Il recupero dei sottotetti per favorire l’offerta abitativa e limitare il consumo di suolo, tra le modifiche al Decreto Salva Casa

Incentivare l’offerta abitativa attraverso il recupero dei sottotetti in deroga alle distanze, è quanto il legislatore approva tra gli emendamenti al decreto Legge 69/2024 “Decreto Salva Casa”, con la finalità di limitare il consumo di nuovo suolo.

Vediamo i caratteri specifici del comma 1-quater introdotto all’art.2-bis “Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati” del Testo Unico per l’Edilizia: “1-quater – “Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli”.

Tecnicamente parliamo di un recupero abitativo consentito nel rispetto delle seguenti condizioni:

Osservanza limiti di distanza vigenti all’epoca in cui realizzato l’edificio;
Divieto ad apportare modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali;
Rispetto dell’’altezza massima dell’edificio, con riferimento al titolo abilitativo edilizio con il quale assentita la costruzione.

Limiti di distanza vigenti all’epoca in cui realizzato l’edificio e modifiche non consentite

Resta salvo il rispetto dei limiti di distanza vigenti nel periodo in cui edificato l’immobile, ciò premette, laddove il recupero abitativo del sottotetto riguardi un fabbricato costruito anteriormente all’adozione degli strumenti urbanistici sarebbero vigenti le norme sulle distanze di cui al Codice Civile.

Dal dettato normativo si evince non possa essere variata l’area del sottotetto, il riferimento è ricondotto alla delimitazione dello stesso, ovvero al posizionamento delle pareti perimetrali, ma non solo considerato che la lettura “nella forma” implichi non poter mutare le linee di colmo e di gronda. Ragion per cui, come già consentito in diverse regioni, il recupero abitativo del sottotetto non potrà prevedere quelle opere comportanti aumento di superficie utile, del carico urbanistico e della volumetria.

Si tratta, nello specifico, di una norma che, comunque, consente realizzare opere interne, tra l’altro necessarie per la formazione dei vani abitabili e dei servizi, e che, giustamente, nulla apporta in merito alla modifica dei prospetti essendo questa tacitamente consentita allo scopo di poter realizzare congrue aperture finalizzate a garantire l’aerazione, l’illuminazione e la ventilazione naturali, ovvero nel rispetto del rapporto aero-illuminante.

Il nuovo introdotto non riporta nulla in merito all’apertura di finestre a tetto, che debbono intendersi consentite, seppur non ammette la creazione di abbaini per il divieto a realizzare variazioni nella forma con ivi compresa la condizione assoluta circa il rispetto dell’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

L’altezza media

Quanto non è, invece, espressamente specificato in relazione all’altezza interna utile che tali unità immobiliari “recuperate” debbano possedere si ritiene debba demandarsi ai limiti e alle procedure vigenti a livello regionale, ivi comprese quelle norme più favorevoli, così come l’introdotto comma 1-quater dispone.

Difatti lo stesso art.2-bis del d.P.R. 380/2001 prevede possano le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano disporre deroghe al d.M.1444/1968 mirate a orientare i comuni nella definizione di limiti di densità edilizia, altezza e distanza dei fabbricati nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici, comunque nel rispetto della competenza statale al riguardo la norma civilistica sul diritto di proprietà.

di Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita