Cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, decreto Salva Casa, la SCIA solo per le singole unità immobiliari e non sempre

DECRETO SALVA CASA 2024

La lettura della attuale versione dell’art.23-ter “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante” che al comma 1 – quinquies riporta testualmente “Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso è soggetto alla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, ferme restando le leggi regionali più favorevoli. Restano ferme le disposizioni del presente testo unico nel caso in cui siano previste opere edilizie”, fa evincere sia consentito il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante mediante la SCIA solo per le singole unità immobiliari e, al momento, considerati gli emendamenti, solo a determinate condizioni.

Singola unità immobiliare, la SCIA se il mutamento d’uso è senza opere e all’interno della stessa categoria funzionale

Il comma 1-bis ammette il cambio della destinazione d’uso della singola unità immobiliare a condizione non siano eseguite opere e, sempreché, lo stesso sia previsto all’interno della stessa categoria funzionale, previo il rispetto di eventuali normative settoriali e dello strumento urbanistico comunale.

Singola unità immobiliare, la scia se mutamento d’uso è senza opere e tra le categorie funzionali

Ai sensi del comma 1-ter è consentito variare la destinazione d’uso della singola unità immobiliare, anche in questo caso senza esecuzione di opere, espressamente tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale, escludendo la categoria rurale, e a condizione l’unità immobiliare ricada in un edificio sito in zona A), B) e C) di cui all’art. 2 del d.M. 1444/1968 e, come nel caso precedente, previo il rispetto di eventuali normative settoriali e dello strumento urbanistico comunale.

La norma vincola l’attuazione in oggetto al disposto di cui al comma 1-quater secondo cui il mutamento è sempre ammesso, con facoltà per gli strumenti urbanistici comunali di stabilirne le condizioni laddove sia diretto a destinare l’U.I. all’utilizzo conforme a quello prevalente nelle altre unità immobiliari ricedenti nel medesimo edificio.

Peculiarità riguarda il mancato obbligo al reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale di cui al d.M. 1444/1968 o da leggi regionali, nonché per quanto attiene la dotazione minima dei parcheggi di cui alla L.1150/1942.

Unità immobiliare al primo piano fuori terra: interdetta la destinazione residenziale

Al comma 1-quater è disciplinato il mutamento della destinazione d’uso in argomento, vige quanto riportato al paragrafo precedente “Singola unità immobiliare, la scia se mutamento d’uso è senza opere e tra le categorie funzionali” con la differenziante per la singola unità immobiliare posta alla prima elevazioni fuori terra, primo piano f.t., il passaggio alla destinazione residenziale sia ammesso solo se espressamente previsto sia dal piano urbanistico e sia dal regolamento edilizio.

In tutti i casi visti finora il titolo abilitativo edilizio per la liceità dell’intervento è la segnalazione certificata di inizio attività, diverso è invece quanto segue.

Intero immobile e mutamento della destinazione d’uso

Il comma 3, preliminarmente dispone che le Regioni adeguino la propria legislazione al dettato dell’art.23-ter del d.P.R.380/2001, con applicazione dello stesso in difetto, ma al periodo ultimo recita “il mutamento della destinazione d’uso di un intero immobile all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito”.

Tale dizione ricondotta al dettato del comma 1- quinquies con il quale la SCIA è “riservata” ai mutamenti di cui ai commi 1-bis e 1-ter, conferma essa non costituisca legittimo titolo abilitativo nel caso in cui si tratti del cambio della destinazione d’uso dell’intero immobile.

Al momento non resta che attendere la conversione in legge del d.L.69/2024.

di Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita