Dal punto di vista della legittimità urbanistico-edilizia le opere di rifacimento di un ambiente interno prepongono l’individuazione preliminare della categoria edilizia in cui poterlo configurare, giusta disciplina di cui al d.P.R.380/2001, art.3, comma 1 che regola le categorie degli interventi edilizi, nel caso in trattazione il riscontro lo si individua alle lettere a), b) e d).
Manutenzione ordinaria o straordinaria
La lettera a) per gli interventi di manutenzione ordinaria, consistenti nella riparazione, rinnovo e/o sostituzione delle finiture interne, nonché nel mantenimento in funzione e nell’integrazione degli impianti tecnologici esistenti. Le opere dovranno essere eseguite utilizzando materiali, tecniche e tecnologie non differenti dai preesistenti, tra gli esempi rientra la sostituzione del pavimento o del rivestimento con materiale similare sia nella tipologia, che nelle tonalità.
La lettera b) per gli interventi di manutenzione straordinaria, quali le modifiche riguardanti il rinnovamento o la sostituzione di porzioni, anche strutturali, la realizzazione ed il completamento e/o integrazione dei servizi igienico- sanitari e tecnologici. È ammessa la variazione delle superfici utili, potrebbe essere questo il caso nel quale si prevede ampliare il servizio igienico mediante lo spostamento, demolizione e successiva ricostruzione, delle pareti divisorie, così come la nuova realizzazione dell’ambiente se prevista diversa allocazione rispetto alla precedente.
Ristrutturazione edilizia
La lettera d) per gli interventi di ristrutturazione edilizia comprende opere di maggiore rilevanza, ne concerne le stesse non siano prettamente riguardanti il solo rifacimento del solo servizio igienico. Dal punto di vista normativo la ristrutturazione dispone poter effettuare modifiche all’organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che possono renderlo diverso dal preesistente, sia parzialmente che totalmente, rientrano nella fattispecie i ripristini e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi l’immobile, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, ivi comprese, in ben più ampi progetti, così come la demolizione e la ricostruzione dell’involucro edilizio.
Dalla esplicitazione additata alle opere di ristrutturazione edilizia ne deriva il rifacimento di un ambiente interno se non esteso ad un ben più ampio raggio di intervento non possa classificarsi tale, conseguentemente le opere riguardanti il servizio igienico di una unità immobiliare si classificheranno nella ristrutturazione edilizia se in essere vi è un progetto comprensivo di altri ulteriori interventi.
Titolo abilitativo edilizio
L’iter amministrativo edilizio prevede tre diverse abilitazioni distinte tra esse in relazione alle specifiche opere da realizzare, come sopra classificate.
Nella proposizione del dover realizzare interventi di manutenzione ordinaria non occorre conseguire alcun titolo edilizio, seppure il committente potrebbe optare per rendere semplice comunicazione al Comune.
Comprova delle eseguite lavorazioni sarà la sottoscrizione, da parte del proprietario o dell’avente titolo nella detenzione dell’immobile, della “Dichiarazione Sostitutiva dell’Atto di Notorietà” ai sensi dell’art.47 del d.P.R.445/2000, nella quale riportare l’oggetto dei lavori con le relative date di inizio ed ultimazione, corredata dall’ulteriore carteggio, sempre utile e da conservare, costituito dalla documentazione fotografica ante e post lavori, nonché, soprattutto ai fini della regolare esecuzione, la fattura, o le fatture, rilasciate da parte dell’impresa e del fornitore, accompagnandole con copia del Certificato Camerale e del documento unico di regolarità contributiva, il D.U.R.C.
Diversamente dai precedenti gli interventi di manutenzione straordinaria impongono conferire incarico ad un professionista abilitato che dovrà approntare tutto il necessario per la trasmissione della pratica edilizia nella quale assevera la regolarità delle opere.
Come accennato, in relazione al tenore delle opere è ammessa la trasmissione della comunicazione di inizio lavori asseverata, C.I.L.A., art. 6-bis d.P.R. 380/2001, o della segnalazione certificata di inizio attività, S.C.I.A, art.22 d.P.R.380/2001, la differenza tra l’una e l’altra è dovuta all’eventuale presenza di interventi riguardanti parti strutturali, entrambi le procedure edilizie prevedono comunicare l’ultimazione dei lavori.
Variazione catastale e agibilità
Concluse le opere seguirà la variazione catastale se modificato il dimensionamento del servizio igienico o la disposizione planimetrica, il termine per la trasmissione all’Agenzia del Territorio è di trenta giorni a decorrere dalla comunicazione di fine lavori.
A seguito delle variazioni ai requisiti igienico-sanitari ed impiantistici è necessario trasmettere al comune, nel termine di giorni quindi dal fine lavori, la Segnalazione Certificata di Agibilità, S.C.A., di cui all’art.24 del Testo Unico per l’Edilizia, il quale dispone, testualmente “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.
Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita
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