Analisi delle tolleranze di cantiere, discostamenti fino al 6%, distanze e requisiti igienico sanitari, le valutazioni del tecnico e lo stato legittimo

Distinzione tra le tolleranze costruttive e le tolleranze esecutive, aumento della percentuale fino al 6%, applicazione delle tolleranze anche nei casi in cui si abbiano misure minime in materia di distanze e requisiti igienico – sanitari. L’attestazione del tecnico abilitato nelle varie ipotesi

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DECRETO SALVA CASA 2024

Tolleranze costruttive

Tolleranze esecutive

Tolleranze esecutive per gli interventi realizzati successivamente al 24/05/2024

Tolleranze esecutive per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024

I discostamenti applicabili in relazione alla superficie utile e alla ultimazione dei lavori

Il calcolo della superficie utile

Misure minime in materia di distanze e requisiti igienico – sanitari

Dichiarazione del tecnico e attestazione dello stato legittimo

La limitazione diritti dei terzi, non più oggetto di attestazione del tecnico

Le recenti modifiche al Testo Unico per l’Edilizia operate dal d.L.69/2024, convertito con modifiche dalla L.105/2024, hanno riguardato tanti e vari aspetti, tra questi anche il tema delle tolleranze di cantiere, di cui all’art.34-ter del Testo Unico per l’Edilizia, mutato sia con la vigenza del decreto legge dal 30/05/2024 al 27 luglio 2024 e nuovamente variato con la legge di conversione, in vigore dal 28/07/2024.

Quando parliamo di “aspetto specifico” il riferimento conduce alla distinzione tra “tolleranze costruttive” e “tolleranze esecutive” che vediamo a seguire.

Tolleranze costruttive

Le tolleranze costruttive, di cui al comma 1 dell’art.34-bis, sono le modifiche di lieve entità realizzate nel corso dei lavori di costruzione implicanti discostamenti rispetto alle misure progettuali, ma non costituenti violazione edilizia, nello specifico le differenze dovranno riguardare:

altezza;
distacchi;
volumetria;
superficie coperta;
ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

In merito alle tolleranze costruttive collegarsi anche al paragrafo “Misure minime in materia di distanze e requisiti igienico – sanitari”.

Tolleranze esecutive

Le tolleranze esecutive, di cui al comma 2 e al comma 2-bis dell’art.34-bis, consistono nelle irregolarità realizzate durante il corso dei lavori in attuazione a un titolo edilizio successivo a quello abilitante la costruzione.

A differenza delle tolleranze di cantiere, queste non sono applicabili agli edifici vincolati dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, d. Lgs 42/2004, né sono ammesse se violano la normativa urbanistico-edilizia e pregiudicano l’agibilità dell’immobile.

Rientrano tra le tolleranze esecutive le seguenti, che tra l’altro, il legislatore ha inteso distinguere in relazione al limite temporale degli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e quelli successivi.

Tolleranze esecutive per gli interventi realizzati successivamente al 24/05/2024

irregolarità geometriche;
modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
diversa collocazione degli impianti e delle opere interne.

Tolleranze esecutive per gli interventi realizzati entro il 24/05/2024

Il contesto circa l’applicabilità delle tolleranze esecutive viene ampliato con l’emanazione del decreto Salva casa, pertanto, oltre ai superiori discostamenti, che riportiamo nuovamente, ne sono consentiti ulteriori altri:

irregolarità geometriche;
modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
diversa collocazione degli impianti e delle opere interne;
minore dimensionamento dell’edificio;
mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
irregolarità esecutive di muri esterni e interni;
difforme ubicazione delle aperture interne;
difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
errori progettuali corretti in cantiere;
errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

I discostamenti applicabili in relazione alla superficie utile e alla ultimazione dei lavori

Il limite rispetto alle misure previste nel titolo edilizio è così suddiviso:

Interventi realizzati successivamente al 24/05/2024	2%
Interventi realizzati entro il 24/05/2024
– Unità immobiliari con superficie utile maggiore a mq.500	2%
– Unità immobiliari con superficie utile compresa tra mq. 300,00 e mq.500,00	3%
– Unità immobiliari con superficie utile compresa tra mq. 100,00 e mq.300,00	4%
– Unità immobiliari con superficie utile inferiore a mq. 100,00	5%
– Unità immobiliari con superficie utile inferiore a mq. 60,00	6%

Le aliquote previste per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono state introdotte nel testo dell’art.34-bis dal Decreto Salva Casa e non hanno subito modifica successiva, diversamente è, invece, avvenuto per l’ammesso discostamento del 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore a mq.60,00, essendo stato introdotto in sede di conversione in legge con modifiche, aliquota che, pertanto, trova vigenza a decorrere dal 28/07/2024.

Il calcolo della superficie utile

Per la determinazione della superficie utile il comma 1-ter dell’art.34-bis dispone debba farsi riferimento alla superficie assentita con il titolo abilitativo edilizio che ha legittimato l’intervento, senza tenere conto di eventuali successivi frazionamenti eseguiti nel corso del tempo nell’immobile o unità immobiliare. Ciò comporta tenere conto, se trattasi di tolleranze costruttive, del titolo con il quale autorizzata la costruzione, mentre per le tolleranze esecutive il riferimento sarà il titolo edilizio relativo allo specifico intervento.

