Le parziali difformità e le variazioni essenziali, applicazione art.36-bis del Testo Unico per l’Edilizia, guida

Testo unico per l’edilizia, D.P.R. 380/2001 modificato e integrato dal d.L.69/2024, conv. con mod. dalla L.105/2024

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DECRETO SALVA CASA 2024

EDILIZIA URBANISTICA TERRITORIO

Interventi sanabili con applicazione dell’art.36-bis

Si possono regolarizzare ai sensi dell’art.36-bis le opere:

realizzate in parziale difformità rispetto al Permesso di Costruire o alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività nelle ipotesi di cui all’art.34 del d.P.R.380/2001;
realizzate in assenza o in difformità dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività nelle ipotesi di cui all’art.37 del d.P.R.380/2001;
costituenti variazioni essenziali nelle ipotesi di cui all’art.32 del d.P.R.380/2001.

Titolo edilizio in sanatoria e regime della “doppia” conformità

Il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile fino alla scadenza del termine stabilito nell’Ordinanza di demolizione o di messa in pristino emessa dal tecnico comunale, ai sensi dell’art.34 comma 1, o comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, può richiedere il Permesso di Costruire o presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, in sanatoria, purché le opere abusive risultino:

conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Determinazione dell’oblazione

Per la formazione del titolo abilitativo edilizio, in questo caso la S.C.I.A. in sanatoria, e/o per il rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria, la legge di conversione con modifiche, L.105/2024, del d.L.69/2024, ha introdotto al comma 5 dell’art.36-bis le disposizioni afferenti al pagamento e alla misura dell’oblazione, i cui importi sono determinati come segue.

Per gli interventi realizzati in parziale difformità dal Permesso di Costruire, nelle casistiche di cui all’art.34, e per le variazioni essenziali di cui all’art.32, è previsto il pagamento pari al doppio del costo di costruzione, che, nei casi di gratuità viene determinato ai sensi dell’art.16 aumentato del 20%. Per i medesimi interventi se risultanti conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento in cui realizzato l’abuso e al momento in cui presentata l’istanza non si applica l’incremento del 20%.

Per gli interventi realizzati in assenza della Segnalazione Certificata di Inizio Attività o in sua difformità, nelle ipotesi di cui all’art.37, è previsto il versamento di un’oblazione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, la cui valutazione spetta agli uffici dell’Agenzia delle Entrate, comunque non minore a euro 1.032,00 e non maggiore a euro 10.328,00. Per i medesimi interventi se risultanti conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento in cui realizzato l’abuso e al momento in cui presentata l’istanza, l’oblazione sarà non inferiore a euro 516,00 e non superiore a euro 5.164,00.

Edifici vincolati

Per la regolarizzazione delle parziali difformità e delle variazioni essenziali, con applicazione dell’art.36-bis, nei casi in cui si tratti di edifici assoggettati a vincolo, pertanto in quei casi nei quali i medesimi abusi sono stati realizzati, anche, in assenza o in difformità dall’Autorizzazione Paesaggistica è previsto che il tecnico comunale richieda all’autorità preposta alla gestione del vincolo l’apposito parere vincolante relativamente all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento realizzato.

Stessa procedura si applica anche se realizzati lavori attraverso i quali create nuove superfici utili e volumetrie, con conseguente aumento rispetto a quanto lecitamente realizzato.

Entro il termine perentorio di giorni novanta la Sopraintendenza rende parere vincolante, mentre l’Autorità preposta al vincolo è tenuta a pronunciarsi entro il termine, anch’esso perentorio, di giorni centottanta.

Pareri che, non resi allo scadere dei rispettivi novanta e centottanta giorni, portano alla formazione del silenzio-assenso, ponendo il tecnico comunale nella posizione di procedere autonomamente, anche in quelle circostanze nelle quali gli interventi oggetto di sanatoria siano incompatibili con il vincolo paesaggistico, se questo è stato apposto successivamente alla loro realizzazione.

Sanzioni per gli edifici vincolati

Si applica la disposizione di cui al comma 5-bis dell’art.36-bis il quale prevede se accertata la compatibilità paesaggistica il pagamento della sanzione la cui misura è stabilita attraverso Perizia di Stima e dovrà essere equipollente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito dall’attuazione dell’illecito edilizio.

Per i casi in cui rigettata la pratica matura la sanzione demolitoria prevista dal comma 1 dell’art.167 del d. Lgs 42/2004.

L’attestazione del tecnico abilitato

Sia nelle ipotesi in cui richiesto il Permesso di Costruire in sanatoria, che in quelle in cui trasmessa la Segnalazione Certificata di Inizio Attività è necessario le pratiche siano corredate dall’attestazione del tecnico abilitato in relazione alle imprescindibili conformità.

