Stato legittimo degli immobili, comminatoria della nullità giuridica dell’atto notarile e disciplina urbanistico-edilizia

Corte di Cassazione Civile, Sentenza 8230/2019

Per la trattazione della sentenza 8230/2019 della Corte di Cassazione Civile si ritiene utile introdurre preliminarmente i motivi e le deduzioni di natura urbanistico-edilizia determinanti e comminanti, o meno, la nullità dell’atto pubblico notarile, in ultimo si espongono i fatti e le risultanze della decisione, risultando, così, intuitivo e di facile comprensione il rigetto del ricorso presentato per la revocatoria di un atto di compravendita.

Stato legittimo: l’arco temporale tra le leggi 1150/1942, 765/1967, 10/1977, 47/1985 e il d.P.R. 380/2001
Comminatoria della nullità giuridica dell’atto con la normativa urbanistico – edilizia
Mancata indicazione del titolo abilitativo o della dichiarazione del venditore nell’atto pubblico
La giurisprudenza sugli artt. 17 e 40 della L.47/1985 e sull’art.46 d.P.R. 380/2001
La vendita degli immobili affetti da difformità edilizie
Corte di Cassazione Civile, Sentenza 8230/2019
- Il fatto
- La decisione: ricorso infondato
Conclusioni
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Stato legittimo: l’arco temporale tra le leggi 1150/1942, 765/1967, 10/1977, 47/1985 e il d.P.R. 380/2001

L’esercizio dello jus aedificandi è soggetto a numerose limitazioni e prescrizioni imposte dalle autorità pubbliche, già stabilite dalla Legge 2359/1865, articoli 86-92, e codificate dalla Legge 1150/1942 “Legge Urbanistica”, articolo 31.

La Legge 1150/1942, art.31 richiede specifica Licenza Edilizia per le nuove costruzioni, gli ampliamenti degli edifici esistenti, le modifiche strutturali e dell’aspetto dei centri abitati, e per tutti gli interventi ricadenti nelle aree soggette a piano regolatore comunale, comprese le zone di espansione.

La Legge 765/1967, art.10, sostituendo l’art.31 della L.1150/1942, ha esteso l’obbligo della Licenza Edilizia a tutto il territorio comunale indipendentemente dalla ricadenza dell’immobile se nel centro abitato o al suo esterno.

Con la Legge 10/1977 è stato introdotto il principio secondo il quale ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale deve contribuire agli oneri relativi con esecuzione subordinata alla Concessione Edilizia rilasciata dal Sindaco.

Con il d.P.R. 380/2001 sono stati definiti, nell’art. 3, le tipologie di intervento edilizio, ed è stato stabilito un titolo abilitativo specifico per ogni categoria, oltre ad essere state individuate le casistiche di attività completamente libere. In particolare, la Concessione Edilizia è stata sostituita dal Permesso di Costruire, art.10, sono stati specificati gli interventi realizzabili tramite la segnalazione certificata di inizio attività, art. 22, e tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività in alternativa al Permesso di Costruire, art. 23, oltre alla definizione delle opere realizzate in assenza o in difformità rispetto al titolo abilitativo edilizio e le variazioni essenziali.

Comminatoria della nullità giuridica dell’atto con la normativa urbanistico – edilizia

L’inosservanza della normativa urbanistica, vista al precedente paragrafo, sanzionata sia sotto il profilo amministrativo con la demolizione e rimessione in pristino dei luoghi, con la sospensione dei lavori, o con l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale, oltre che con le sanzioni penali, con fattispecie contravvenzionali, è stata ricondotta, per la prima volta, agli atti tra privati aventi ad oggetto diritti reali sugli immobili sotto il profilo urbanistico con la L.10/1977, il cui art.15, c.7, ha disposto “Gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”. Tra l’altro la disposizione era stata preceduta dalla L.765/1967 che con l’art.10 aveva posto la nullità per le compravendite dei terreni lottizzati abusivamente a scopo residenziale laddove l’acquirente non ne fosse a conoscenza.

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Mancata indicazione del titolo abilitativo o della dichiarazione del venditore nell’atto pubblico

La realizzazione dei lavori senza licenza costituisce un illecito penalmente sanzionato dalla L.1150/1942, art.41, anche precedentemente alle modifiche apportate dall’art.13 della L.765/1967, secondo la Corte di Cassazione, in assenza di una chiara disposizione di nullità la compravendita non può essere considerata nulla per illecito contrattuale, posto che oggetto dell’atto sia il trasferimento della proprietà della cosa.

