Deroghe distanze tra fabbricati e ristrutturazione edilizia, emendamenti decreto Salva Casa

DECRETO SALVA CASA 2024

Tra gli innumerevoli emendamenti al Decreto Salva Casa figurano variabili anche in tema di deroga alla distanza tra fabbricati e di ristrutturazione edilizia.

Il decreto Legge n.69 del 29/05/2024, che dovrà essere convertito entro il 28/07/2024, è in vigore dal 30/05/2024 con le modifiche introdotte:

all’art. 6 “Attività edilizia libera”
all’art.9-bis “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili”
all’art. 23-ter “Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante”
all’art.31 “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire,
in totale difformità o con variazioni essenziali”
all’art.34-bis “Tolleranze costruttive”
all’art. 36 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”
all’art.37 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla
segnalazione certificata di inizio attività”
introduce l’art. 36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità”

Deroghe distanze tra fabbricati

Proposto inserire il comma 1-quater nel testo dell’art.2-bis del d.P.R. 380/2001, pertanto l’attuale versione del disposto potrebbe essere così modificata:

1. Ferma restando la competenza statale in materia di ordinamento civile con riferimento al diritto di proprietà e alle connesse norme del codice civile e alle disposizioni integrative, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n.1444, e possono dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali.
1-bis. Le disposizioni del comma 1 sono finalizzate a orientare i comuni nella definizione di limiti di densità edilizia, altezza e distanza dei fabbricati negli ambiti urbani consolidati del proprio territorio.
1-ter. In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela.

1-quater. Il recupero dei sottotetti, qualora previsto dalla legge regionale, è sempre consentito nell’ambito delle dimensioni dell’area di sedime dell’edificio esistente, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.

Interventi di ristrutturazione edilizia

Con l’emendamento 1.1 la lettera d) dell’art.3 “Definizioni degli interventi edilizi”, d.P.R. 380/2001 potrebbe essere così modificata:

d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime purché nel medesimo lotto e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria. L’articolo 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 è interpretato nel senso che esso si applica agli interventi di nuova costruzione e non agli interventi di cui alla presente lettera.

di Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita