Sanare le difformità parziali e le variazioni essenziali, procedura art.36 – bis, dal titolo al silenzio-assenso, sanzioni

La recente sanatoria riguarda la conformità urbanistica e edilizia, inclusi Permesso di Costruire e S.C.I.A. La procedura prevede interventi prescritti dall’ufficio tecnico e definisce contenuti dell’attestazione del tecnico abilitato, compatibilità paesaggistica, sanzioni, silenzio-assenso, sospensione dei termini e attestazione sul decorso dei termini.

Irregolarità sanabili con l’art. 36 – bis del d.P.R. 380/2001
Doppia conformità e termini presentazione
Permesso di costruire in sanatoria “condizionato”
S.C.I.A. in sanatoria “condizionata”
Attestazione del tecnico abilitato
Edifici in zona sismica e edifici vincolati, silenzio – assenso
Sanzioni
Silenzio – assenso: 45 giorni, 30 giorni, sospensione e interruzione dei termini
Assenza dei requisiti e presupposti per la sanatoria
Attestazione sul decorso dei termini
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Irregolarità sanabili con l’art. 36 – bis del d.P.R. 380/2001

Il decreto Salva Casa ha introdotto nell’ordinamento urbanistico-edilizio l’articolo 36-bis, intitolato “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”. Questa normativa consente la regolarizzazione degli abusi edilizi che rientrano nel regime delle difformità parziali e delle variazioni essenziali. Le difformità parziali includono quelle relative al permesso di costruire, come disciplinato dall’articolo 34 del d.P.R. 380/2001, o quelle realizzate in assenza di permesso o in difformità rispetto alla segnalazione certificata di inizio attività, ai sensi dell’articolo 37 dello stesso d.P.R. 380/2001. I termini per la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, a carico del responsabile dell’abuso, sono stabiliti dall’ordinanza dell’ufficio tecnico comunale. Qualora tali termini non vengano rispettati, il comune provvederà a intervenire a spese dei responsabili dell’abuso.

Già il previgente art.36 prima rubricato “Accertamento di conformità”, anch’esso oggetto delle modifiche introdotte dal d.L.69/2024, oggi recante “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità” prevedeva una specifica procedura sanante, come ammessa per il nuovo disposto in relazione alla quale è possibile presentare una richiesta di sanatoria che consenta di regolarizzare le opere eseguite. Tale richiesta deve essere accompagnata da tutta la documentazione necessaria e da un’attenta valutazione tecnica che dimostri la compatibilità degli interventi con le normative urbanistiche e edilizie vigenti. La sanatoria può comportare il pagamento di una sanzione pecuniaria, che varia in base alla gravità delle difformità riscontrate. Una volta accolta la richiesta, gli interventi si considerano legittimi e conformi, permettendo di evitare eventuali provvedimenti sanzionatori o di demolizione.

Doppia conformità e termini presentazione

Fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono richiedere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, a condizione che l’intervento sia conforme alle normative urbanistiche vigenti al momento della domanda e rispetti i requisiti stabiliti dalla normativa edilizia in vigore al momento della realizzazione.

Tuttavia, è importante sottolineare che la presentazione della domanda di sanatoria non sospende l’applicazione delle sanzioni, che rimangono valide fino all’accettazione e regolarizzazione completa dell’intervento. Inoltre, il procedimento di sanatoria richiede una valutazione accurata da parte degli enti competenti, che devono verificare la completa aderenza dell’opera alle disposizioni normative. Questo processo può includere ispezioni e la richiesta di documentazione aggiuntiva per garantire che tutte le condizioni siano soddisfatte. In caso di esito positivo, il permesso in sanatoria viene rilasciato, sanando così la posizione dell’immobile e dei soggetti coinvolti. Tuttavia, se l’intervento non rispetta i criteri richiesti, le sanzioni amministrative vengono confermate e può essere necessario procedere con modifiche o la demolizione delle opere abusive.

Permesso di costruire in sanatoria “condizionato”

In fase di istruttoria dell’istanza per l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria il dirigente dell’ufficio tecnico potrà individuare determinati interventi edilizi da realizzare, a cura del richiedente, con finalità strutturali, oltre che a garanzia del rispetto della normativa tecnica settoriale in materia di sicurezza, opere che possono comprendere anche la rimozione di quegli abusi non regolarizzabili, per tali interventi l’ufficio tecnico comunale assegna un termine. Nel caso in cui il richiedente non ottemperi a tali obblighi entro i termini stabiliti, lo sportello unico ha la facoltà di respingere la domanda di sanatoria o di procedere alla demolizione delle opere abusive a spese del richiedente. Inoltre, lo sportello unico è tenuto a verificare che tutti gli interventi siano conformi ai piani urbanistici comunali e alle normative ambientali vigenti.

S.C.I.A. in sanatoria “condizionata”

Per quanto concerne la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività, laddove l’ufficio tecnico determini l’effettuazione degli interventi con le stesse finalità prima viste, prescrive ai sensi dell’art. 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo della L. 241/1990, le misure che l’istante dovrà attuare, a seguito delle quali si forma il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, resta intesa, anche in questo caso, l’assegnazione di un termine entro il quale adempiere.

