L’articolo analizza l’art. 34-ter del DPR 380/2001, che disciplina la regolarizzazione di difformità edilizie storiche non riconducibili agli strumenti ordinari. La norma permette di gestire situazioni consolidate evitando demolizioni, tutelando il diritto dei privati e semplificando le procedure. Evidenzia la responsabilità del progettista nella ricostruzione dello stato legittimo.

di STUDIO SALAMITA

Oggetto specifico della norma

Nel sistema sanzionatorio edilizio delineato dal DPR 380/2001, l’art. 34-ter si configura come una disposizione di recente introduzione, destinata a disciplinare una specifica categoria di difformità edilizie caratterizzate dalla loro dimensione storica e dalla difficoltà di riconduzione agli ordinari strumenti repressivi o di sanatoria. La norma interviene, in particolare, sulle varianti in corso d’opera realizzate in epoca antecedente all’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, le quali, pur costituendo parziali difformità rispetto al titolo edilizio originario, non presentano i caratteri dell’abuso edilizio sostanziale e non risultano riconducibili al regime delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis.

La procedura si qualifica come una forma di sanatoria speciale a carattere eccezionale e temporalmente delimitato, che si fonda sulla combinazione tra il dato storico dell’intervento e la sua limitata incidenza urbanistica, non si tratta, quindi, di un meccanismo generalizzato di regolarizzazione, ma di uno strumento puntuale volto alla gestione di situazioni consolidate nel tempo e non più coerentemente trattabili secondo i modelli repressivi ordinari. Applicare l’art.34-ter (in presenza di determinati requisiti) consente la regolarizzazione di difformità risalenti che non giustificherebbero interventi demolitori alla luce del principio di proporzionalità. Oltremodo potrebbero ridursi sia il contenzioso amministrativo e sia il carico repressivo degli enti locali in relazione a situazioni ormai storicizzate.

In ultimo il disposto in argomento può essere ritenuto tale da svolgere una funzione certificativa, contribuendo alla ricostruzione e definizione dello stato legittimo degli immobili.

L’ambito applicativo della norma è rigorosamente circoscritto a interventi che presentano congiuntamente i seguenti requisiti: realizzazione in parziale difformità dal titolo edilizio, esecuzione in data antecedente al 28 gennaio 1977, qualificazione come varianti in corso d’opera, ed esclusione della riconducibilità alle tolleranze costruttive.

Restano escluse le difformità irrilevanti ex art. 34-bis, ovvero le tolleranze costruttive, gli abusi edilizi totali o radicali e gli interventi incidenti su parametri urbanistici essenziali, la norma, quindi, opera esclusivamente su un’area residuale dell’illecito edilizio, caratterizzata da marginalità strutturale e storicizzazione dell’intervento.

Particolare rilevanza sistematica assume il comma 4 della disposizione, che disciplina le difformità accertate in sede di sopralluogo o attività ispettiva, in assenza di provvedimenti repressivi e in relazione a immobili assistiti da titolo di agibilità o abitabilità non annullato. In tale ipotesi, il legislatore opera una deroga espressa al regime ordinario delle difformità edilizie, prevedendo l’applicazione del regime delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis. Tale previsione determina un effetto di consolidamento giuridico dello stato di fatto, fondato sulla valorizzazione dell’inerzia amministrativa e sulla tutela dell’affidamento incolpevole del privato, con conseguente attenuazione della rigidità del principio di stretta legalità urbanistica.

Lo stato legittimo

Elemento centrale è il sistema probatorio dell’epoca di realizzazione delle difformità, articolato su due livelli. In via primaria opera la prova documentale ai sensi dell’art. 9-bis del DPR 380/2001, mediante atti amministrativi, documentazione catastale storica, rilievi e fotografie d’epoca. Solo in via residuale è ammessa la dichiarazione asseverata del tecnico incaricato, nei casi di impossibilità oggettiva di reperire documentazione, con conseguente assunzione di responsabilità ai sensi del DPR 445/2000 in caso di falsità o mendacio.

La regolarizzazione delle difformità avviene mediante una procedura semplificata che prevede la presentazione di SCIA in sanatoria, il pagamento di una oblazione amministrativa determinata secondo criteri analoghi all’art. 36-bis, e l’eventuale acquisizione dei pareri delle amministrazioni competenti. Resta fermo il potere di controllo successivo dell’Amministrazione ai sensi dell’art. 19 della Legge 241/1990, esercitabile in presenza di un interesse pubblico concreto e attuale.

Interfaccia con la disciplina paesaggistica

Particolare rilievo assume il rapporto con la disciplina paesaggistica: nei casi di interventi eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, la regolarizzazione è subordinata alla verifica della compatibilità paesaggistica, secondo quanto previsto dall’art. 36-bis, comma 5-bis, confermando la prevalenza della tutela paesaggistica quale limite esterno alla sanatoria edilizia.

