Cambio destinazione d’uso rilevante in assenza del Permesso di Costruire e in zona sismica

Realizzazione interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria con mutamento della destinazione d’uso rilevante senza previo ottenimento del Permesso di Costruire e senza alcun deposito del progetto presso l’Ufficio del Genio Civile.

Cambio destinazione d’uso rilevante assoggettato a permesso di costruire
- Analisi della sentenza
Semplificazione procedurale e distinzione tra interventi significativi e non
Il bilanciamento tra semplificazione e protezione dell’assetto urbanistico
- Per approfondire il Testo Unico per l’Edilizia:
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Cambio destinazione d’uso rilevante assoggettato a permesso di costruire

La sentenza n. 42369 del 19/11/2024 della Corte di Cassazione Penale, Sez. III fornisce un importante chiarimento sulla procedura necessaria per il mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, stabilendo che, in presenza di opere, è necessario il previo conseguimento del permesso di costruire. La sentenza si inserisce nel contesto delle modifiche normative introdotte dal decreto legge 69/2024, che ha inciso sull’articolo 23-ter del d.P.R. 380/2001, introducendo specifiche disposizioni riguardo alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e alla comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Analisi della sentenza

Mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: La Corte di Cassazione conferma che un mutamento della destinazione d’uso che sia urbanisticamente rilevante e che comporti la realizzazione di opere edilizie (ovvero interventi che modifichino fisicamente l’immobile) necessita di una procedura autorizzativa adeguata, che, in generale, consiste nel permesso di costruire. Questo principio è confermato dall’articolo 23-ter del Testo Unico per l’Edilizia, che regola il mutamento di destinazione d’uso.
Le modifiche apportate dal decreto Legge 69/2024: Il decreto legge 69/2024 ha introdotto alcune innovazioni rilevanti, tra cui il chiarimento delle condizioni sotto le quali il mutamento d’uso che comporta lavori edilizi può essere soggetto a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o a comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), a condizione che tali lavori rientrino nel regime dell’attività edilizia libera (art. 6 d.P.R. 380/2001) o in quello degli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata (art. 6-bis d.P.R. 380/2001).
- Attività edilizia libera (art. 6 d.P.R. 380/2001): Si riferisce a interventi che non necessitano di alcun titolo abilitativo, come i lavori che non comportano modifiche strutturali o urbanistiche significative.
- Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) (art. 6-bis d.P.R. 380/2001): Si applica per interventi edilizi che non alterano la destinazione d’uso in maniera sostanziale, ma che richiedono comunque una comunicazione preventiva.

Quindi, se i lavori necessari al mutamento di destinazione d’uso rientrano tra gli interventi di attività edilizia libera o interventi subordinati a CILA, non sarà necessario il permesso di costruire, ma basterà procedere con la SCIA o la CILA.

Contesto applicativo: La sentenza conferma che, in caso di mutamento d’uso con opere, il regime applicabile dipende dalla natura degli interventi. Se questi sono significativi, comportando modifiche strutturali, sarà necessario il permesso di costruire. Se invece i lavori sono di minore entità e non alterano sostanzialmente la destinazione d’uso, è sufficiente la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), come previsto dal Testo Unico per l’Edilizia.

Semplificazione procedurale e distinzione tra interventi significativi e non

Mutamento di destinazione d’uso senza opere: Se il cambiamento di destinazione d’uso non è accompagnato da opere edilizie, la legge potrebbe prevedere una comunicazione di inizio attività (a seconda della normativa regionale e delle specifiche disposizioni locali). Tuttavia, la modifica urbanistica rilevante è quella che comporta anche lavori, e quindi un’analisi del tipo di intervento effettuato è fondamentale per determinare la corretta procedura.
Semplificazione procedurale: La modifica normativa con il decreto Legge 69/2024 ha semplificato la procedura per i casi di mutamento d’uso non rilevante urbanisticamente (come nel caso di affittacamere o altre attività ricettive non strutturalmente impattanti), prevedendo l’utilizzo della SCIA o della CILA in casi meno complessi.
Distinzione tra interventi significativi e non significativi: La Corte di Cassazione distingue tra interventi significativi, che comportano la modifica sostanziale della destinazione d’uso, e quelli non significativi, che invece non richiedono una modifica strutturale o urbanistica rilevante. La distinzione risulta cruciale per determinare la necessità o meno di un permesso di costruire, di una SCIA o di una CILA.

Mutamento della destinazione d’uso con e senza opere edilizie, SCIA o Permesso di Costruire

Il bilanciamento tra semplificazione e protezione dell’assetto urbanistico

La sentenza n. 42369 del 2024 fornisce una guida chiara in merito ai mutamenti di destinazione d’uso che comportano opere edilizie. In presenza di lavori rilevanti (modifiche strutturali o urbanistiche significative), sarà necessario ottenere il permesso di costruire. Tuttavia, se i lavori rientrano nelle categorie di attività edilizia libera o in quelle per le quali è sufficiente la CILA, si può procedere con una segnalazione o comunicazione semplificata, senza la necessità di un permesso di costruire. La sentenza quindi chiarisce il delicato bilanciamento tra la semplificazione delle procedure e la protezione dell’assetto urbanistico, in linea con le modifiche normative recenti.

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

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