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L’asseverazione del professionista di parte richiedente integra e conferma la valutazione del tecnico comunale, costituendo uno strumento di responsabilità condivisa con un meccanismo di doppio controllo: da un lato il SUE tutela l’interesse pubblico e la sicurezza strutturale, dall’altro il professionista asseverante garantisce la corretta applicazione delle prescrizioni e la veridicità delle autocertificazioni.

di STUDIO SALAMITA

• La funzione dello Sportello Unico per l’Edilizia
• Gli interventi aggiuntivi previsti dall’art. 36-bis
• Esemplificazione prescrizione lavori
• Analisi e modalità per la prescrizione dei lavori
• Interazione tra tecnico comunale e professionista
• Infografica Presentazione progetto, prescrizione e realizzazione interventi, conclusione del procedimento
• Iscriviti

La sanatoria edilizia, come noto, è lo strumento volto a regolarizzare opere edilizie eseguite in difformità rispetto agli strumenti urbanistici o ai titoli abilitativi, salvaguardando al contempo l’interesse pubblico e la sicurezza degli edifici, il legislatore, attraverso il d.P.R. 380/2001, ha delineato un quadro normativo che integra la possibilità di regolarizzazione con strumenti di controllo tecnico e responsabilità dei soggetti coinvolti. In particolare, l’art. 36-bis attribuisce allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) un ruolo fondamentale di verifica tecnica preventiva e condizionata, finalizzata a garantire non si verifichi l’abbassamento dei livelli di sicurezza previsti dalla normativa vigente.

La funzione dello Sportello Unico per l’Edilizia

Lo Sportello Unico per l’Edilizia svolge un duplice ruolo nell’ambito delle sanatorie:

Verifica tecnica: valuta la conformità delle opere rispetto alle normative tecniche vigenti, con particolare riferimento alla sicurezza antisismica (art. 4 D.M. 17 gennaio 2018), alla stabilità strutturale, alla sicurezza degli impianti (art. 33, D.P.R. 380/2001).

Valutazione di legittimità: accerta la compatibilità delle opere con gli strumenti urbanistici e paesaggistici e determina se la sanatoria possa essere concessa o se sia necessario eliminare le opere non sanabili.

Questa duplice funzione consente ai tecnici comunali di operare come filtro tecnico-amministrativo, prevenendo che la sanatoria diventi un mezzo per legittimare interventi irregolari o pericolosi, e rafforzando la tutela dell’interesse pubblico.

Regolarizzazione edilizia art. 34-ter del DPR 380/2001, ante Legge Bucalossi

Gli interventi aggiuntivi previsti dall’art. 36-bis

L’art. 36-bis prevede che il rilascio del permesso di costruire in sanatoria o la formazione della SCIA in sanatoria possa essere subordinato alla realizzazione di interventi aggiuntivi, qualora ciò sia necessario per garantire la sicurezza e la legittimità dell’opera (cfr. art. 36-bis, co. 1, D.P.R. 380/2001). Gli interventi addizionali previsti dall’art. 36-bis possono essere distinti in due categorie principali: gli adeguamenti tecnici, la rimozione o modifica di elementi non sanabili.

Gli adeguamenti tecnici comprendono tutte le trasformazioni necessarie a garantire la piena sicurezza dell’opera, tra questi figurano:

• il miglioramento della stabilità strutturale: interventi di consolidamento di elementi portanti, rinforzo di travi, pilastri, solai e fondazioni;
• l’adeguamento antisismico: applicazione delle disposizioni del D.M. 17 gennaio 2018 e delle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC 2018), al fine di ridurre il rischio sismico;
• la messa a norma degli impianti tecnologici: adeguamento degli impianti elettrici, idraulici, termici e di sicurezza, al fine di prevenire malfunzionamenti o situazioni di pericolo;
• l’eliminazione di difformità comportanti rischi: correzione di elementi costruttivi che possano compromettere la sicurezza dell’opera o dei suoi utilizzatori.