Rapporto con l’art. 36-bis d.P.R. 380/2001

Il confronto con l’art. 36-bis del DPR 380/2001 evidenzia una chiara distinzione funzionale: mentre l’art. 34-ter riguarda esclusivamente varianti storiche consolidate ante 1977, l’art. 36-bis disciplina le difformità attuali o recenti sanabili mediante accertamento di conformità semplificato. Ne deriva una diversa ratio, poiché il primo ha funzione ricognitiva e stabilizzante del passato edilizio, mentre il secondo svolge una funzione sanante nel presente ordinamento urbanistico. In conclusione, l’art. 34-ter si configura come norma di chiusura del sistema edilizio, destinata alla gestione di situazioni storiche non più riconducibili agli strumenti ordinari di repressione o sanatoria. La disposizione realizza un equilibrio tra legalità urbanistica, proporzionalità dell’azione amministrativa, tutela dell’affidamento del privato e certezza dei rapporti giuridici immobiliari, contribuendo così alla razionalizzazione complessiva del sistema edilizio attraverso la trasformazione di situazioni di irregolarità storica in assetti giuridicamente definiti e stabilizzati.

Percorso operativo del progettista nella regolarizzazione ex art. 34-ter

Il progettista avvia l’attività mediante la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, attraverso la verifica dei titoli edilizi e della coerenza tra il progetto assentito e lo stato di fatto. In questa fase risulta essenziale il reperimento dei titoli edilizi originari e successivi, l’analisi delle planimetrie catastali storiche, la verifica di eventuali varianti in corso d’opera e l’accertamento delle difformità rispetto al titolo abilitativo. Ciò è fondamentale per consentire la corretta distinzione tra difformità irrilevanti riconducibili alle tolleranze costruttive, difformità potenzialmente sanabili e abusi edilizi non sanabili.

Una volta rilevate le difformità, il progettista procede alla loro qualificazione giuridico-tecnica, verificando la sussistenza dei presupposti applicativi dell’art. 34-ter del DPR 380/2001, in particolare deve accertare che l’intervento sia qualificabile come variante in corso d’opera, che si tratti di parziale difformità dal titolo edilizio, che la realizzazione sia antecedente al 28 gennaio 1977, che non rientri nelle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis e che non integri un abuso edilizio totale o sostanziale.

Ai fini della ricostruzione dell’epoca di realizzazione delle difformità, risulta opportuno seguire una gerarchia probatoria articolata. In via prioritaria, rileva la prova documentale, mediante il reperimento dei titoli edilizi originari e delle pratiche edilizie storiche, della documentazione catastale, delle aerofotogrammetrie, delle fotografie storiche e degli atti pubblici conservati negli archivi comunali. In via residuale, in assenza di documentazione idonea, è ammessa la prova tecnica, mediante relazione asseverata del professionista e dichiarazione sostitutiva di atto notorio, con conseguente assunzione di responsabilità ai sensi del DPR 445/2000 in caso di dichiarazioni false o mendaci.

Successivamente, il tecnico è tenuto a verificare la compatibilità urbanistica e normativa dell’intervento, con particolare riferimento alla conformità dell’opera agli strumenti urbanistici vigenti, all’assenza di interferenze con vincoli paesaggistici, idrogeologici o culturali, nonché all’eventuale necessità di acquisizione di autorizzazioni settoriali. Assume inoltre rilievo la verifica della disciplina paesaggistica e dei relativi profili autorizzativi, anche in coordinamento con la disciplina di cui all’art. 36-bis del DPR 380/2001. In presenza di vincoli, la regolarizzazione risulta subordinata all’acquisizione dei pareri e delle autorizzazioni degli enti e delle amministrazioni competenti.

La fase progettuale comprende la predisposizione della documentazione tecnica necessaria alla regolarizzazione, inclusi gli elaborati grafici rappresentativi dello stato legittimo e dello stato di fatto, la relazione tecnica asseverata, il quadro comparativo delle difformità e, ove necessario, eventuali relazioni specialistiche. La pratica viene strutturata mediante Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria, cui seguono la presentazione dell’istanza, il pagamento dell’oblazione e la gestione di eventuali richieste integrative dell’amministrazione procedente.

A seguito dell’esito positivo del procedimento, l’intervento si considera regolarizzato e si procede all’aggiornamento dello stato legittimo dell’immobile, pertanto, il progettista certifica la coerenza finale tra stato di fatto e quadro normativo di riferimento, consolidando la legittimazione urbanistico-edilizia dell’opera.

Responsabilità del progettista

Nel procedimento di regolarizzazione ex art. 34-ter del DPR 380/2001, il ruolo del progettista assume una rilevanza centrale non solo sotto il profilo tecnico, ma anche sotto il profilo giuridico e deontologico, in quanto soggetto deputato alla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile e alla corretta qualificazione delle difformità. Nell’ambito della SCIA in sanatoria, il tecnico assume la qualifica di asseverante, con conseguente responsabilità diretta in ordine alla veridicità dei dati riportati, alla corretta qualificazione giuridico-edilizia delle difformità, alla ricostruzione dello stato legittimo e alla coerenza tra elaborati progettuali e stato dei luoghi.

L’eventuale dichiarazione mendace o non veritiera comporta responsabilità ai sensi del DPR 445/2000, con possibili conseguenze penali (in particolare in relazione ai reati di falsità ideologica), amministrative e disciplinari.

Sul piano civilistico, il progettista risponde per errore professionale nella qualificazione dell’intervento, per danni derivanti da istruttoria incompleta o erronea e per omessa individuazione di vincoli o limiti urbanistici. Tale responsabilità può assumere rilievo contrattuale nei confronti del committente, soprattutto nei casi in cui la pratica di sanatoria venga rigettata o risulti inefficace a causa di errori tecnici imputabili al professionista.

Infografica procedura di verifica applicazione art.34-ter, d.P.R. 380/2001

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