

Titoli edilizi regolarizzazione: CILA tardiva o in sanatoria, SCIA o P. di C. in sanatoria

a) rinnovo e sostituzione di parti, anche strutturali, degli edifici.

In relazione alla dizione “anche strutturali” se le opere le interessano o le hanno interessate è necessaria la SCIA in luogo della CILA.

b) realizzazione e integrazione servizi igienico-sanitari e tecnologici, con esclusione della modifica del volume complessivo dell’edificio e il cambio della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante;

c) frazionamento e fusione delle unità immobiliari, con ammissione di opere, variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico, escluse la modifica della volumetria complessiva e il cambio della destinazione d’uso originaria;

Volume complessivo: se varia occorre il P. di C., eccetto i casi rientranti nella ristrutturazione edilizia, laddove rimasto inalterato è sufficiente la CILA, previo il mancato interessamento delle parti strutturali;

Cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: prima dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, occorreva il P. di C., oggi, per alcune tipologie di intervento il mutamento della destinazione d’uso è ammesso con la SCIA, e, come nel superiore caso, se non variato è sufficiente la CILA senza interessamento delle parti strutturali;

d) modifiche ai prospetti degli edifici privi di difformità, necessarie ai fini dell’agibilità e dell’accesso all’immobile, con esclusione degli immobili assoggettati a tutela ai sensi del d.Lgs 42/2004;

Agibilità e accesso: se occorrenti tali modifiche sarà necessario in alcuni casi conseguire il P. di C. o la SCIA, se la modifica ai prospetti contempla il disposto della norma è sufficiente la CILA;

Immobili tutelati, d.Lgs 42/2004: la modifica al prospetto di un immobile vincolato prepone o il conseguimento del P. di C. o la presentazione della SCIA, da distinguersi in relazione agli strumenti urbanistici vigenti nel comune ove ricade l’immobile;

Restauro e risanamento conservativo

Titoli edilizi: CILA o SCIA

Titoli edilizi regolarizzazione: CILA tardiva o in sanatoria, SCIA in sanatoria (se applicabili)

a) consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, inserimento di elementi accessori e impianti, eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio, con ammesso il cambio della destinazione d’uso se compatibile.

Gli interventi se interessate parti strutturali prepongono la SCIA in luogo della CILA.

Non ci si sofferma sul cambio della destinazione d’uso comportante il P. di C. in quanto è lo stesso disposto normativo a riportare esso debba essere compatibile.

Ristrutturazione edilizia

Titoli edilizi: SCIA, in alcuni casi, P. di C. o SCIA in alt. al P. di C

Titoli edilizi regolarizzazione: SCIA o P. di C. in sanatoria

a) ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, eliminazione, modifica e inserimento di nuovi elementi ed impianti;

Eccetto i casi nei quali previsti anche ulteriori interventi comportanti l’ottenimento del P. di C., ad esempio il cambio della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante non rientrante tra le tipologie ammesse con la SCIA dal d.L.69/2024, le opere si realizzano la la SCIA.

b) demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con differenti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico;

Le opere si realizzano con la SCIA, differentemente occorre ottenere il P. di C. se esse non contemplano le “innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”.

c) demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana;

d) demolizione e ricostruzione degli immobili tutelati, d.Lgs 42/2004, o siti in aree tutelate, art.136 c.1, lett. c), d) e art.142 d. Lgs 42/2004, o in zona “A” o assimilabili, d.M.1444/1968, o nei centri e nuclei storici consolidati, o negli ambiti di particolare pregio storico e architettonico, senza incremento volumetrico, variazione della sagoma, dei prospetti, del sedime e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente;

Gli interventi si realizzano con la SCIA se non comportanti incrementi di volumetria per i quali, invece, occorre il P. di C., previa ammissione in base alla normativa e agli strumenti urbanistici comunale degli stessi.

Nuova costruzione

Titoli edilizi: P. di C. o SCIA in alternativa al P. di C. che in alcuni casi mutano in Attività edilizia da non comunicare, CILA, SCIA

Titoli edilizi regolarizzazione: P. di C. in sanatoria, in alcuni casi CILA tardiva o in sanatoria, SCIA in sanatoria

a) realizzazione edifici fuori terra o interrati, urbanizzazione primaria e secondaria non realizzata dal comune, installazione torri, tralicci e ripetitori;

Occorre sempre il P. di C. o la SCIA in alternativa.

b) ampliamento edifici esistenti con modifiche della sagoma esistente;

Se trattasi di ampliamento pertinenziale è consentito con SCIA, in caso contrario si consegue il P. di C. o si presenta la SCIA in alternativa;

c) interventi pertinenziali in zone di pregio ambientale e paesaggistico o comportanti la realizzazione di un volume maggiore al 20% del volume dell’edificio principale;

La realizzazione di un volume non superiore rispetto al 20% dell’edificio principale è ammessa con la SCIA, in caso contrario occorre il P. di C.

d) installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, escludendo gli stessi se diretti a soddisfare esigenze temporanee, tende, unità abitative mobili e loro pertinenze e accessori collocate, in via permanente, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti se preventivamente autorizzate sotto il profilo urbanistico e edilizio e, laddove previsto, paesaggistico, purché non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative settoriali;

I manufatti leggeri e/o prefabbricati, le strutture di qualsiasi genere, roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, depositi, magazzini e simili, se finalizzati a soddisfare esigenze temporanee, con durata di mesi sei, rientrano nell’attività edilizia libera;

Le tende, le unità abitative mobili, loro pertinenze e accessori installate permanentemente nelle strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti sono realizzabili con la SCIA.

e) realizzazione di depositi di merci o di materiali, di impianti per attività produttive all’aperto, di infrastrutture e impianti, anche per pubblici servizi se trasformato in modo permanente il suolo non costruito;

Le opere comportano ottenere il P. di C. o presentare la SCIA in alternativa, laddove modificato in modo permanente il suolo non edificato, se invece hanno carattere temporaneo possono rientrare, in relazione alla normativa vigente e agli strumenti urbanistici, o nell’attività edilizia libera o necessitare della presentazione della CILA in alcuni casi e della SCIA in altri.

Ristrutturazione urbanistica: omissis

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita