Stato legittimo
Lo stato legittimo di un immobile rispetto alla disciplina urbanistico – edilizia e alle norme tecniche per le costruzioni, come da Parte I° e Parte II° del Testo Unico per l’Edilizia approvato con d.P.R.380/2001, conferma l’assenza di abusi edilizi o attesta se presenti tolleranze di cantiere non costituenti violazione edilizia. Il decreto Legge 76/2020, convertito con modifiche dalla Legge 120/2020, introduce nel panorama normativo la certificazione dello stato legittimo a cura del professionista abilitato, attraverso la quale asseverato quanto al precedente periodo.
Con l’entrata in vigore del decreto Legge 69/2024, cd. Decreto Salva Casa, convertito con modifiche dalla Legge 105/2024, i contenuti dell’art.9-bis al comma 1-bis del Testo Unico per l’Edilizia in relazione alla documentazione comprovante la legittimità di un immobile o della singola unità immobiliare vengono rivisti e ampliati i titoli comprovanti la legittimità, nello specifico anche il pagamento delle sanzioni e delle oblazioni, così come avviene per l’estensione circa l’applicazione delle tolleranze costruttive ed esecutive per le quali maggiorate le percentuali di discostamento rispetto al progetto approvato.
Documentazione in possesso dell’amministrazione
Entrando nel merito dei contenuti dell’art.9 – bis recante “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili” come modificato e integrato dal decreto 69/2024, vediamo meglio quanto concerne la specifica regolamentazione, premesso non muti quanto disposto circa le amministrazioni, sia nel caso in cui presentati, rilasciati o formati i titoli abilitativi edilizi, perché debbano acquisire d’ufficio la documentazione, le informazioni e i dati, anche catastali, in loro possesso, senza facoltà alcuna nel richiedere ai professionisti eventuali attestazioni o perizie comprovanti la veridicità e l’autenticità dei medesimi documenti.
Stato legittimo parti comuni e singole unità immobiliari
Tra le modifiche introdotte dal decreto Salva Casa emerge nettamente quanto riguarda la scissione tra lo stato legittimo delle parti comuni, disciplinate dall’art.1117 del Codice Civile, e stato legittimo singole unità immobiliari.
È disposto testualmente al comma 1-ter “Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso”.
A titolo esemplificativo, se bisogna attestare la liceità di un appartamento realizzato in conformità al titolo edilizio, laddove sulle parti comuni condominiali sia stato ampliato l’androne e il vano scale, ciò non rileva, seppur si denota quanto non lineare sia questo aspetto. Dal punto di vista della conformazione geometrica dell’edificio, nella casistica presa ad esempio, attestare lo stato legittimo della singola unità implica, di fatto, valutare il citato ampliamento sulla parte comune condominiale e il suo sviluppo, ovvero se questo:
- sia stato realizzato verso l’esterno occupando superficie comune non si rileva alcuna problematica;
sia stato realizzato all’interno della sagoma dell’edificio sfruttando porzione destinata, da progetto, alle parti private tra le quali, eventualmente, potrebbe rientrare il perimetro dell’unità immobiliare. In questo caso non si potrebbe giungere alla verifica come ora disposta dalla norma, bensì andrebbe necessariamente valutato sia l’aspetto inerente la parte comune e sia l’aspetto inerente la porzione privata
Titoli abilitativi edilizi comprovanti lo stato legittimo
Ai sensi del comma 1-bis, art.9-bis del d.P.R. 380/2001, lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è comprovato attraverso:
- Il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione;
- Il titolo abilitativo legittimante la costruzione;
- Il titolo abilitativo rilasciato o assentito per l’ultimo intervento edilizio riguardante o l’intero edificio o la singola unità immobiliare se l’amministrazione competente, in sede di rilascio, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Titoli abilitativi edilizi “in sanatoria” comprovanti lo stato legittimo
Comprovano la legittimità i titoli rilasciati o formati, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, ai sensi:
- dell’art. 34-ter “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo”, la L.105/2024, di conversione con modifiche del d.L.69/2024;
- dell’art. 36 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità”, modificato dal d.L.69/2024 e dalla legge di conversione con modifiche, L.105/2024;
- dell’art. 36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali” introdotto dal d.L.69/2024 e modificato con la L.105/2024;
- dell’art. 38 “Interventi eseguiti in base a permesso annullato”.
Le sanzioni comprovanti lo stato legittimo
Le sanzioni, se versate, determinano lo stato legittimo dell’immobile o della singola unità immobiliare, sanzioni disposte dagli:
- 33 “Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità”;
- 34 “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di
costruire”, modificato dalla L.105/2024, di conversione con modifiche del d.L.69/2024 per quanto riguarda le sanzioni; - 37 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla
segnalazione certificata di inizio attività”, commi 1, 3, 5 e 6, modificato dal d.L.69/2024 e dalla successiva L.105/2024, di conversione con modifiche; - 38.” Interventi eseguiti in base a permesso annullato”, c.s..
Tolleranze di cantiere, attestazione e stato legittimo
Per quanto attiene le variazioni e i discostamenti realizzati in corso d’opera rispetto al progetto approvato, ovvero al titolo edilizio, laddove rientranti nel regime delle tolleranze costruttive di cui all’art.34-bis “Tolleranze costruttive”, concorre a determinare, pertanto a confermare lo stato legittimo dell’immobile, ovvero della singola unità immobiliare, la dichiarazione all’uopo prevista.
Legittimità immobili di remota costruzione o per i quali non si rintraccia il titolo edilizio
Gli edifici costruiti in un periodo nel quale non obbligatorio il conseguimento del titolo abilitativo edilizio e gli edifici per i quali non si rintraccino copia o estremi del titolo, previa dimostrazione circa l’esistenza del titolo abilitativo, saranno oggetto di attestazione da parte del tecnico solo nel caso in cui la legittima preesistenza sia comprovata da:
- informazioni catastali di primo impianto, dal 1939 al 1942;
- ulteriori documentazioni, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza;
- titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita
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