Ristrutturazione edilizia da demo-ricostruzione: stato legittimo e tipologie ricostruttive

Consiglio di Stato Sez. IV n. 9117 del 13 novembre 2024

La demolizione determina l’eliminazione, fisica e giuridica, della volumetria esistente, di modo che la ricostruzione dell’edificio è, sempre in linea di principio, preclusa nel caso in cui, in epoca posteriore al suo abbattimento/crollo, entrino in vigore nuovi strumenti di governo del territorio (id est: piani regolatori, ma anche piani paesaggistici) i quali impediscano la realizzazione di nuove costruzioni.

Accertamento della preesistente consistenza immobiliare
Disposizioni per la ristrutturazione edilizia vigenti al momento della realizzazione delle opere
Ricostruire il manufatto demolito da anni
Ampliamento nozione di ristrutturazione edilizia
Legittimità urbanistico – edilizia e le tre tipologie di demolizione e ricostruzione
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Accertamento della preesistente consistenza immobiliare

Il ricorrente, proprietario di un terreno in zona classificata “verde alberato di rispetto” realizza abusivamente un box, poi condonato, in seguito la Polizia Municipale accerta lo spostamento, all’interno dell’area del manufatto edilizio con dimensioni di ml. 3,50 per ml. 6,00 e altezza di ml.2,70, per essere stato collocato su un nuovo massetto in calcestruzzo di altezza di cm.10, senza rimozione del residuo della vecchia piattaforma. Il Comune ingiunge la demolizione in quanto l’intervento edilizio “consistente nella rimozione/demolizione e successiva ricostruzione del box costituisce un’ipotesi di esecuzione d’opera in assenza di titolo autorizzativo”. Il titolare ottempera all’ordinanza, decorsi sei anni richiede il permesso di costruire per il recupero “di volume crollato a causa di eventi franosi con accorpamento ad annesso agricolo esistente e cambio di destinazione d’uso a civile abitazione, il Comune nega l’intervento.

Il T.A.R. Toscana accerta che ai fini della ristrutturazione edilizia ricostruttiva eseguita mediante recupero di un volume demolito e già assentito non vi siano impedimenti alla demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di un manufatto preesistente, eventualmente crollato o demolito, purché sia possibile accertarne la precedente consistenza.

Il Comune, all’esito della pronuncia, riavvia il procedimento per la definizione dell’originaria richiesta di permesso di costruire, comunicando i motivi ostativi all’accoglimento della richiesta, per rilevare che il box, in origine assentito con Concessione Edilizia, era stato rimosso e ricostruito abusivamente e poi demolito in ottemperanza all’ordinanza di demolizione. L’ente motiva il diniego sul fattore che la ricostruzione si fondasse su circostanze di fatto non corrispondenti al vero, nello specifico che il box fosse stato rimosso in conseguenza di una frana, circostanza riferita in maniera generica e senza un riferimento temporale, ovvero data precisa, smentita da prove documentali, quali il condono, il sopralluogo della polizia municipale e l’ordinanza di demolizione.

Il titolare solo successivamente presenta istanza per opere indifferibili ed urgenti, dovute a eventi meteo, che tra l’altro veniva respinta in quanto il box risultava già spostato in precedenza e in assenza di titolo.

L’originaria consistenza del box condonato era venuta meno con la rimozione volontaria dello stesso e la ricostruzione abusiva, comprensiva di basamento in calcestruzzo, in una zona differente del mappale.

Il privato impugna il diniego innanzi al T.A.R. Toscana per, tra gli altri motivi, violazione dell’art. 3 comma 1 lett. d) del Testo Unico per l’Edilizia, che, ricordiamo, disciplina la categoria della ristrutturazione edilizia, per non rilevare il motivo per il quale il volume che si intende ricostruire sia stato demolito, in quanto, ai fini dell’ammissibilità dell’intervento conta soltanto la possibilità di dimostrare che tale volume esisteva ed era legittimo considerato il disposto normativo qualifica come ristrutturazione la ricostruzione di manufatti “crollati o demoliti” purché ne sia possibile accertare e dimostrare la precedente consistenza.

Il T.A.R. Toscana respinge il ricorso sul presupposto della sopravvenuta inesistenza del volume da recuperare a seguito della demolizione dell’edificio e della volontà di ricostruzione manifestata a notevole distanza di tempo.

