Altezza interna utile abitazione, costituisce difformità una misurazione di ml.2,68 rispetto alla minima consentita dallo strumento urbanistico di ml.2,70

DECRETO SALVA CASA 2024

Attestata dal tecnico e dal proprietario dell’immobile, l’altezza interna utile di ml.2,70 rispetto a quella reale misurata in ml.2,68, il discostamento è pari a poco meno dell’1% sembrerebbe, classificabile nel regime delle tolleranze di cui all’art.34-bis del d.P.R. 380/2001, la questione, però, è stata oggetto di contenzioso civile conclusosi in Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza n.30950/2017. Certamente non può invocarsi l’art.34-bis introdotto nel Testo Unico per l’Edilizia dal d.L.76/2020 ma il concetto delle tolleranze di cantiere nasce precedentemente alla pronuncia, con il d.L. 70/2011, pertanto appare chiaro i giudici ne avrebbero potuto tenere “erroneamente” conto. Per una differenza di così modesta entità non è stata rilevata la sola errata rappresentazione dello stato di fatto, bensì la mancanza dei requisiti di agibilità e la difformità rispetto al Regolamento Edilizio Comunale, ciò è difatti disposto nel Testo Unico per l’Edilizia laddove non consentito applicare le tolleranze se in violazione alla disciplina urbanistico-edilizia.

Il caso specifico riguardò un atto di compravendita per il quale gli acquirenti convenivano in giudizio il venditore in relazione all’altezza interna prima citata deducendo che l’unità immobiliare fosse priva dei requisiti legittimi per il rilascio dell’abitabilità, pertanto priva di valore e non commerciabile, con richiesta di risarcimento e condanna per inadempimento contrattuale. Il venditore, invece, sostenne che l’immobile era stato venduto in regola sia in relazione alla normativa amministrativa e urbanistica e sia per essere in possesso del certificato di abitabilità regolarmente rilasciato dal comune.

Incaricato il consulente tecnico d’ufficio veniva accertato che una porzione dell’appartamento, ovvero il vano pranzo-soggiorno con una superficie di circa mq.45,00, avesse tale altezza interna utile di ml.2,68 in luogo di ml.2,70, pertanto il C.T.U. quantificava il danno arrecato al compratore, seppure il giudice rigettava la domanda attore. Seguiva appello motivato, principalmente, dall’assenza dei requisiti di abitabilità, rigettato, per essere stato ritenuto che, seppure l’immobile presentasse tale difformità, il certificato di abitabilità rilasciato dal comune non era mai stato revocato.

Successivamente con ricorso alla Corte di Cassazione, nel quale dedotta violazione anche in relazione al D.M. 5 luglio 1975 e alle disposizioni in materia di conformità edilizia, nonché all’omesso esame per non avere la corte territoriale considerato che la difformità riguardante l’altezza non era mai stata sanata e pertanto il Certificato di abitabilità era stato rilasciato dal comune per avere rappresentato, il venditore, uno stato dell’immobile diverso da quello reale, in particolare con una variante in corso d’opera. Deducendo che lo stesso rilascio del Certificato di abitabilità di per sé non potesse far ritenere legittimo l’appartamento venduto.

Motivazioni che la Cassazione ritenne fondate affermando che l’abitabilità, ai sensi dei previgenti art.221 del T.U.L.S e art.4 del d.P.R.425/18994, nonché degli artt. 24 e 25, quest’ultimo abrogato, del d.P.R. 380/2001, non sia condizionata alla sola salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edilizia dell’opera, entrambi le condizioni devono intendersi verificate con il suo rilascio, documentando lo stesso l’insussistenza di “un impedimento assoluto al suo rilascio e documentando la conformità dell’immobile alle norme igienico-sanitarie ed urbanistiche e alle prescrizioni della concessione”.

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

HOMEPAGE

EDILIZIA URBANISTICA TERRITORIO

ABUSI EDILIZI

DECRETO SALVA CASA 2024