Per la dichiarazione de quò, il comma 3 dell’art.36-bis dispone quanto segue:

la conformità edilizia dell’opera deve riferirsi alle norme tecniche vigenti al momento in cui realizzate le opere oggetto di sanatoria;
la comprova dell’epoca in cui eseguito l’intervento da sanare, anche in riferimento ai casi in cui vi sia impossibilità di accertare la citata epoca, avviene mediante la documentazione di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo;
l’attestazione della data in cui realizzate le opere è resa dal tecnico abilitato sotto la propria responsabilità, con applicazione delle sanzioni penali, nonché di quelle disposte dal Capo VI del d.P.R.445/2000, laddove dichiarato falsamente o mendacemente.

Documentazione comprovante l’epoca in cui realizzato l’intervento

Il professionista abilitato attesterà l’epoca in cui realizzate le variazioni essenziali o le parziali difformità rispetto al Permesso di Costruire e alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività, per quest’ultima anche nei casi in cui sia assente, con la documentazione di cui all’art.9-bis, comma 1-bis, come segue.

per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio e per gli immobili per i quali non sia disponibile copia della documentazione legittimante gli interventi, ma per i quali esista un principio di prova del titolo abilitativo attraverso le informazioni catastali di primo impianto, altri documenti probanti tra cui le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio riguardante l’intero immobile o l’unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Edifici ricadenti nelle zone sismiche di cui all’art.83 del d.P.R. 380/2001

Al progetto di sanatoria ai sensi dell’art.36-bis nel caso in cui riguardi edifici ricadenti nelle zone sismiche di cui all’art.83 del d.P.R.380/2001, eccetto le zone a bassa sismicità come definite nei relativi decreti al citato art.83, si applica quanto è stato disposto al comma 3-bis dell’art.34-bis.

Precetto che prevede il professionista segua uno specifico procedimento per rendere l’attestazione che, come per le tolleranze costruttive, comprovi che le opere realizzate siano rispettose delle prescrizioni di cui alla sezione I, Capo IV della parte II del Testo Unico per l’Edilizia.

Procedura in rapporto alla quale, in sede di conversione in legge con modifiche del Decreto Salva Casa, è stato introdotto debba riferirsi al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento in cui realizzato l’intervento, fermo restando quanto previsto in seno all’eventuale subordine al rilascio del permesso di costruire in sanatoria o alla formazione della SCIA in sanatoria, laddove necessario realizzare quegli interventi edilizi, prescritti dal tecnico comunale, e finalizzati a garantire il rispetto della normativa tecnica settoriale relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione di opere che non possono essere sanate.

È, oltremodo, disposto allegare all’attestazione la documentazione tecnica sull’intervento realizzato secondo il contenuto minimo richiesto dall’art.93 comma 3, del d.P.R. 380/2001, nonché trasmettere allo sportello unico dell’edilizia ai fini di acquisire l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale ai sensi dell’art.94, d.P.R.380/2001 e per l’esercizio delle modalità di controllo previsto dalle regioni ai sensi dell’art. 94-bis comma 5, relativamente alle difformità costituenti interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui all’art.94-bis, comma 1, lettere b) e c).

Il tecnico abilitato dovrà, inoltre, allegare l’autorizzazione di cui all’art.94, comma 2, d.P.R. 380/2001 o, in caso contrario, attestare il decorso dei termini relativi al procedimento o, nelle ipotesi siano presenti difformità costituenti interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, asseverare tale mero decorso del termine, sempreché non siano intervenute richieste di integrazione documentale o istruttorie o esito negativo dei controlli.

Il rilascio del Permesso di Costruire e la formazione della S.C.I.A. in sanatoria

Prescrizioni per l’esecuzione di interventi edilizi

Il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, durante l’esame dell’istanza, potrà essere subordinato dallo sportello unico all’esecuzione, ad onere del richiedente, di determinati interventi edilizi, anche a carattere strutturale, ritenuti indispensabili al fine di garantire il rispetto della normativa tecnica settoriale in relazione ai requisiti di sicurezza e in relazione alla eliminazione di quelle opere non sanabili.

Per quanto concerne, invece, i progetti presentati con Segnalazione Certificata di Inizio Attività in sanatoria, lo sportello unico procede con l’individuazione sia degli interventi da realizzare e sia delle misure da prescrivere finalizzate alla formazione del titolo edilizio ai sensi dell’art.19, comma 3 della L.241/1990, ovvero invitando il soggetto titolare con atto motivato ad attuare le misure prescritte nello stesso e assegnando un termine di trenta giorni, che, decorso invano, matura il veto per la pratica, così come meglio vedremo nel paragrafo “Il procedimento per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività ai sensi dell’art.19 L.241/1990”.

Formazione del silenzio – assenso

Trasmessa la richiesta del Permesso di Costruire in sanatoria è previsto un decorso di giorni quarantacinque entro i quali il tecnico comunale può emettere motivato provvedimento, a differenza della sanatoria alla quale si applica l’art.36, il decorso del termine comporta la formazione del silenzio – assenso.

Per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività si applica l’art.19, comma 6-bis, della L.241/1990 che prevede l’applicazione di un termine di giorni trenta entro i quali l’amministrazione competenze si deve pronunciare, decorso il quale si forma il silenzio-assenso.

Il procedimento per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività ai sensi dell’art.19 L.241/1990

L’amministrazione competente laddove verificati l’insufficienza dei requisiti e dei presupposti di cui all’art.19, comma 1, della L.241/1990, anche nel caso in cui accertato l’interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere, nel termine di giorni trenta dal ricevimento della SCIA adotta provvedimento motivato di divieto o, se possibile conformare la segnalazione trasmette atto motivato al soggetto titolare prescrivendo egli le misure necessarie da adottare.

In ogni caso l’accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria permette il tecnico comunale applichi le sanzioni previste dal Testo Unico per l’Edilizia.

Decorso meramente il periodo di tempo assegnato al privato e senza riscontro alcuno la SCIA è da intendersi rigettata.

Per le casistiche nelle quali rilasciate attestazioni non veritiere o nelle quali vi sia pericolo per la tutela dell’interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale, l’amministrazione competente, sempre con atto motivato, sospende la segnalazione certificata di inizio attività.

Il termine è interrotto dall’atto emesso dall’amministrazione, tornando a decorrere dalla data in cui il privato comunica e/o riscontra circa le prescrizioni ricevute.

Gli effetti della sospensione eventualmente adottata cessano in assenza di ulteriori provvedimenti e nel decorso del medesimo arco temporale di giorni sessanta.

Il termine di giorni trenta è, oltremodo, da considerarsi fatti salvi:

il trascorrere dello stesso per l’adozione dei provvedimenti laddove accertate carenza dei requisiti e dei presupposti, come anzi visto;
le casistiche nelle quali sia costituito grave reato, se rilasciate dichiarazioni, attestazioni o asseverazioni con falsa attestazione circa l’esistenza dei requisiti o dei presupposti;
le disposizioni relative alla vigilanza sull’attività urbanistico – edilizia;
le responsabilità e le sanzioni previste dal Testo Unico per l’Edilizia e dalle Leggi Regionali.

Il rilascio del permesso di costruire in sanatoria e la formazione della S.C.I.A. in sanatoria riguardanti gli edifici vincolati assoggettano i due termini previsti per la formazione del silenzio-assenso, rispettivamente di quarantacinque e di trenta giorni, a sospensione sino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica.

Trascorso il periodo di tempo entro il quale l’amministrazione competente deve riscontrare ogni eventuale e successiva determinazione non avrà efficacia, pertanto:

trenta giorni rispetto alla data in cui presentata la Segnalazione Certifica di Inizio Attività;
quarantacinque giorni per il rilascio del Permesso di Costruire;
novanta giorni per il parere vincolante della Sopraintendenza e centottanta giorni per il parere dell’Autorità preposta al vincolo, per la regolarizzazione degli interventi realizzati negli edifici vincolati.

L’attestazione dell’amministrazione competente

L’amministrazione competente, ai sensi del comma 6 dell’art.36-bis, su richiesta del privato, dovrà rilasciare telematicamente, l’attestazione sul decorso dei termini del procedimento, nonché sulla formazione del titolo abilitativo edilizio.

Dal momento della richiesta da parte del soggetto titolare alla pubblica amministrazione se trascorsi giorni dieci senza riscontro, questi avrà facoltà di intraprendere azione ai sensi dell’art.31 del Codice del Processo Amministrativo, di cui all’All. 1 al d. Lgs 104/2010.

Variazioni normative

La legge 105/2024, di conversione con modifiche del d.L.69/2024, interviene nei contenuti, nonché nella rubricazione dell’art.36-bis, introdotto dal d.L.69/2024, recante:

dal 30 maggio al 27 luglio 2024 per vigenza del Decreto Salva Casa “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità”;
dal 28 luglio 2024 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”, per inclusione delle variazioni essenziali nel regime del disposto in argomento.