L’obiettivo principale di questa categoria è garantire la sicurezza strutturale e funzionale dell’opera, assicurando che la sanatoria non comporti una riduzione dei livelli di sicurezza.

Le rimozioni o le modifiche di opere non sanabili riguardano, invece, le opere che, per la loro natura o per la loro localizzazione, non possono essere “sanate”, tra questi:

• la rimozione delle opere abusive, incompatibili o non sanabili: demolizione di strutture realizzate in violazione della normativa urbanistica o paesaggistica;
• le modifiche correttive per sanabilità parziale: ovvero quegli interventi necessari a conformare parzialmente l’opera alle norme vigenti, come la riduzione di volumi, il rispetto delle distanze minime o la modifica della sagoma edilizia.

Questa categoria ha una finalità di tutela dell’interesse pubblico, impedendo che la sanatoria legittimi interventi incompatibili con gli strumenti urbanistici o paesaggistici, e garantendo al contempo la possibilità di regolarizzare solo le opere effettivamente sanabili.

La prescrizione delle opere “aggiuntive” produce effetti rilevanti in quanto sia il rilascio del permesso di costruire che la formazione della SCIA in sanatoria sono condizionati alla loro realizzazione, ne diviene che il mancato rispetto possa implicare responsabilità civili, penali e amministrative del richiedente e del tecnico asseverante. Per quanto disposto dalla norma lo sportello unico per l’edilizia assume un ruolo di monitoraggio e controllo durante la fase di realizzazione degli interventi, verificandone la corretta esecuzione e l’adeguatezza tecnica delle opere.

Gli interventi prescritti assumono, quindi, una duplice funzione, sia di tipo tecnico-correttiva per assicurare che le opere sanate rispettino le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza strutturale, antisismica e impiantistica e sia di tipo giuridico-amministrativa per prevenire la legittimazione di interventi irregolari o incompatibili con gli strumenti urbanistici e paesaggistici, rafforzando la tutela dell’interesse pubblico.

Esemplificazione prescrizione lavori

Portiamo un semplice esempio.

Edificio residenziale realizzato prima dell’adeguamento delle normative antisismiche, il proprietario presenta la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria per regolarizzare alcuni lavori eseguiti in difformità al titolo abilitativo edilizio, nello specifico Nulla Osta per esecuzione opere edili.

In sede di verifica, lo Sportello Unico per l’Edilizia rileva che:

• alcune murature portanti non rispettano i requisiti di resistenza sismica previsti dalle Norme Tecniche per le Costruzioni, NTC 2018;
• l’impianto elettrico non è a norma;
• la presenza di un modesto ampliamento in violazione della distanza minima dai confini, non sanabile.

Lo sportello unico per l’edilizia potrà prescrivere quali opere realizzare.

Adeguamenti tecnici:

• dispone eseguire il rinforzo delle murature portanti mediante inserti in acciaio o calcestruzzo armato;
• Adeguare l’impianto elettrico alle norme vigenti, installazione di quadri di sicurezza, interruttori differenziali, messa a terra.

Rimozioni o modifiche di opere non sanabili:

1. • demolire, anche parzialmente, l’ampliamento che supera i limiti di distanza dai confini in quanto non sanabile;
   • ripristinare l’area secondo quanto previsto dal regolamento urbanistico.

Solo successivamente alla realizzazione delle opere si potrà ottenere il permesso di costruire in sanatoria o la formazione della SCIA in sanatoria. La prescrizione dei lavori, pertanto, indica al richiedente cosa fare concretamente affinché la regolarizzazione delle difformità parziali o delle variazioni essenziali rispetto al titolo possa andare a buon fine.

