L’Agenzia delle Entrate con la Circolare n.13 del 13/06/2024 riporta le istruzioni applicative circa il regime delle plusvalenze modificato dalla L.213/2023, Legge di Bilancio 2024, tenuto conto si applichi la plusvalenza nell’arco temporale di dieci anni rispetto al momento in cui conclusi i lavori Superbonus disciplinati dall’art.119 del cd. Decreto Rilancio, ovvero gli interventi di efficientamento energetico, consolidamento statico e riduzione del rischio sismico, oltre che l’installazione di impianti fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, con agevolazione fruibile per le spese sostenute dall’1/07/2020.
Con le variazioni apportate agli articoli 67 e 68 del d.P.R. 917/1986, Testo Unico delle Imposte sui Redditi, TUIR, si individuano sia la plusvalenza applicabile e sia i criteri per il calcolo della stessa, nonché la possibilità circa l’utilizzo di un’imposizione sostitutiva dell’imposta sul reddito.
Applicazione della plusvalenza
Le plusvalenze imponibili realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni continuano ad applicarsi nelle ipotesi diverse dalla nuova introdotta nell’art.67 alla lett. b-bis che testualmente recita: “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.
L’applicazione della plusvalenza, con decorrenza dall’1/01/2024 ricorre nella vendita, permuta e conferimento degli immobili, con esclusione dei quelli provenienti da successione, in particolare delle unità immobiliari che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione abbiano costituito l’abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Individuazione degli immobili idonei a generare la plusvalenza
Rientrano nell’applicazione tutte le tipologie d’immobili nei quali realizzati gli interventi di cui all’art.119 del d.L.34/2020, senza tenere conto del fattore siano stati effettuati dal proprietario, parte alienante, o dagli altri aventi titolo, quali il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.
Sono inclusi anche gli immobili non residenziali che, facenti parte di un edificio condominiale, abbiano fruito degli interventi sulle parti comuni.
La modifica delle aliquote Superbonus e le varianti allo sconto in fattura e cessione del credito
Ai fini delle diverse aliquote applicabili per la fruizione del Superbonus, così come ai diversi regimi circa l’applicazione delle opzioni alternative alla detrazione, quali lo sconto in fattura e la cessione del credito, oggi interdette eccetto alcune specifiche casistiche, nulla rileva circa l’applicazione della plusvalenza in misura pari al 26%.
Immobile venduto, permutato o conferito più volte
La plusvalenza in argomento si applica solo alla prima cessione a titolo oneroso, e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile, eccetto i casi di interposizione di cui all’art. 37 del d.P.R.600/1973.
L’arco temporale dei dieci anni
Il requisito temporale di dieci anni ai fini dell’imponibilità della plusvalenza, individua come termine iniziale per il calcolo, la data di conclusione degli interventi agevolati dal Superbonus, essendo essa comprovata dai titoli abilitativi edilizi.
Il calcolo della plusvalenza anche nelle ipotesi in cui applicati sconto in fattura e cessione del credito
La plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, con aumento di ogni altro costo riguardante il bene, per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
Per la determinazione dei costi inerenti il bene:
- se gli interventi sono terminati da non più di cinque anni rispetto al momento della cessione non va tenuto conto delle spese relative ai medesimi interventi, se esercitate le opzioni sconto in fattura e cessione del credito;
- se gli interventi sono stati conclusi da più di cinque anni rispetto al momento della cessione per stabilire i costi inerenti il bene si tiene conto del 50%.
Per gli immobili acquisiti o costruiti alla data della cessione da oltre cinque anni il prezzo di acquisto o il costo di costruzione si determina come sopra ma è soggetto a rivalutazione in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
I costi inerenti il bene non potranno essere riconosciuti a incremento del prezzo di acquisto o costo di costruzione dell’immobile nel caso in cui:
- l’esecuzione dell’intervento agevolato abbia comportato la fruizione del Superbonus nella misura del 110%, come riporta la norma “ai fini della determinazione della plusvalenza, non concorrono al computo dei costi inerenti al bene quelli relativi agli interventi che danno diritto al Superbonus agevolati nella misura del 110%”;
- siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito d’imposta.
Il calcolo della plusvalenza se fruito in parte del 110% e in parte di una aliquota minore
Nel caso in cui per lo stesso edificio sia stato utilizzato l’incentivo sia nella misura del 110% e sia, ad esempio, del 70%, l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarderà solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110%.
Per il soggetto che abbia in parte detratto le spese sostenute e in parte fruito dello sconto in fattura e/o cessione del credito, nel calcolo della plusvalenza non si tiene conto delle spese agevolate nella misura del 110% e sulle quali esercitate una tra le due opzioni.
Applicabilità imposta sostitutiva
Alla plusvalenza degli immobili oggetto di Superbonus è applicabile l’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito prevista di cui all’art.1, c.496, L.266/2005, nella misura del 26%. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva della plusvalenza, e comunica all’Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni.
Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita
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