Sanatoria edilizia e Condono edilizio: differenze, il decreto Salva Casa quale ammette?

La sanatoria non è una misura straordinaria e generalizzata come il condono. Si applica a casi specifici e si basa su una valutazione caso per caso, con la possibilità di dover modificare l’opera per renderla conforme alla legge.

La sanatoria edilizia
Quando è possibile richiedere la sanatoria edilizia
- Sanzioni
In sintesi: caratteristiche principali della sanatoria edilizia
Il condono edilizio
- I condoni edilizi in Italia
Effetti del Condono Edilizio
In sintesi: caratteristiche principali del condono
Sanatoria edilizia e Condono edilizio: le differenze
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La sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia è un procedimento che consente di regolarizzare gli abusi edilizi, ossia interventi realizzati senza i necessari permessi o in violazione delle normative urbanistiche ed edilizie, permettendo di sanare l’irregolarità e di riportare l’opera alla legalità. La sanatoria non è automatica e deve essere richiesta dal proprietario dell’immobile, che deve dimostrare che l’intervento possa essere regolarizzato in conformità con la normativa vigente.

Si tratta di un procedimento amministrativo che permette di ottenere la conformità degli interventi edilizi non autorizzati o difformi rispetto al titolo abilitativo originario, in breve il procedimento permette di regolarizzare opere abusive pagando una sanzione amministrativa e, in alcuni casi, apportando le modifiche necessarie per allinearsi alle normative urbanistiche ed edilizie. Relativamente alle eventuali modifiche da apportare alle opere oggetto di sanatoria con l’introduzione dell’art.36-bis nel Testo Unico per l’Edilizia è stato disposto il Permesso di Costruire o la formazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività, entrambi in sanatoria, possano essere condizionati alla prescrizione, da parte dello sportello unico, circa la realizzazione di interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza o alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Quando è possibile richiedere la sanatoria edilizia

La possibilità di ottenere la sanatoria dipende da vari fattori, tra cui la tipologia di abuso edilizio e le caratteristiche dell’intervento. I principali casi in cui è possibile richiedere la sanatoria edilizia comprendono le ipotesi in cui concretizzati abusi formali e abusi sostanziali minori.

Gli abusi formali sono le infrazioni che riguardano la mancanza di titoli abilitativi o difformità rispetto a quelli rilasciati e possono essere regolarizzati attraverso la sanatoria a meno che non violino disposizioni fondamentali, allo stesso modo gli abusi sostanziali lievi o secondari, come piccole modifiche non strutturali, possono essere sanati.

Si evidenzia la possibilità di applicare due distinte tipologie di procedure sananti ai sensi del Testo Unico per l’Edilizia, ovvero quella di cui all’art.36 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità” e quella di cui all’art. 36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”, differenziandosi l’una dall’altra per:

L’art.36 richiede l’opera sia conforme alla disciplina urbanistico edilizia vigente al momento in cui commesso l’abuso e al momento in cui presentata l’istanza per l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria, matura efficacia il silenzio-diniego nel decorso di giorni sessanta;
L’art.36-bis richiede l’opera sia conforme ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento in cui commesso l’abuso e conforme alla disciplina urbanistico edilizia vigente al momento in cui presentata l’istanza per l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria o la segnalazione certificata di inizio attività, matura efficacia il silenzio-assenso nel decorso di giorni quarantacinque se richiesto il permesso di costruire, si forma la S.C.I.A. nel decorso di trenta giorni.
Se un abuso non può essere sanato, la legge prevede che si proceda alla demolizione dell’opera abusiva, con il rischio di multe e sanzioni aggiuntive per il proprietario. La demolizione è obbligatoria quando l’intervento è particolarmente grave o pericoloso, o quando viene ritenuto in contrasto con le finalità urbanistiche generali, ad esempio, modificando l’assetto di un’area vincolata).