L’art. 15 della L.10/1977 ha introdotto la nullità degli atti relativi a unità edilizie costruite senza concessione, anche senza alcuna evidenza al riguardo l’acquirente fosse a conoscenza della mancanza della concessione, invalidità che solo il contraente, ignaro dell’abuso edilizio, può eccepire a tutela dei suoi diritti, essendo egli concesso il recupero dell’importo pagato, così come il diritto di evitare il pagamento non ancora effettuato. Ne diviene che la costruzione di un immobile senza licenza edilizia comporta solo l’illecito operato del costruttore per dare attuazione alla risoluzione per inadempimento, senza impedimento per il proprietario del suolo di acquisire il diritto di proprietà sull’edificio costruito e di disporne liberamente nei confronti di terzi.

Con la L. 47/1985, emanata allo scopo di interdire l’abusivismo edilizio e di regolarizzare situazioni pregresse, varia la sanzione di nullità con l’art.17, poi abrogato, che al comma 1 recitava “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica che privata, aventi come oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a edifici o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati, a meno che, per dichiarazione dell’alienante, non risultino gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’articolo 13. Queste disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.”. In modo complementare l’art.40 della stessa norma, detta disposizioni per gli atti relativi a diritti reali, ad eccezione dei diritti di garanzia e delle servitù, riferiti a costruzioni realizzate prima dell’entrata in vigore della legge. Normativa che ha incluso tra i titoli abilitativi, quale onere del venditore attraverso sua dichiarazione nell’atto notarile, anche la Licenza Edilizia e la Concessione Edilizia in sanatoria, nonché l’istanza di concessione corredata dalla prova del versamento delle prime due rate dell’oblazione o la Dichiarazione Sostitutiva di Atto Notorio attestante la costruzione fosse iniziata prima dell’1 settembre 1967.

Entrambi gli artt. 17 e 40 hanno previsto la facoltà di confermare le nullità comminate laddove nell’atto risultasse mancante l’indicazione del titolo abilitativo edilizio o la dichiarazione per le costruzioni ante 1967, con la facoltà di confermare l’atto, anche da una sola delle parti, con uno successivo, redatto nella stessa forma del precedente, contenente la menzione omessa o al quale allegata dichiarazione sostitutiva di atto notorio o copia della domanda di concessione in sanatoria.

L’art. 46 del d.P.R. 380/2001 recante “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva è iniziata dopo il 17 marzo 1985” si riproducono i contenuti dell’art. 40 della L.47/1985, difatti esso dispone “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica che privata, riguardanti il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati se non risultano, attraverso la dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Le disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Il comma 4 prevede la facoltà di conferma nel caso in cui la mancata indicazione nell’atto notarile degli estremi del titolo edilizio non sia stata causata dall’inesistenza dello stesso.

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La giurisprudenza sugli artt. 17 e 40 della L.47/1985 e sull’art.46 d.P.R. 380/2001

Corte di Cassazione, Sentenza 8685/1999

In relazione agli artt. 17 e 40 della L.47/1985 la Corte di Cassazione, Sentenza 8685/1999, ha evidenziato trattarsi di disposti che trovano applicazione nei casi in cui il venditore ometta indicare gli estremi del titolo edilizio, anche in sanatoria, e non considerano la buona o mala fede dell’acquirente, con possibilità di confermare successivamente atti viziati tramite un nuovo atto, trattandosi di carenze della precedente stipula non derivanti dall’inesistenza dei requisiti sostanziali per la commerciabilità del bene.

Corte di Cassazione, Sentenza 8147/2000

La sanzione prevista forma nullità assoluta, Corte di Cassazione, Sentenza 8147/2000, nella quale precisato che le dichiarazioni rappresentano requisito formale del contratto, pertanto la loro assenza comporta la nullità dell’atto, a prescindere dalla regolarità dell’immobile, non rilevando in sé la regolarità dell’immobile sotto il profilo urbanistico.

Corte di Cassazione, Sentenza 5898/2004

La Corte di Cassazione, Sentenza 5898/2004, riconfermato il principio della natura formale delle nullità evidenziando la riconducibilità all’art.1418 del Codice Civile e la sua configurabilità nella mancata indicazione nell’atto degli estremi della concessione, oltre al fattore la sanzione non attenga l’ipotesi della conformità edilizia dell’edificio.

Corte di Cassazione, Sentenza 7334/2004

La Corte di Cassazione, Sentenza 7334/2004, ha ribadito il principio secondo il quale le norme statuenti la nullità degli atti, in base alla L.10/1977, art.15 e alla L.47/1985, art.40, ponendo divieti alla libera circolazione dei beni non possono applicarsi ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste.

