Requisiti urbanistico – edilizi e di agibilità nel cambio della destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione

Trattiamo una casistica a titolo esemplificativo che trova applicazione in molteplici contesti, il cambio della destinazione d’uso di una unità destinata a locale commerciale per variarla in abitativa, analizzando il procedimento amministrativo edilizio, il titolo abilitativo occorrente e, non da meno, i requisiti urbanistico – edilizi. Abbiamo precisato trattarsi della singola unità immobiliare in quanto il mutamento della destinazione d’uso di un intero immobile tra diverse categorie funzionali non è contemplato nella procedura che si analizza, eccetto il caso in cui debba avvenire all’interno della medesima.

Cambio destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione
Variazione categoria funzionale
Aspetti urbanistici ed edilizi
- Dimensionamenti, rapporto aero-illuminante, requisiti igienico – sanitari
- Barriere architettoniche
Interventi edilizi e titolo abilitativo
Normativa regionale e strumenti urbanistici comunali
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Cambio destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione

È fondamentale considerare che il cambio di destinazione d’uso comporta non solo un adeguamento alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti, ma anche una valutazione attenta delle esigenze strutturali e funzionali della nuova destinazione.

In primo luogo, è necessario ottenere il titolo abilitativo corretto, che può variare a seconda delle normative locali. Questo potrebbe includere il Permesso di Costruire o la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), tra gli altri.

In secondo luogo, è essenziale assicurarsi che l’unità immobiliare rispetti i requisiti urbanistici e edilizi previsti per la destinazione abitativa, come la conformità agli standard igienico-sanitari, l’accessibilità, e l’efficienza energetica, potrebbe essere necessario intervenire con opere di adeguamento, come l’installazione di impianti di riscaldamento, isolamento termico e acustico, e la realizzazione di servizi igienici adeguati.

Infine, è opportuno considerare l’impatto che il cambio di destinazione d’uso potrebbe avere sul contesto urbano e sulla qualità della vita dei residenti. È sempre consigliabile valutare in modo oculato ogni aspetto del progetto.

Variazione categoria funzionale

In prima analisi la normativa di cui all’art. 23-ter del T.U.E., anche precedentemente alle introduzioni operate dal Decreto Salva Casa, d. L. 69/2024, convertito con modifiche dalla L.105/2024, ha disposto al comma 1 quali variazioni della destinazione d’uso rientrassero nel regime del mutamento urbanisticamente rilevante, fatte salve le differenti previsioni da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.

Nella casistica in esempio abbiamo:

destinazione d’uso esistente: categ. c) commerciale;
destinazione d’uso futura: categ. a) residenziale.

Aspetti urbanistici ed edilizi

In fase preliminare di avvio del progetto, è essenziale valutare la concreta e legittima attuazione dell’intervento, considerando che il locale commerciale preesistente potrebbe rientrare in una delle zone “A”, “B” o “C” di cui all’articolo 2 del D.M. 1444/1968, o in un’area equipollente secondo le definizioni delle leggi regionali pertinenti. È opportuno tenere presente che eventuali strumenti urbanistici comunali potrebbero stabilire condizioni specifiche diverse. È altresì necessario garantire che quanto previsto nel progetto rispetti le Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Edilizio Comunale, le quali possono, o meno, permettere tutte le destinazioni d’uso esistenti, a condizione che siano compatibili con la destinazione specifica della zona.

Nella preparazione del progetto, vi sono molteplici aspetti da considerare, sebbene non in modo esaustivo. Ecco un riassunto.

La progettazione, al fine di rispettare le varie normative settoriali vigenti, è soggetta a asseverazione da parte del professionista, come previsto nella modulistica per la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività, nella richiesta del permesso di costruire e nell’asseverazione dell’agibilità.

