Sanatoria delle parziali difformità rispetto al titolo originario rilasciato prima dell’entrata in vigore della Legge Bucalossi, L.10/1977

L’art. 34-ter del d.P.R. 380/2001 consente la regolarizzazione di interventi edilizi difformi, realizzati prima del 1977, mediante SCIA e pagamento di sanzioni. È necessario dimostrare la data di realizzazione, con possibile attestazione tecnica. Le difformità minori possono essere sanate senza demolizione, seguendo procedure amministrative specifiche.

Regolarizzazione delle difformità
Prova dell’epoca di realizzazione delle varianti
Regolarizzazione tramite SCIA e oblazione
Interventi senza autorizzazione paesaggistica
Tolleranze costruttive per difformità minori
Sintesi del disposto di cui all’art.34-ter d.P.R. 380/2001
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Regolarizzazione delle difformità

Gli interventi realizzati durante l’esecuzione dei lavori che hanno comportato difformità rispetto al titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge n. 10/1977, e che non rientrano nelle fattispecie indicate all’articolo 34-bis, possono essere oggetto di regolarizzazione. Tale regolarizzazione deve avvenire seguendo le modalità stabilite nei commi 2 e 3, previa consultazione con le amministrazioni competenti in conformità alla normativa di settore.

La regolarizzazione deve seguire le procedure delineate nei commi 2 e 3 dell’art. 34-ter del Testo Unico per l’Edilizia, previa acquisizione del parere delle amministrazioni competenti, conformemente alla normativa di riferimento.

Prova dell’epoca di realizzazione delle varianti

L’epoca di realizzazione delle varianti difformi deve essere provata con la documentazione prevista dall’articolo 9-bis, comma 1-bis.

Se non è possibile provare tale epoca tramite la documentazione ufficiale, il tecnico incaricato può attestare la data di realizzazione mediante una dichiarazione sotto la propria responsabilità. Attenzione: dichiarazioni false comportano sanzioni penali, comprese quelle previste dal d.P.R. 445/2000 “Testo Unico sulla documentazione amministrativa”. Se la dichiarazione del tecnico è falsa, sono previste sanzioni penali, incluse quelle del citato d.P.R. 445/2000.

Regolarizzazione tramite SCIA e oblazione

Il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare l’intervento tramite la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), è previsto il pagamento di una somma a titolo di oblazione (una sanzione pecuniaria) determinata ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5.

L’amministrazione competente deve adottare i provvedimenti di cui all’articolo 19, comma 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241, che riguardano l’adozione di provvedimenti amministrativi, anche nel caso in cui venga riscontrato un interesse pubblico alla rimozione delle opere difformi.

Interventi senza autorizzazione paesaggistica

Il comma 5-bis dell’art. 36-bis del Testo Unico per l’Edilizia prevede disposizioni specifiche per la regolarizzazione degli abusi edilizi in ambito paesaggistico, ossia quegli interventi che sono stati realizzati in assenza o in difformità rispetto all’autorizzazione paesaggistica.

Cosa significa?

Autorizzazione paesaggistica: È un’autorizzazione obbligatoria per gli interventi edilizi che interessano aree sottoposte a vincolo paesaggistico, come previsto dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42).
Gli interventi realizzati senza autorizzazione paesaggistica o in difformità rispetto ad essa sono considerati abusi edilizi in ambito paesaggistico.

Regolarizzazione in ambito paesaggistico (art. 36-bis, comma 5-bis):

Resta fermo quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 5-bis, il che significa che non si applicano le normali procedure di regolarizzazione (come la SCIA e l’oblazione) per gli interventi che violano le normative paesaggistiche.
La regolarizzazione di tali abusi è limitata e molto più complessa, poiché l’autorizzazione paesaggistica ha l’obiettivo di tutelare il paesaggio e l’ambiente, e pertanto gli interventi che la violano sono trattati con particolare cautela.
Il legislatore ha previsto che gli interventi edilizi in difformità rispetto al vincolo paesaggistico devono essere regolarizzati solo se non compromettono la tutela paesaggistica e se non violano i vincoli di tutela in modo irreversibile. La regolarizzazione può avvenire attraverso specifiche procedure amministrative che potrebbero includere il rilascio di una nuova autorizzazione paesaggistica (o il suo allineamento all’intervento già effettuato), ma dipende dal caso specifico e dalla valutazione dell’amministrazione competente.

In pratica, per gli interventi che violano l’autorizzazione paesaggistica, non si può fare ricorso alle normali modalità di regolarizzazione (come la SCIA e l’oblazione). È necessario seguire una procedura specifica che garantisca il rispetto del vincolo paesaggistico e che venga valutata in modo approfondito dall’amministrazione competente, secondo le disposizioni dell’articolo 36-bis, comma 5-bis.

Le parziali difformità e le variazioni essenziali, applicazione art.36-bis del Testo Unico per l’Edilizia, guida

Tolleranze costruttive per difformità minori

Le difformità parziali rispetto al titolo abilitativo, se accertate durante un sopralluogo o ispezione da parte dei funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, non comportano necessariamente un ordine di demolizione o di ripristino delle opere. Se è stata rilasciata la certificazione di abitabilità o agibilità, le difformità non sono annullabili ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241.

Queste difformità sono soggette alle tolleranze costruttive previste dall’articolo 34-bis, che stabilisce limiti accettabili per le difformità minori, rendendo applicabile una certa flessibilità in caso di abusi non significativi, nel rispetto delle seguenti ipotesi.

Difformità parziali e sopralluogo/ispettorato edilizio: se durante un sopralluogo o un’ispezione effettuata da funzionari incaricati di verificare la conformità edilizia si riscontrano difformità parziali rispetto al titolo abilitativo (ad esempio, piccole discrepanze nelle misure o nella disposizione dei lavori), queste difformità non comportano automaticamente un ordine di demolizione o ripristino.
Certificazione di abitabilità o agibilità: se l’opera è stata completata e successivamente è stata rilasciata la certificazione di abitabilità o agibilità, le difformità non possono essere annullate. Ciò significa che se l’immobile è stato dichiarato idoneo all’uso (abitabilità) o sicuro dal punto di vista delle normative edilizie e di sicurezza (agibilità), le difformità minori riscontrate durante il sopralluogo non saranno oggetto di annullamento dell’autorizzazione o di una procedura di demolizione. Questa disposizione si riferisce all’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, che riguarda l’annullamento degli atti amministrativi. L’articolo stabilisce che non si può annullare un atto (come la certificazione di abitabilità) se sono trascorsi determinati tempi o se l’atto è stato definitivamente consolidato.

Le tolleranze costruttive riguardano l’applicazione di margini di tolleranza per le difformità minori che si possono verificare durante i lavori, come piccole differenze nelle misure o nelle finiture, che non compromettono la sicurezza o la funzionalità dell’edificio. La regola delle tolleranze costruttive permette una certa flessibilità nel trattamento delle difformità minori che non comportano rischi o danni significativi. Per esempio, piccole differenze nelle dimensioni di una stanza o nella posizione di alcuni elementi non essenziali potrebbero essere considerate accettabili e non necessitare di interventi correttivi. Se l’abuso non è significativo, non compromette la sicurezza o la conformità alle normative fondamentali, e non è rilevante dal punto di vista funzionale o estetico, allora la difformità può essere tollerata senza necessità di demolizione o ripristino.

Non applicabilità tolleranze costruttive per interventi di rimessa in pristino dei luoghi, né in presenza di vincolo paesaggistico

Sintesi del disposto di cui all’art.34-ter d.P.R. 380/2001

Regolarizzazione di interventi edilizi difformi rispetto al titolo abilitativo, se realizzati prima della legge n. 10/1977.
Prova dell’epoca di realizzazione delle varianti: La data di realizzazione delle varianti deve essere provata secondo l’articolo 9-bis, in mancanza di documentazione ufficiale, il tecnico può attestare la data, ma dichiarazioni false comportano sanzioni penali.
Possibilità di regolarizzare: il proprietario può regolarizzare l’intervento con una SCIA e il pagamento di una sanzione pecuniaria.
Per abusi in assenza di autorizzazione paesaggistica: si applicano le regole dell’articolo 36-bis, comma 5-bis.
Le difformità minori, se non soggette a demolizione, sono soggette alle tolleranze costruttive, che permettono di mantenere l’intervento senza l’annullamento.

In sostanza, la normativa permette di sanare interventi edilizi difformi realizzati prima del 1977, purché non siano gravi e non siano riconducibili a violazioni non sanabili. In pratica, è possibile regolarizzare gli interventi attraverso la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e il pagamento di una somma a titolo di oblazione, previa verifica che l’abuso non rientri nelle categorie di irregolarità non sanabili. La regolarizzazione deve avvenire seguendo le procedure amministrative stabilite dalla legge, che includono anche la possibilità di acquisire il parere delle amministrazioni competenti. In sintesi, le difformità minori rispetto al titolo abilitativo, realizzate in un periodo antecedente al 1977, possono essere sanate, ma la sanatoria è possibile solo per difformità non gravi e sanabili.

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

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