Excursus completo Testo Unico per l’Edilizia, emendamenti approvati in Commissione Ambiente della Camera

Recupero dei sottotetti in deroga alle distanze

Altezza interna utile da ml.2,70 a ml.2,40: a condizione

Porticati e pergole bioclimatiche

I termini per l’ordinanza di demolizione o la messa in pristino

Beni vincolati dal d. Lgs 42/2004 acquisiti al patrimonio gratuito

Difformità totali nel regime dell’art.36 con trasfusione delle variazioni essenziali nel regime dell’art.36-bis

Interventi eseguiti in assenza o in difformità all’Autorizzazione Paesaggistica

Variazioni essenziali e/o difformità totali edifici vincolati

Le sanzioni previste per le opere eseguite in assenza o in difformità alla SCIA

Titoli edilizi rilasciati antecedentemente all’entrata in vigore della Legge Bucalossi

Verifiche postume di conformità edilizia per i titoli edilizi ante Legge Bucalossi

Stato legittimo degli immobili e delle singole unità immobiliari

Mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante

Tolleranze costruttive con discostamento del 6%

Approvati in Commissione Ambiente della Camera alcuni degli emendamenti presentanti al decreto Legge 69/2024 “Salva Casa”, le modifiche che, pertanto interesseranno il Testo Unico per l’Edilizia, riguardano i seguenti disposti:

2-bis “Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati”, con l’aggiunta del c.1-quater;
6 “Attività edilizia libera”, con la modifica alle lettere b-bis) e b-ter) del c.1;
9-bis “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili”, con la modifica al c.1-bis e l’aggiunta del c.1-ter;
10 “Interventi subordinati a permesso di costruire”, con la modifica del c.2;
24 “Agibilità”, con l’aggiunta dei c.mi 5-bis, 5-ter e 5-quater;
31 “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali”, con la modifica dei c.mi 3 e 5;
32 “Determinazione delle variazioni essenziali”, con la modifica del c.3;
34-bis “Tolleranze costruttive”, con la modifica del c.1-bis lettera a) e l’aggiunta della lettera d-bis, e con la modifica dei c.mi 1-ter, 3-bis, 3-ter;
36 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali” con la variazione della rubrica “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità” e la modifica del c.1;
36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità”, con variazione della rubrica “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”, la modifica di tutti i commi e l’addizione del c.3-bis;
37 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività”, con la modifica del c.1;
34-ter “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo”, nuovo disposto introdotto.

Recupero dei sottotetti in deroga alle distanze

Vengono consentiti gli interventi per il recupero dei sottotetti anche nel mancato rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, salvo per quanto concerne i limiti di distanza vigenti al momento in cui edificato l’immobile.

Altezza interna utile da ml.2,70 a ml.2,40: a condizione

Viene introdotta, previ l’acquisizione dell’assenso dell’amministrazione e il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari, la possibilità, per il tecnico progettista, di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie per i locali che abbiano altezza interna inferiore a 2,70 metri nel limite massimo di 2,40 metri, per i monolocali per una persona se con superficie, compresi i servizi, non inferiore a mq.20,00 e non inferiore a mq. 28,00 se per due persone.

Porticati e pergole bioclimatiche

Ai fini dell’attività edilizia libera viene specificato non rientri nel suo regime la realizzazione di porticati gravati, anche parzialmente, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche, viene, invece, consentita l’installazione delle pergole bioclimatiche.

I termini per l’ordinanza di demolizione o la messa in pristino

Viene prorogato il termine per ottemperare alla demolizione delle opere abusive o alla messa in pristino dello stato dei luoghi che da novanta giorni, rispetto alla data in cui emessa l’ordinanza, può arrivare a duecentoquaranta giorni previo atto motivato del comune nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico.

Beni vincolati dal d. Lgs 42/2004 acquisiti al patrimonio gratuito

Vengono inseriti gli immobili vincolati dal d. Lgs 42/2004, Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, alle casistiche riguardanti l’acquisizione gratuita al patrimonio del Comune, pertanto laddove l’opera abusiva non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il comune può provvedere alla vendita del bene, secondo le disposizioni attualmente vigenti.

Difformità totali nel regime dell’art.36, variazioni essenziali nel regime dell’art.36-bis

Al riguardo la cd. “sanatoria giurisprudenziale” viene modificata la rubrica dell’art.36, nel quale non rientrano più le variazioni essenziali, trasfuse nel regime dell’art.36-bis che, pertanto viene rubricato “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”. In relazione agli immobili ubicati nelle zone sismiche di cui all’articolo 83 è disposta l’applicazione del regime delle tolleranze costruttive, ritenuta compatibile.