Dimensionamenti, rapporto aero-illuminante, requisiti igienico – sanitari

Nella progettazione interna vani e accessori dovranno avere dimensioni uguali o maggiori alle disposizioni del D.M. 05/07/1975, per le camere da letto matrimoniali e i locali pranzo – soggiorno dovrà essere prevista un’area non inferiore a mq.14,00, per le camere da letto doppie non inferiore a mq.11,00 e per le camere da letto singole non inferiore a mq.9,00, quest’ultima è la superficie utile minima prevista anche per le cucine. Ulteriori dimensionamenti si evincono all’interno del Regolamento Edilizio Comunale. La superficie netta di illuminazione ed aerazione dovrà risultare soddisfatta dalla verifica del rapporto con la superficie pavimentata, il progetto dovrà essere trattato in maniera tale da ottenere condizioni d’illuminazione adeguate agli impegni visivi richiesti e compatibili con il benessere delle persone, prevedendo una illuminazione diurna massima naturale e diretta.

Per i dimensionamenti minimi introdotti dal Decreto Salva Casa in tema di asseverazione del progetto alle norme igienico – sanitarie, ma non di agibilità, laddove improntati progetti di recupero edilizio e/o di ristrutturazione edilizia vedi

https://www.lavoripubblici.it/news/salva-casa-deroghe-requisiti-agibilita-analisi-due-casi-pratici-34057

Barriere architettoniche

L’osservanza della normativa finalizzata all’abbattimento delle barriere architettoniche, art.77 d.P.R. 380/2001, per gli edifici privati, prima L.13/1989, e le prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, la visitabilità e l’adattabilità delle unità immobiliari di cui al D.M. 236/1989, rientra tra gli aspetti progettuali da attuare anche nel mutamento della destinazione d’uso. In particolare per le unità immobiliari destinate o da destinarsi ad abitazione deve essere soddisfatto il requisito dell’adattabilità, così come definita essere una “accessibilità differita nel tempo”. Tra gli ulteriori aspetti progettuali, che non si approfondiscono, è importante quanto concerne il contenimento del consumo energetico, così come, in dipendenza delle opere previste quanto attiene l’estetica con particolare riguardo ai prospetti verso spazi pubblici e privati, all’utilizzo dei materiali, loro cura e garanzia della buona conservazione nel tempo. Non da meno è la normativa in materia di sicurezza, infrastrutturazione digitale, impianti tecnologici.

Interventi edilizi e titolo abilitativo

Al cambio della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante trattato nel presente da locale commerciale ad abitazione, è ammessa la presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, S.C.I.A., di cui all’art.22 del Testo Unico per l’Edilizia, se:

gli interventi da realizzare rientrano nell’attività edilizia libera di cui all’art.6, esente da comunicazione, e di cui all’art.6-bis, d.P.R. 380/2001, assoggettata a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, C.I.L.A., stesso disposto, salvo siano presenti vincoli che subordinano al conseguimento di autorizzazioni, pareri e nulla osta da parte degli enti e organi preposti.

Diversamente è necessario richiedere il Permesso di Costruire di cui all’art.10 del d.P.R. 380/2001.

Permesso di costruire, Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e cambio di destinazione d’uso

Normativa regionale e strumenti urbanistici comunali

Tra le prescrizioni per l’attuazione del mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, in riferimento alla singola unità immobiliare, emerge:

gli strumenti urbanistici comunali possano stabilire determinate condizioni, tra queste figura la conformità della destinazione finale rispetto a quella prevalente nell’immobile, ovvero rispetto a quella posseduta dalle altre unità immobiliari componenti l’edificio, nel caso dei condomini o assimilati;
non vi sia obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal D.M. 1444/1968, né di vincolo parcheggio di cui alla L.1150/1942;
il pagamento degli oneri di urbanizzazione secondare sia disposto da normative regionali;
nelle unità immobiliari ubicate ai piani terra o seminterrati del fabbricato il cambio d’uso è regolamentato dalle leggi regionali e dagli strumenti urbanistici comunali potranno individuarne specifiche disposizioni.

In ultimo le regioni adeguano la propria legislazione ai principi dell’art.23-ter del Testo Unico per l’Edilizia, fatta salva la facoltà per le stesse di prevedere ulteriori semplificazioni.

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

Tutto l’approfondimento sulle semplificazioni e le deroghe del Decreto Salva Casa:

APPROFONDIMENTO SALVA CASA E TESTO UNICO PER L’EDILIZIA

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