La vendita degli immobili affetti da difformità edilizie

Tenuto conto delle superiori pronunce la commerciabilità degli immobili affetti da irregolarità non sanate o non sanabili è stata risolta nella giurisprudenza della cassazione sul piano dell’inadempimento in complementarietà alla L.10/1977.

Corte di Cassazione, Sentenza 27129/2006

La Corte di Cassazione, Sentenza 27129/2006, ha ritenuto inadempimento, giustificante il recesso da parte del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra, il comportamento del promittente venditore che prometta in vendita “un immobile costruito in violazione di un vincolo di inedificabilità assoluta e al di fuori di ogni possibilità di regolarizzazione”.

Corte di Cassazione, Sentenza 20714/2012

La Corte di Cassazione, Sentenza 20714/2012, afferma che la presentazione dell’istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell’oblazione se non accolta dalla pubblica amministrazione comporta la risoluzione del preliminare di vendita per colpa del promittente venditore.

Corte di Cassazione, Sentenza 25357/2014

La Corte di Cassazione, Sentenza 25357/2014, afferma che la responsabilità del venditore di un immobile con abusi ediliz si applichi indipendentemente dalla prestazione di una garanzia in tal senso, eccetto per l’ipotesi della conoscenza della medesima irregolarità.

Corte di Cassazione, Sentenza 20258/2009

La Corte di Cassazione, Sentenza 20258/2009, precisa che quanto previsto dalla L.47/1985 abbia il fine di assicurare che “il bene nasca e si trasmetta nella contrattazione soltanto se privo di determinati caratteri di abusivismo”, aggiungendo che l’obbligo di dichiarare gli estremi del titolo edilizio suppone che esso vi sia effettivamente e afferisca la costruzione concretamente realizzata.

Corte di Cassazione, Sentenza 23591/2013

La Corte di Cassazione, Sentenza 23591/2013, afferma che l’atto riguardante un bene irregolare dal punto di vista edilizio sia affetto da nullità sostanziale sulla base della finalità perseguita dalla norma nel rendere non commerciabili gli immobili irregolari. La stessa pronuncia pone in evidenza l’incongruità di un sistema sanzionatorio della nullità degli atti per motivazioni meramente formali lasciando alle parti venditrice e acquirente la facoltà di stabilire se giungere alla risoluzione contrattuale o, addirittura, se eludere la norma stipulando l’atto, ovvero portando a termine una transazione attraverso la quale il compratore rinuncia al proprio diritto di far valere l’’inadempimento della controparte.

Corte di Cassazione Civile, Sentenza 8230/2019

Il fatto

Il ricorrente acquista, insieme alla moglie e alla suocera, due terreni e procede alla ristrutturazione del fabbricato rurale esistente. A seguito di una separazione, agisce contro le comproprietarie per ottenere la declaratoria di simulazione riguardo agli acquisti, scoprendo che le convenute avevano venduto gli immobili. Successivamente, il ricorrente cita in giudizio le venditrici, gli acquirenti e il Notaio per ottenere la dichiarazione di nullità dell’Atto di Compravendita, in quanto il fabbricato rurale era stato oggetto di interventi edilizi non regolarmente autorizzati.

Il Tribunale respinge la domanda, decisione confermata dalla Corte di Appello di Napoli con la Sentenza 3253/2013, per infondatezza dell’azione revocatoria, escludendo la nullità del contratto nonostante le difformità edilizie riscontrate rispetto al progetto approvato. Infatti, nell’atto di compravendita erano stati indicati i dettagli della Concessione Edilizia, poiché le venditrici avevano dichiarato quanto previsto dagli articoli 17 e 40 della Legge 47/1985. La Corte d’Appello ha osservato che tali disposizioni non riguardavano l’effettiva conformità dell’immobile al titolo abilitativo citato nell’atto, ma sanzionavano solo la mancata indicazione nel contratto degli estremi della concessione o della richiesta di sanatoria, per disincentivare l’abusivismo e proteggere l’affidamento dell’acquirente. Il ricorrente presenta ricorso in Cassazione per violazione degli articoli 17 e 40 della L.47/1985 e per vizio di omesso esame riguardo all’abusività dell’immobile oggetto di compravendita. Il notaio e il coniuge, con controricorso e ricorso incidentale, sollevano tre motivi, relativi all’omessa pronuncia sul motivo dell’appello che evidenziava la carenza di interesse ad agire del ricorrente.