Difformità parziali, variazioni essenziali, varianti: le differenze

Attestazione del tecnico abilitato

L’attestazione del professionista abilitato circa le conformità, assoggettata alle sanzioni penali di cui al d.P.R. 445/2000 se falsa o mendace, deve obbligatoriamente accompagnare la richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria.

Il tecnico attesta la conformità edilizia con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento che dovrà essere comprovata attraverso la documentazione di cui all’articolo 9-bis “Documentazione amministrativa e stato legittimo”, comma 1-bis del d.P.R. 380/2001, anche nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento applicando le disposizioni dello stesso disposto. È fondamentale che il professionista incaricato esegua un’accurata verifica della documentazione, delle condizioni effettive dell’immobile e dell’intervento oggetto di sanatoria in considerazione del fattore che quanto dichiarato sia essenziale anche per evitare l’insorgere di complicazioni future.

Per gli edifici ubicati nelle zone sismiche indicate nell’articolo 83 del d.P.R. 380/2001, trovano applicazione le disposizioni di cui all’art. 34-bis “Tolleranze costruttive”, comma 3-bis, secondo cui il tecnico dovrà attestare che gli interventi oggetto di sanatoria siano rispettosi delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della loro realizzazione, con allegazione della documentazione tecnica.

Edifici in zona sismica e edifici vincolati, silenzio – assenso

L’ufficio tecnico comunale, laddove le opere risultino realizzate in assenza o in difformità rispetto all’Autorizzazione Paesaggistica, trasmette richiesta di parere vincolante sull’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento da regolarizzare all’autorità competente per la gestione del vincolo, ciò è previsto anche per quei lavori comportanti creazione di superfici utili, volumetria con incremento rispetto a quelle assentite.

Il parere sulla richiesta da parte dell’autorità è previsto intervenga in un termine tassativo di centottanta giorni, al quale deve essere anteposto il parere vincolante da parte della Soprintendenza che, a sua volta, deve essere reso entro novanta giorni, per entrambi, però, il disposto di cui all’art.36-bis prevede, laddove non forniti, la formazione del silenzio-assenso con facoltà per il tecnico comunale di procedere in via autonoma.

Per i casi di incompatibilità paesaggistica opera la stessa procedura ma solo nella circostanza in cui il vincolo paesaggistico sia successo alla realizzazione degli interventi oggetto di sanatoria.

Sanzioni

Le sanzioni e le oblazioni previste sia se richiesto il Permesso di Costruire, sia se presentata la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, sia per gli immobili assoggettati a vincolo paesaggistico, si suddividono come segue.

Parziale difformità rispetto al permesso di costruire o di variazioni essenziali

il doppio del contributo di costruzione
il calcolo ai sensi dell’art.16 d.P.R. 380/2001 nei casi di gratuità, con aumento del 20%;
il calcolo ai sensi dell’art.16 d.P.R. 380/2001 nei casi di gratuità, senza incremento del 20%, se l’intervento è conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda.

Assenza o difformità dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività

il doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile stabilito dall’Agenzia delle Entrare, non inferiore a euro 1.032,00 e non superiore a euro 10.328,00, come determinato dall’ufficio tecnico comunale;
la somma non inferiore a euro 516,00 e non superiore a euro 5.164,00 se l’intervento è conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda.

Compatibilità paesaggistica

se accertata la compatibilità paesaggistica la sanzione è quantificata con perizia di stima equiparabile all’importo più elevato tra il danno causato e il profitto ottenuto tramite la violazione;
se rigettata la richiesta la sanzione prevista è la demolizione di cui all’art. 167, comma 1 del d. Lgs 42/2004.

Silenzio – assenso: 45 giorni, 30 giorni, sospensione e interruzione dei termini

Ove richiesto il Permesso di Costruire in sanatoria l’ufficio tecnico si esprime, con provvedimento motivato, entro quarantacinque giorni, decorsi i quali matura il silenzio – assenso.

La presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività in sanatoria è assoggettata alla formazione del titolo entro il termine di trenta giorni, giusta applicazione del disposto di cui all’art.19, comma 6-bis, L. 241/1990.

Resta inteso che decorsi entrambi i termini i successivi provvedimenti ad emanazione dell’ufficio comunale sono inefficaci.

Per gli immobili assoggettati a vincolo entrambi i termini sono sospesi fino al compimento del procedimento di compatibilità paesaggistica.

In tutti i casi, laddove l’ufficio tecnico comunale richieda integrazioni o sollevi esigenze di natura istruttoria, motivate e specifiche, il termine è interrotto, tornando a decorrere dal momento in cui l’ente riceve la documentazione e/o gli elementi necessari richiesti.

Assenza dei requisiti e presupposti per la sanatoria

In caso di verifica della mancanza dei requisiti e dei presupposti necessari per la sanatoria, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale competente applicherà le sanzioni che potranno variare a seconda della gravità dell’irregolarità riscontrata, includendo potenzialmente multe amministrative o la rimozione delle opere non conformi.

Attestazione sul decorso dei termini

L’amministrazione deve fornire telematicamente, su specifica richiesta del soggetto interessato, l’attestazione relativa al decorso dei termini del procedimento e alla formazione del titolo abilitativo edilizio in sanatoria. Il privato ha facoltà di esercizio dell’azione avverso il silenzio e declaratoria di nullità se trascorsi dieci giorni e l’ente non abbia provveduto a riscontrare la richiesta.

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

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