Misure minime in materia di distanze e requisiti igienico – sanitari

Con la legge di conversione del Decreto Salva Casa è stato introdotto l’ultimo periodo al comma 1-ter dell’art.34-bis, secondo cui viene disposto rientrino tra le tolleranze costruttive, con vigenza, quindi, dal 28 luglio 2024, anche i discostamenti rispetto alle misure minime individuate dalla normativa in materia di distanze e di requisiti igienico -sanitari.

L’applicazione non ricorre, dunque, per le tolleranze di cantiere, restando entrambi gli aspetti interdetti per costituire violazione edilizia.

A titolo di esempio, per l’edificazione di un immobile in costruzione nel quale prevista da progetto l’altezza di interpiano di ml.2,70, saranno ammessi il discostamento del 2% se si tratta di interventi ultimati dopo il 24 maggio 2024 e discostamenti rispettivamente del 2%, 3%, 4%, 5% e 6% da applicarsi in base alla superficie utile dell’unità immobiliare, con la possibilità, indi, di poter legittimamente realizzare interpiani ridotti fino a cm.16,22.

Dichiarazione del tecnico e attestazione dello stato legittimo

Il tecnico tenuto all’accertamento delle tolleranze di cantiere concretizzate durante l’esecuzione di pregressi interventi edilizi, anche ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile di cui all’art.9-bis del d.P.R.380/2001, rilascia l’asseverazione nell’ambito del titolo abilitativo edilizio che utilizza per presentare un nuovo progetto, ovvero nella modulistica unica riferita alla CILA, alla SCIA, al permesso di costruire o alla SCIA in alternativa al permesso di costruire.

Laddove, invece, il professionista debba attestare lo stato legittimo dell’immobile in presenza di tolleranze di cantiere dovrà rilasciare Dichiarazione Sostitutiva dell’Atto di Notorietà, ai sensi del d.P.R.445/2000, e nell’ambito della stipula dell’Atto Notarile, incorrendo nelle sanzioni penali di cui al Capo VI del citato decreto Presidenziale se dichiarato il falso.

Durante la vigenza del Decreto Salva Casa, dal 30 maggio al 27 luglio 2024, per l’attestazione del professionista è stato previsto, con l’addizione del comma 3 all’art.34-bis, uno specifico procedimento per le unità immobiliari situate nelle zone sismiche di cui all’art.83 d.P.R. 380/2001, eccetto quelle a bassa sismicità. La disposizione ha previsto l’attestazione relativa alle opere classificate nel regime delle tolleranze per essere rispettose delle prescrizioni di cui alla sezione I, Capo IV della parte II del Testo Unico per l’Edilizia.

Per l’attestazione, in sede di conversione con modifiche del d.L.69/2024 è stato inserito l’addendum secondo cui essa debba riferirsi al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento in cui realizzato l’intervento, fermo restando quanto previsto dall’art.36-bis al comma 2, ovvero l’eventuale condizione al rilascio del permesso di costruire o la formazione della SCIA, entrambi in sanatoria, alla realizzazione di interventi edilizi, anche strutturali, finalizzati a garantire il rispetto della normativa tecnica settoriale relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione di opere che non possono essere sanate.

Resta invariata, in fase di conversione del decreto, l’allegazione all’attestazione del professionista della documentazione tecnica sull’intervento secondo il contenuto minimo richiesto dall’art.93 comma 3, del d.P.R. 380/2001, nonché la trasmissione allo sportello unico dell’edilizia per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale ai sensi dell’art.94, d.P.R.380/2001, l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle regioni ai sensi dell’art. 94-bis comma 5, relativamente alle difformità costituenti interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui all’art.94-bis, comma 1, lettere b) e c).

Il tecnico allega alla dichiarazione l’autorizzazione di cui all’art.94, comma 2, d.P.R. 380/2001 o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi del comma 2-bis del medesimo art.94, o, nelle ipotesi siano presenti difformità costituenti interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, è tenuto ad asseverare il mero decorso del termine del procedimento per i controlli regionali, se non intervenute richieste di integrazione documentale o istruttorie o per l’esito negativo dei controlli.

La limitazione diritti dei terzi, non più oggetto di attestazione del tecnico

In relazione alla limitazione dei diritti dei terzi con la versione del comma 3 – ter all’art.34-bis vigente prima della conversione in legge con modifiche del d.L.69/2024 il professionista era tenuto a verificare la sussistenza di eventuali interdizioni ai citati diritti laddove causati dalla presenza delle tolleranze di cantiere, provvedendo ad attuare quanto necessario ai fini dell’eliminazione dei limiti anche con la presentazione dei relativi titoli, ove necessario.

Il legislatore, in fase di conversione in legge del decreto ha, correttamente, depennato l’adempimento per il professionista, limitandosi a riportare nei contenuti del comma 3-ter “L’applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi”, seppure se ne rileva come tacitamente tale dizione diventi un aspetto che, in assoluto, si legherà agli adempimenti professionali in sede di rilascio dell’attestazione da parte del tecnico abilitato, anche per il solo semplice fattore il comma 3-ter sia formulato sotto una forma del tutto imperativa.

Nella pagina DOWNLOAD il testo coordinato.

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

EDILIZIA URBANISTICA TERRITORIO