Analisi e modalità per la prescrizione dei lavori

Il disposto di cui al comma 2 dell’art.36-bis, d.P.R. 380/2001, visto sinora, pone il tecnico comunale in una posizione di analisi il cui corretto espletamento premette sia la valutazione dello stato di fatto dei luoghi, naturalmente supportata dai necessari rilievi, e sia la comparazione con tutta la documentazione dell’immobile, in sintesi tale ruolo si potrebbe definire consistere in una “analisi tecnica preventiva“ fondamentale per l’esercizio corretto delle funzioni dello sportello unico per l’edilizia in materia di sanatorie. Ragion per cui il tecnico comunale assume la responsabilità di valutare se l’opera oggetto di richiesta di sanatoria sia compatibile con le normative vigenti, sia sotto il profilo tecnico (antisismico, strutturale e impiantistico) sia sotto quello urbanistico e paesaggistico, nonché suscettibile di regolarizzazione, ovvero se eventuali difformità siano sanabili o richiedano interventi di rimozione.

Come detto l’espletamento di questa funzione presuppone due fasi operative principali consistenti:

• nella verifica dello stato di fatto attraverso la quale effettuare rilievi sul luogo, ispezioni e sopralluoghi per accertare la reale situazione dell’immobile e quindi rilevare le difformità rispetto al progetto originale, opere abusive o non conformi e rischi per la sicurezza;
  • nella comparazione con la documentazione disponibile in maniera tale che la situazione reale venga confrontata con gli atti, come titoli edilizi pregressi, planimetrie catastali, autorizzazioni urbanistiche e relazioni tecniche precedenti, permettendo la determinazione degli interventi necessari per garantire la conformità dell’opera e prevenire il rilascio di una sanatoria per opere non sanabili.

In altre parole, il tecnico comunale non si limita a una semplice verifica formale, ma svolge un ruolo di analisi tecnica integrata, che costituisce la premessa indispensabile per l’individuazione degli interventi aggiuntivi prescrivibili e per il buon esito della sanatoria.

Interazione tra tecnico comunale e professionista

Il ruolo del tecnico comunale, così come delineato dal comma 2 dell’art. 36-bis, costituisce il primo livello di controllo nel procedimento di sanatoria, sul secondo livello interviene il professionista asseverante, che ha il compito di redigere la relazione tecnica asseverata allegata alla SCIA o al permesso di costruire in sanatoria.

Relazione nella quale il professionista certifica formalmente la conformità dell’opera rispetto alle norme vigenti, ai requisiti di sicurezza e alle prescrizioni, si ritiene, pertanto, che il tecnico di parte committente sia colui che, preliminarmente, indichi, appunto per le verifiche espletate, quali siano gli interventi prescrivibili dallo sportello unico per l’edilizia.

Si forma, quindi, una interazione tra i due livelli di responsabilità:

• nella fase di presentazione del progetto il tecnico di parte richiedente esamina lo stato di fatto dell’immobile, verifica e assevera, indica eventuali difformità non sanabili, così come indica gli eventuali “correttivi”;
• nella fase di istruttoria il tecnico comunale valuta le condizioni dell’immobile e prescrive gli eventuali adeguamenti tecnici o le eventuali rimozioni per le opere non sanabili;
• nella fase in cui si realizzano gli interventi il tecnico di parte esegue la direzione dei lavori, verificando il rispetto delle prescrizioni impartite dallo sportello unico per l’edilizia;
• al termine dei lavori il tecnico di parte li assevera con particolare riferimento alle verifiche delle citate prescrizioni dello SUE, attesta la corretta esecuzione dei lavori nella relazione asseverata;
• conclusione del procedimento con rilascio del permesso di costruire o formazione della SCIA in sanatoria.

L’asseverazione del professionista della parte richiedente, pertanto, integra e conferma la valutazione del tecnico comunale, costituendo uno strumento di responsabilità condivisa. In questo modo, il sistema della sanatoria edilizia prevede un meccanismo di doppio controllo: da un lato il SUE tutela l’interesse pubblico e la sicurezza strutturale, dall’altro il professionista asseverante garantisce la corretta applicazione delle prescrizioni e la veridicità delle autocertificazioni.

Il mancato rispetto delle prescrizioni comporta responsabilità civili e penali per il professionista, mentre eventuali errori di valutazione del tecnico comunale possono essere soggetti a controllo amministrativo.

Abusi edilizi, orientamento giuridico e distinzione

Infografica Presentazione progetto, prescrizione e realizzazione interventi, conclusione del procedimento

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