Sanzioni

Oltre alla regolarizzazione dell’intervento, la sanatoria prevede il pagamento di una sanzione amministrativa, che viene calcolata in base al valore dell’opera e alla tipologia di abuso. In generale, la sanzione consiste in una somma pecuniaria che viene determinata dal comune, ma può variare a seconda della gravità dell’abuso e delle disposizioni locali.

Sanzioni pecuniarie abusi edilizi, importi e aumenti apportati dal Decreto Salva Casa

In sintesi: caratteristiche principali della sanatoria edilizia

Richiesta da parte del proprietario: La sanatoria viene richiesta dal proprietario dell’immobile che ha effettuato l’intervento abusivo, che deve presentare una domanda di regolarizzazione presso il Comune o l’ente competente.
Esame tecnico: Ogni abuso edilizio viene esaminato singolarmente, valutando se può essere legittimato in base alle normative urbanistiche, alle distanze dai confini, ai vincoli paesaggistici, ecc.
Adempimenti: Il richiedente potrebbe dover effettuare alcune modifiche all’opera per renderla conforme alle normative o per garantirne la sicurezza (ad esempio, adeguamenti strutturali, impiantistici, ecc.).
Sanzioni amministrative: In genere, la sanatoria prevede il pagamento di una sanzione amministrativa o una multa, che può variare a seconda dell’entità dell’abuso e della normativa locale. La sanzione è pecuniaria, ma non sempre prevede una demolizione dell’opera.
Condizioni: Non tutte le opere abusive possono essere sanate tramite sanatoria. La possibilità di regolarizzare l’abuso dipende dalla compatibilità dell’opera con la normativa urbanistica vigente (es. conformità al piano regolatore, vincoli ambientali, ecc.).

APPROFONDIMENTO SALVA CASA E TESTO UNICO PER L’EDILIZIA

Il condono edilizio

Il condono edilizio è un procedimento giuridico e amministrativo che consente di sanare, a determinate condizioni, le opere edilizie abusive realizzate senza i necessari permessi o in difformità dai titoli abilitativi. Questo tipo di procedura consente a chi ha realizzato un abuso edilizio di regolarizzare la propria situazione pagando una sanzione pecuniaria o adempiendo a determinate condizioni stabilite dalla legge. Sebbene simile alla sanatoria edilizia, il condono ha caratteristiche proprie e, storicamente, è stato utilizzato come misura straordinaria per risolvere il problema delle costruzioni abusive in Italia. Il condono edilizio è stato introdotto in Italia con diverse leggi nel corso degli anni, con l’obiettivo di ridurre il numero di abusi edilizi non sanabili o troppo difficili da rimuovere. Tuttavia, non tutti gli abusi edilizi possono essere condonati, e il condono è stato applicato a specifici periodi storici e in circostanze precise.

Il condono edilizio non è sempre attivo; viene introdotto solo in determinati periodi storici tramite leggi ad hoc, difatti la norma ha, sempre, stabilito una finestra temporale entro la quale è stato possibile richiedere il titolo edilizio. La regolarizzazione è avvenuta previo pagamento di una sanzione pecuniaria variabile in base alla gravità dell’abuso e ad altri fattori stabiliti dalla legge. Il condono edilizio si è contraddistinto per possedere una caratteristica amnistica, secondo la quale estinta la sanzione penale per chi ha realizzato l’abuso edilizio nel caso in cui si tratti di reati edilizi.

I condoni edilizi in Italia

Il condono edilizio è stato introdotto in Italia in diverse occasioni, la più importante delle quali sono le seguenti.

Condono del 1985 (Legge 47/1985)

Il primo condono edilizio significativo è stato introdotto dalla Legge 47 del 1985, che ha concesso la possibilità di regolarizzare tutte le opere abusive costruite fino al 1983, previa presentazione di una domanda di condono. Questo condono ha visto un’enorme affluenza di richieste e ha portato ad una regolarizzazione di una gran parte delle costruzioni abusive degli anni precedenti.

Condono del 1994 (Legge 724/1994)

Nel 1994 è stato introdotto un secondo condono edilizio con la Legge 724/1994, che ha concesso la possibilità di regolarizzare le opere abusive realizzate fino al 1993. Anche questo condono ha coinvolto un vasto numero di immobili, ma con regole più rigide rispetto al precedente.

Condono del 2003 (Legge 326/2003)

Un altro condono è stato previsto dalla Legge 326 del 2003, che ha permesso di sanare gli abusi edilizi commessi fino al 2003. A differenza dei precedenti, questo condono prevedeva delle modalità di pagamento più complesse e una maggiore attenzione alla salvaguardia dei vincoli urbanistici e ambientali.

Effetti del Condono Edilizio

Regolarizzazione delle opere: le opere abusive che sono state oggetto di condono diventano legittime.
Cancellazione delle sanzioni penali: l’accesso al condono ha comportato la cancellazione delle sanzioni penali, che altrimenti sarebbero scattate per i lavori realizzati abusivamente.
Consolidamento della posizione giuridica dell’immobile: l’immobile diventa conforme alle leggi urbanistiche e può essere venduto, affittato o ristrutturato senza il rischio di essere abbattuto.

Il condono edilizio, soprattutto nei casi più estesi, ha contribuito a danneggiare il paesaggio e l’ambiente, sanando abusi edilizi in zone vincolate o in aree sensibili dal punto di vista ecologico, ha, inoltre, costituito un incentivo alla costruzione abusiva, secondo varie tesi ha creato un effetto incentivante per la costruzione di nuovi abusi. In ultimo le modalità di applicazione del condono hanno certamente ingenerato disuguaglianze tra chi ha rispettato la norma e chi, invece, l’ha violata.

In sintesi: caratteristiche principali del condono

Legge speciale: Il condono edilizio viene introdotto da leggi ad hoc, spesso con scadenze temporali specifiche. Ogni condono edilizio ha requisiti e modalità diverse, a seconda della legge che lo istituisce.

Tempistica: L’accesso al condono è possibile solo entro i termini previsti dalla legge. La finestra temporale è limitata, e non è possibile richiedere il condono dopo la scadenza. Ogni legge sul condono stabilisce un periodo durante il quale le persone possono presentare domanda.

Pagamento della sanzione: Il condono edilizio comporta sempre il pagamento di una sanzione, che può essere maggiore rispetto alla sanzione di una semplice sanatoria, a seconda delle leggi che regolano il condono stesso. In alcuni casi, l’importo dipende dalla metratura o dal valore dell’opera abusiva.

Amnistia legale: Il condono può comportare una amnistia penale, cioè l’estinzione del reato di costruzione abusiva. Chi accede al condono, infatti, può evitare le sanzioni penali, come la demolizione dell’opera e altre sanzioni giuridiche, seppure debba pagare una sanzione pecuniaria.

Ampia applicabilità: Il condono è generalmente applicabile a una grande varietà di abusi edilizi. Spesso, sono condonabili sia opere realizzate senza alcun permesso che quelle realizzate con permessi difformi rispetto ai progetti autorizzati.

Sanatoria edilizia e Condono edilizio: le differenze

Le principali differenze tra sanatoria edilizia e condono edilizio possono essere riassunte come segue:

La sanatoria edilizia è una possibilità che consente di regolarizzare un abuso edilizio, ma solo in determinate condizioni, è uno strumento utile per risolvere alcune irregolarità e riportare l’immobile in conformità con le normative edilizie e urbanistiche. Tuttavia, non tutti gli abusi possono essere sanati, e ogni richiesta di sanatoria deve essere valutata caso per caso in base alla gravità dell’abuso, al tipo di intervento realizzato e alle normative locali.

Il condono edilizio è stato, e continua a essere, uno strumento controverso, utilizzato per regolarizzare vaste porzioni di costruzioni abusive, ma che ha sollevato numerosi dubbi sia dal punto di vista giuridico che sociale. Sebbene abbia avuto il merito di risolvere una parte del problema delle costruzioni non autorizzate in Italia ha comportato implicazioni a lungo termine.

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

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