Ristrutturazione edilizia e ricostruzione di un rudere sono fondamentali i connotati essenziali originari

Disposizioni per la ristrutturazione edilizia vigenti al momento della realizzazione delle opere

L’applicazione della disposizione di cui all’art. 3, comma 1, lett. d, d.P.R. 380/2001, vigente all’epoca dell’avvenuta demolizione, anno 2010 come da accertamento da parte della polizia municipale che il box fosse stato spostato, momento nel quale il testo del disposto normativo era

“[…] “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.

Rilevato sia stata ampliata la definizione di ristrutturazione edilizia con l’art. 30 del decreto Legge 69/2013 ove recita

“Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

Ricostruire il manufatto demolito da anni

Norma che non pone un limite temporale di operatività, ma che pone il dubbio si possa ricostruire un edificio demolito ormai da anni definendo l’intervento rientrare nella ristrutturazione edilizia con tutto ciò che ne consegue in termini di titolo abilitativo, contributo di costruzione, disciplina urbanistico-edilizia locale applicabile al caso concreto.

Il Consiglio di Stato, Sez. VI, con Sentenza 616/2013 ha chiarito che la demolizione determina l’eliminazione, fisica e giuridica, della volumetria esistente, di modo che la ricostruzione dell’edificio è, sempre in linea di principio, preclusa nel caso in cui, in epoca posteriore al suo abbattimento/crollo, entrino in vigore nuovi strumenti di governo del territorio (id est: piani regolatori, ma anche piani paesaggistici) i quali impediscano la realizzazione di nuove costruzioni.

La nozione di ristrutturazione contenuta nel Testo Unico per l’Edilizia, trova origine nell’interpretazione data dalla giurisprudenza amministrativa al disposto di cui all’art 31 della L. n. 457/1978, secondo cui erano interventi di ristrutturazione edilizia “quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti”.

Dalle sentenze richiamate, Consiglio di Stato, Sez. II, Sent. 721/2022, 3153/2020 – Sez. IV, Sent. 4462/2010, 7310/2010, 4765/2011, 3056/2013 “la nozione di ristrutturazione edilizia, comprende anche gli interventi consistenti nella demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato, purché tale ricostruzione sia fedele, cioè dia luogo ad un immobile identico al preesistente per tipologia edilizia, sagoma e volumi, dovendo essere altrimenti l’intervento qualificato come di nuova costruzione.

APPROFONDIMENTO SALVA CASA E TESTO UNICO PER L’EDILIZIA

Ampliamento nozione di ristrutturazione edilizia

Concetto di fedeltà che prima della modifica operata dal d.L.69/2013 implicava, con specifico riferimento alla demolizione e ricostruzione, sia il rispetto della volumetria, della sagoma e degli elementi distintivi, ma anche il fatto che le due operazioni, cioè la demolizione e la ricostruzione, avvenissero in un unico contesto, senza soluzione di continuità, comportando che la ricostruzione fosse già programmata al momento della demolizione/crollo spontaneo, dell’edificio da ricostruire.

Legittimità urbanistico – edilizia e le tre tipologie di demolizione e ricostruzione

La modifica normativa, art. 30, c.1, lett. a), d.L.69/2013 ha inciso su questo punto risolvendo la continuità tra esistente e ricostruito necessaria in precedenza e ponendo la condizione che la consistenza dell’immobile sia documentalmente comprovata, ai sensi dell’art.9-bis del d.P.R. 380/2001. L’appellante richiama la variazione per l’illegittimità del diniego.

La stessa modifica include nella nozione di ristrutturazione edilizia tre tipologie di demolizione e ricostruzione:

“una connotata dalla unicità del contesto “temporale” di realizzazione dei vari interventi, con rispetto della volumetria preesistente;

l’altra caratterizzata, all’opposto, dal fatto che la ricostruzione/ripristino risulta indipendente dalla demolizione, con possibilità di realizzare i due interventi anche a distanza di tempo, ma anche in questo caso con la necessità di rispettare la “preesistente consistenza”;

da ultimo, la demolizione seguita da ricostruzione in zone tutelate, connotata dal rispetto della “preesistente consistenza” indipendentemente dalla contestualità, o meno, dei due interventi, con la precisazione che a partire dalle modifiche introdotte nel 2020 il legislatore ha richiesto, in tal caso, il rispetto di “sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”, cioè una ricostruzione assolutamente “fedele” all’edificio preesistente”.

La giurisprudenza amministrativa ha, però, chiarito la previsione trovi applicazione dalla data di entrata in vigore della legge di conversione n.98 del 9/08/2013, pertanto applicabile solo nelle ipotesi in cui l’intervento sia stato realizzato solo dopo la sua entrata in vigore, quindi, non nel caso in oggetto, le cui opere risalgono all’anno 2010.

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

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