Interventi eseguiti in assenza o in difformità all’Autorizzazione Paesaggistica

Per gli interventi realizzati in assenza o difformità dall’Autorizzazione Paesaggistica, con richiesta di compatibilità paesaggistica anche per i casi in cui create superfici utili o volumi o se incrementati quelli autorizzati, alla mancata pronuncia da parte della Sopraintendenza, decorso del termine, acquista efficacia il silenzio-assenso, anche se le opere siano incompatibili con il vincolo paesaggistico sopraggiunto successivamente alla loro realizzazione. Laddove, invece, accertata la compatibilità paesaggistica è previsto applicare sanzione determinata da perizia di stima ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione, s, invece, la domanda viene rigettata si applica la sanzione demolitoria.

Variazioni essenziali e/o difformità totali edifici vincolati

Le variazioni essenziali di cui al c.1 dell’art.32 del d.P.R.380/2001 non sono tali ma costituiscono difformità totali se realizzate sugli edifici sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico o ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, specificatamente si tratta del mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal D.M. 1444/1968, l’aumento notevole della volumetria o della superficie del solaio, le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi rispetto al progetto approvato, e così via. A questa disposizione l’emendamento approvato elimina la considerazione nel regime delle variazioni essenziali, per tali immobili, di tutti gli altri interventi.

Le sanzioni previste per le opere eseguite in assenza o in difformità alla SCIA

Gli interventi assoggettati alla segnalazione certificata di inizio attività se realizzati in sua assenza o in difformità sono assoggettati a sanzione pecuniaria pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile e in misura non inferiore a euro 1.032,00.

Titoli edilizi rilasciati antecedentemente all’entrata in vigore della Legge Bucalossi

L’introduzione del nuovo art.34-ter prevede per le varianti in corso d’opera comportanti parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della L.10/1977, se non riconducibili ai regimi delle tolleranze costruttive, possano essere regolarizzati con presentazione della SCIA e versamento dell’oblazione da parte del responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile. Procedura che prepone o dimostrare l’epoca in cui eseguite le varianti ai sensi dell’art.9-bis o l’attestazione del tecnico incaricato sotto la propria responsabilità civile e penale.

Verifiche postume di conformità edilizia per i titoli edilizi ante Legge Bucalossi

Con il nuovo disposto le parziali difformità realizzate nel corso dei lavori assentiti con titolo abilitativo se accertate in fase di sopralluogo o ispezione finalizzato alle verifiche di conformità edilizia, se non intervenuto ordine di demolizione o di messa in pristino e sia stato rilasciato il previgente Certificato di Abitabilità o Agibilità, possono essere legittimate nel regime delle tolleranze costruttive.

Stato legittimo degli immobili e delle singole unità immobiliari

In tema di stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare per quanto concerne il titolo edilizio riguardante l’ultimo intervento realizzato è previsto che l’amministrazione abbia preventivamente verificato la legittimità dei titoli pregressi. Tra i titoli edilizi finalizzati all’accertamento dello stato legittimo vengono eliminati quelli formatasi ai sensi dell’art.37 commi 1, 3, 4, 5 e 6, che restano contemplati in seno all’avvenuto pagamento delle sanzioni o delle oblazioni. Ancora in tema di stato legittimo è disposto, se riguardante le singole unità immobiliari, non abbiano rilevanza alcuna le eventuali difformità esistenti nelle parti comuni dell’edificio e viceversa.

Mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante

In relazione alla definizione “senza opere” introdotta nelle semplificazioni riguardanti il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, viene chiarito debba considerarsi tale se non prevista l’esecuzione di opere edilizie, con ammissione, però, degli interventi in attività edilizia libera di cui all’art.6 d.P.R. 380/2001. In ogni caso il cambio della destinazione d’uso per le singole unità immobiliari con l’eliminazione della dizione “senza opere” resta ammesso come nell’attuale vigenza, ma nei limiti delle disposizioni regionali, se previsto, può comportare il versamento per gli oneri di urbanizzazione secondaria. Tra le unità immobiliari al primo piano fuori terra vengono comprese anche quelle seminterrate il cui cambio viene assoggettato a legislazione regionale. La nuova versione del disposto specifica, altresì, quali sia il titolo abilitativo necessario ai fini del mutamento d’uso.

Tolleranze costruttive con discostamento del 6%

Tra le tolleranze costruttive viene introdotta l’aliquota del 6% per cento quale discostamento rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati. È precisato, inoltre, seppure fosse già vigente, che le tolleranze costruttive valgano anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari e di fatti gli stessi discostamenti non risultano applicabili talora trattasi di tolleranze esecutive.

In vigore dal 30/05/2024 il decreto Legge 69/2024 sarà applicato nell’attuale forma fino al giorno in cui verrà convertito, data ultima è il 28/07/2024:

Sintesi decreto Salva Casa e d.P.R. 380/2001: edilizia libera, stato legittimo, cambio destinazione d’uso, difformità totali e parziali, variazioni essenziali e tolleranze costruttive

di Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita