Edilizia libera anche per porticati e tende, adempimenti in presenza di vincoli, aggiornamento catastale e imprese esecutrici
Con l’art. 6 “Attività edilizia libera” il Testo Unico per l’edilizia disciplina l’attività edilizia libera, cioè quei lavori non assoggettati a comunicazione allo sportello unico per l’edilizia del comune ove ricade l’immobile interessato, seppure ciò è riferito ai soli aspetti amministrativi. Le addizioni introdotte dal Decreto Salva Casa, d.L. 69/2024, interessano il comma 1 con modifica della lettera b-bis) e l’introduzione della lettera b-ter).
La lettera b-bis) ammette la realizzazione e l’installazione, come per le vetrate panoramiche e le logge, dei porticati, alle seguenti condizioni:
- siano realizzati all’interno dell’edificio;
- non costituiscano spazi chiusi stabilmente comportanti modifica alla volumetria e alle superfici, ovvero creando nuova cubatura;
- non comportino cambio di destinazione d’uso dell’immobile dovuta anche alla trasformazione a superficie utile della loro superficie accessoria;
- favoriscano micro-aerazione naturale tale da consentire un flusso di arieggiamento costante a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;
- abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico che minimizzino l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
- non costituiscano modifica alle linee architettoniche esistenti.
La lettera b-ter, nuova introdotta, regola le opere realizzate allo scopo di proteggere l’edificio e/o l’unità immobiliare dagli agenti atmosferici e dalle radiazioni solari, è previsto che la struttura principale del manufatto non crei uno spazio chiuso stabilmente, né volumetria e né superficie, che si armonizzi con le linee architettoniche del fabbricato, sia se addossata e sia se annessa a esso o alla singola unità immobiliare. La norma, quindi, ammette la collocazione degli organismi fissi di sostegno adeguati a permettere l’apertura, in quanto i manufatti di cui si parla sono le tende così distinte:
- tende in genere;
- tende da sole;
- tende da esterno;
- tende a pergola costituite da telo retrattile, anche impermeabile;
- tende a pergola costituite da elementi di protezione solare mobili o regolabili
Come dispone la lettera b-bis devono possedere caratteristiche tecnico-costruttive e profili estetici in grado di ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente.
Attività edilizia libera: non sempre è così, limiti applicativi
Quando si tratta di interventi edili e impiantistici effettuabili senza comunicazione allo sportello unico per l’edilizia è fondamentale la corretta classificazione dal punto di vista della disciplina urbanistico – edilizia, considerato che variazioni in corso d’opera o valutazioni non attente possono comportare la formazione di una o più difformità appunto perché il panorama normativo italiano in materia si compone di tante linee sottili che, a loro volta, costituiscono soglie entro le quali legittimati i regimi autorizzativi.
Soglie che superate antepongono la presentazione di una comunicazione di inizio lavori, CILA, o del titolo superiore, ad esempio la segnalazione certificata di inizio attività, SCIA, per la quale è sufficiente intervenire su parti strutturali dell’edificio.
Molteplici interventi, da una prima lettura della norma, confermano intraprendere un procedimento in luogo di un altro, ma non sempre è così come si evince dai contenuti dell’art.3 d.P.R.380/2001 che categorizza gli interventi edilizi, dalla quale è più semplice poter determinare quali siano le nette differenze tra la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria, quest’ultima, a sua volta, suddivisa in “leggera” e “pesante”, la prima consentita con la CILA, la seconda, invece, prepone la SCIA. Con questo nesso logico mutano anche le sanzioni pecuniarie, ad esempio, in corso d’opera la mancata presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata comporta il pagamento della somma pari a €333,00, che ad opere ultimate è pari a €1.000,00, mentre per la SCIA vi è un più ampio contesto, mentre maggiora se mancante è il Permesso di Costruire con l’applicazione delle sanzioni penali.
Non è questo il solo problema, in quanto la totale liberalizzazione viene meno laddove le opere interessino edifici e/o unità immobiliari ricadenti in zone vincolate, ad esempio se vigente il vincolo idrogeologico, o paesaggistico, o di altra natura.
È bene evidenziare che, in seno al vincolo paesaggistico, di cui al d. Lgs 42/2004 “Codice dei beni culturali e del paesaggio”, il d.P.R. 31/2017 rubricato “Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata”, in vigore dal 6/04/2017, introdusse due forme di semplificazione normando, rispettivamente, trentuno interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica, Allegato A, art.2, c.1, e quarantadue interventi definiti di lieve entità assoggettati ad autorizzazione semplificata, Allegato B art.3, c.1.
Di conseguenza se un intervento edilizio o impiantistico si classifica nei regimi di cui al c.1 dell’art.6 del Testo Unico per l’Edilizia e, a sua volta, rientra anche nei criteri di cui all’Allegato A al d.P.R. 31/2017, potrà essere realizzato senza comunicazione alcuna. Diversamente se la stessa opera non è subordinata a comunicazione al SUE, ma dal punto di vista paesaggistico è compreso tra quelle elencate nell’Allegato B, o, ancora, rientra nel regime ordinario, non si potrà dare inizio ai lavori se non previo conseguimento dell’atto di assenso.
Viene, oltremodo, meno la completa apertura anche nelle casistiche comportanti la mancata osservanza delle specifiche disposizioni settoriali in materia di sicurezza, antincendio, igienico – sanitarie, efficienza energetica, così come delle norme antisismiche, concetti che l’art.1 del Testo Unico per l’Edilizia espone riportando testualmente:
“1. Il presente testo unico contiene i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia.
2. Restano ferme le disposizioni in materia di tutela dei beni culturali e ambientali contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (d. Lgs 42/2004)la normativa di tutela dell’assetto idrogeologico, e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia.”
Imprese e lavoratori autonomi
Eseguire interventi in totale autonomia non comprende quella libertà di gestione dal punto di vista dell’esecutore, sia esso impresa, fornitore o lavoratore autonomo, pena le sanzioni previste dalla normativa settoriale, e, come prima citato, anche in materia di sicurezza.
Aspetto sul quale il committente, se non nominato un direttore dei lavori, dovrà accuratamente vigilare richiedendo alla impresa tutta la documentazione necessaria e gli adempimenti disciplinanti la realizzazione delle opere, il montaggio delle opere provvisionali e quanto queste attiene.
In merito si rammenta il recente d.L. 19/2024, come convertito e modificato, per quanto riguarda lavoro sommerso, violazioni, durc di congruità della manodopera, e così via.
Adempimenti dal punto di vista catastale
L’attività edilizia di cui all’art.6 d.P.R. 380/2001 comporta, se ne ricorre il caso, l’aggiornamento degli atti catastali a cura del soggetto avente titolo sull’immobile o sull’unità immobiliare, quindi il subentro del tecnico abilitato che predisponga e trasmetta la pratica telematicamente.
In tal senso emerge un ulteriore aspetto legato alla data di fine lavori, com’è noto, l’aggiornamento catastale richiede essere effettuato nel termine di giorni trenta rispetto alla data di termine dell’intervento, quindi è importante comprovare la stessa, attraverso due modalità:
- comunicazione allo sportello unico dell’edilizia del comune ove sito l’immobile dell’avvenuta e regolare ultimazione dei lavori rientranti nell’attività edilizia libera, non preventivamente comunicazioni, perché disciplinati dall’art.6, c.1 del testo unico per l’edilizia;
- dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi del d.P.R.445/2000, da parte del soggetto interessato, avente titolo sull’immobile, servibile anche per le agevolazioni fiscali, nella quale riportare l’oggetto dei lavori, la data di inizio e quella di ultimazione.
Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita
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