Sintesi decreto Salva Casa e d.P.R. 380/2001: edilizia libera, stato legittimo, cambio destinazione d’uso, difformità totali e parziali, variazioni essenziali e tolleranze costruttive

Entrato in vigore il 30/05/2024 il decreto Legge 69/2024 sarà applicato nell’attuale forma fino al giorno in cui verrà convertito, chiaramente con modifiche, data ultima è il 28/07/2024. Disposizioni che si riassumono nelle formule sottostanti.

Attività edilizia libera

L’art. 6 “Attività edilizia libera” riguardante gli interventi non subordinati a comunicazione alcuna allo sportello unico per l’edilizia, salvo, ma non dal punto di vista amministrativo comunale, l’eventuale acquisizione degli atti di assenso da acquisire, tra gli interventi introdotti:

Logge e porticati, a condizione

siano realizzati all’interno dell’edificio;
non costituiscano spazi chiusi stabilmente, ovvero non comportino modifiche volumetriche e alle superfici;
non comportino cambi di destinazione d’uso;
non comportino mutamento da superficie accessoria a superficie utile;
favoriscano la micro-aerazione naturale.

Tende in genere, da sole, da esterno, a pergola con telo retrattile, a pergola composte da elementi di protezione solare mobili o regolabili, a condizione

siano finalizzate a proteggere l’edificio o l’unità immobiliare da agenti atmosferici e radiazioni solari;
abbiano struttura principale che non comporti creazione di uno spazio stabilmente chiuso, di volumetria e di superficie.

In entrambi i casi è disposto sia limitato l’impatto visivo e l’ingombro apparente e impedita la modifica delle linee architettoniche dell’edificio.

Stato legittimo degli immobili

L’art. 9-bis “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili” mantiene inalterato quanto attiene l’acquisizione d’ufficio della documentazione, informazioni e dati, anche catastali, non potendo l’amministrazione comunale richiedere attestazioni o perizie sulla veridicità e autenticità dei medesimi, se già in suo possesso.

Rientrano tra gli atti comprovanti la legittimità di un immobile

i titoli abilitativi rilasciati e/o formatesi ai sensi dell’art. 36 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”, dell’art. 36 – bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità” e dell’art. 38 “Interventi eseguiti in base a permesso annullato”, se pagate sanzioni e oblazioni;
la dichiarazione resa dal tecnico abilitato ai sensi dell’art.34-bis “Tolleranze di cantiere”;
il pagamento delle sanzioni di cui all’art. 33 “Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità”, all’art. 34 “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire”, all’art. 37 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività” c.mi 1, 3, 4, 5 e 6, all’art. 38 “Interventi eseguiti in base a permesso annullato”.
il titolo edilizio conseguito per l’ultimo intervento realizzato solo se oggetto di procedimento attraverso il quale accertata l’esistenza del titolo abilitante o di regolarizzazione della costruzione.

Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante

All’art.23-ter “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante” viene consentito presentare la SCIA per:

singola unità immobiliare, a condizione che

non siano realizzate opere;
la variazione di destinazione avvenga all’interno della stessa categoria funzionale;

singola unità immobiliari ricadenti nelle categorie turistico – ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, a condizione che

non siano realizzate opere;
ricadano in un edificio sito in una delle zone A, B) e C) di cui all’art. 2 d.M. 1444/1968;
mantengano destinazione d’uso conforme a quella prevalente dell’immobile);

singole unità immobiliari al piano primo terra, piano terra

ammesso il cambio d’uso in categoria residenziale solo se consentito dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

Migliorativi alla norma riguardano il non subordine al reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale ai sensi del d.M.1444/1968 e di ulteriori norme regionali, né tantomeno al vincolo parcheggio di cui alla dotazione minima obbligatoria stabilita dalla L.1150/1942.

Interventi eseguiti in assenza di P. di C., in totale difformità o con variazioni essenziali

L’art. 31 “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali” in relazione all’adozione della delibera consiliare relativa all’assenza di prevalenti interessi pubblici, previa mancanza di contrasto con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, è disposto che:

I Comuni, previo ottenimento del parere delle amministrazioni competenti ai sensi dell’art.17-bis della L.241/1990, possano

vendere il bene e l’area di sedime ai sensi dell’art.12, c.2 L.127/1997;
subordinare sospensivamente il contratto alla demolizione delle opere abusive ad onere dell’acquirente.