La decisione: ricorso infondato

La Corte di Cassazione, Sentenza 8230/2019, sulla quale esposto il caso, in relazione alla denuncia del ricorrente riguardante la violazione degli artt. 17 e 40 della L.47/1985, la ritiene insussistente, in quanto applicabile l’art.46 del d.P.R.380/2001 con analogo contenuto, rileva che l’”esatta indicazione della norma violata non costituisce un requisito autonomo del ricorso, il motivo richiama, infatti, apertamente la tesi che ricollega l’invalidità del contratto al profilo sostanziale della conformità del bene allo strumento concessorio menzionato nell’atto di trasferimento”. Eccepisce sulla decisione della Corte d’Appello per aver affermato che ai fini della validità dell’atto fosse sufficiente la dichiarazione del venditore degli estremi del titolo abilitativo, e che fosse, invece, non rilevante l’indagine sulla reale esistente del bene, “che invece deve essere compiuta”. Errore che non rileva avendo accertato che l’atto impugnato contenesse le prescritte dichiarazioni delle venditrici, indipendentemente dalla conformità delle opere realizzate rispetto a quelle autorizzate, ovvero l’esistenza del titolo abilitativo edilizio sia stata accertata. Relativamente al motivo con il quale il ricorrente lamenta l’omesso esame riguardante la difformità dei lavori rispetto alla Concessione Edilizia è ritenuto infondato per non rilevare. Il ricorso viene rigettato.

Conclusioni

La Sentenza 8230/2019 della Corte di Cassazione Civile affronta importanti questioni legate alla nullità degli atti di compravendita di immobili in ragione di violazioni nella normativa urbanistica ed edilizia. In virtù delle considerazioni espresse, la Corte ha rigettato il ricorso presentato, evidenziando che la mera difformità edilizia, anche se documentata, non comporta di per sé la nullità dell’atto se le parti hanno rispettato gli obblighi di trasparenza riguardo al titolo abilitativo. La decisione sottolinea l’importanza di un approccio rigoroso ma giusto nel valutare la commerciabilità degli immobili in relazione alla normativa urbanistico-edilizia.

Di seguito viene sintetizzato il contenuto della decisione, con focus sui principi legali rilevanti e sull’analisi dei fatti.

Stato Legittimo degli Immobili e Comminatoria della Nullità

La disciplina urbanistico-edilizia italiana, come evolutasi dalle leggi del Novecento fino al d.P.R. 380/2001, richiede che per le nuove costruzioni e gli interventi edilizi si disponga di titoli abilitativi specifici, come la Licenza o il Permesso di Costruire. La Legge 10/1977 ha introdotto sanzioni per la costruzione di edifici privi di queste autorizzazioni, ponendo la nullità per gli atti giuridici relativi a unità edilizie costruite in assenza di concessione.

Normativa di Riferimento

Legge 10/1977, Art. 15: Nullità degli atti relativi a unità immobiliari costruite senza concessione, a meno che l’acquirente non fosse a conoscenza della mancanza di autorizzazione.
Legge 47/1985, Art. 17: Prevedeva la nullità per gli atti tra vivi riguardanti immobili costruiti senza concessione a meno che fosse dichiarato il titolo abilitativo.
d.P.R. 380/2001, Art. 46: Ribadisce la nullità per gli atti riguardanti edifici la cui costruzione abusiva è iniziata dopo il 17 marzo 1985, in mancanza di dichiarazione del titolo edilizio da parte del venditore.

Fatti del Caso e decisione della Corte

Il ricorrente ha acquistato un terreno su cui era presente un fabbricato rurale, ma successivamente ha scoperto che le venditrici avevano effettuato lavori edilizi irregolari. Ha dunque citato in giudizio per ottenere la nullità dell’atto di compravendita, sostenendo che l’immobile avesse difformità rispetto al titolo abilitativo.

La Corte di Cassazione ha sostenuto che:

La mancanza di conformità dell’immobile al titolo abilitativo non implica automaticamente la nullità dell’atto di compravendita, dato che nell’atto erano stati correttamente indicati i dettagli della concessione edilizia.
Si è affermato che la validità del contratto non dipende dalla conformità materiale dell’immobile alle autorizzazioni, ma unicamente dalla sua corretta indicazione nell’atto.
L’errore del ricorrente nell’affermare che la Corte d’Appello non avesse considerato necessario accertare la conformità era infondato, poiché era già stato accertato che gli estremi della concessione erano stati menzionati.

Implicazioni

La sentenza chiarisce l’importanza della corretta indicazione dei titoli edilizi negli atti di compravendita e fissa un importante precedente sull’interpretazione della normativa urbanistica, evidenziando che la nullità degli atti non deve essere automaticamente invocata per violazioni sugli aspetti materiali dell’immobile fintanto che vi sia stata una corretta dichiarazione delle autorizzazioni nel contratto.

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

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