Ai fini dell’alienazione dell’immobile

il responsabile dell’abuso non può partecipare alla procedura di vendita;
il valore commerciale dell’immobile è sia stabilito dall’Agenzia del Territorio con decurtazione delle spese necessarie per la demolizione delle opere irregolari.

Assenza di titolo, totale difformità e variazioni essenziali

L’art. 36 recante “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”, varia nell’oggetto, prevedendo che:

gli interventi realizzati in assenza del permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, o in assenza della S.C.I.A. in alternativa al P. di C.

per essere regolarizzati debbono risultare conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento in cui realizzata l’opera e sial al momento in cui presentata l’istanza;
nel decorso di sessanta giorni privo di pronuncia da parte del dirigente o del responsabile dell’ufficio comunale acquista efficacia il silenzio – diniego.

Parziali difformità

Con l’introdotto art.36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità” è previsto che:

gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla S.C.I.A. in alternativa al P. di C. e gli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla S.C.I.A.

per essere regolarizzati devono risultare conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione dell’istanza e rispetto ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso;
nel decorso di quarantacinque giorni privo di pronuncia da parte del dirigente o del responsabile dell’ufficio comunale acquista efficacia il silenzio – assenso.

Il permesso di costruire in sanatoria è rilasciato a condizione, ovvero può essere richiesto all’istante di realizzare interventi edilizi, anche strutturali, al fine di garantire il rispetto della normativa tecnica settoriale, così come può essere richiesto di rimuovere le opere nno sanabili. Stesso effetto per la formazione della S.C.I.A.

Apposita dichiarazione del tecnico abilitato riferita alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’abuso, all’epoca in cui realizzato l’abuso, con dimostrazione ai sensi dell’art.9-bis, alla data in cui realizzata l’opera, deve accompagnare la richiesta del permesso di costruire o la presentazione della SCIA;

Per gli edifici vincolati dal punto di vista paesaggistico il tecnico comunale richiede parere ai fini dell’accertamento della compatibilità paesaggistica, lo stesso provvede autonomamente se decorsi novanta giorni senza intervenuta pronuncia;

Il tecnico comunale provvede per via autonoma scaduti i termini se non ricevuti i pareri.

Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività

Art. 37 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività”

abrogato il comma 4, eleminando la SCIA in sanatoria;
inserito al comma 6 il nuovo art.36-bis;

Tolleranze costruttive e esecutive

All’art. 34-bis “Tolleranze costruttive” vengono introdotte nuove tolleranze costruttive e esecutive nel caso in cui sia abbiano opere realizzate entro il 24/05/2024:

discostamenti rispetto al progetto approvato:

2%: unità immobiliari con superficie utile maggiore a mq.500,00;
3%: unità immobiliari con superficie utile compresa tra mq 300,00 e mq.500,00;
4%: unità immobiliari con superficie utile compresa tra mq 100,00 e mq.300,00;
5%: unità immobiliari con superficie utile compresa minore di mq 100,00.

il calcolo della superficie utile tiene conto di quella approvata e/o contenuta nel titolo edilizio legittimante la realizzazione delle opere, al netto degli eventuali frazionamenti effettuati nel corso del tempo nell’immobile o nell’unità immobiliare;

il tecnico abilitato è tenuto a rilasciare dichiarazione:

valevole ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile che, nell’ambito di nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie assevera nella relativa modulistica, nell’ambito della stipula degli atti notarili compila e assevera;
per le unità immobiliari ricadente nelle zone sismiche di cui all’art.83 d.P.R. 380/2001, eccetto quelle a bassa sismicità, attesta che le opere, rientranti nelle tolleranze, siano rispettose delle prescrizioni di cui alla Sez.I, Capo IV, parte II, d.P.R. 380/2001, e allega documentazione tecnica;
in relazione alla limitazione dei diritti del terzo ne verifica la sussistenza e provvede a attuare quanto necessario per eliminare tale limitazione.

di Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita