Le semplificazioni del decreto Salva Casa

Con le “semplificazioni” intervenute nella disciplina di cui all’art.23-ter del Testo Unico per l’Edilizia dal decreto Salva Casa, d.L.69/2024 convertito con modifiche dalla L.105/2024, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o della singola unità immobiliare dal punto di vista urbanistico viene scisso tra quello da attuare senza l’esecuzione di opere e quello che, invece, comporta realizzare interventi edilizi. In forza di ciò è consentita la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività di cui all’art.22 del d.P.R. 380/2001, nel primo caso, mentre occorre il previo rilascio del permesso di costruire di cui all’art.10 nel secondo caso.

Non dimentichiamo che prima dell’entrata in vigore del decreto Salva Casa il cambio della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante era consentito solo attraverso la richiesta del permesso di costruire.

Focus: Mutamento d’uso con e “senza opere”, normative regionali, carico urbanistico

Preliminarmente alla trattazione del mutamento della destinazione oggetto del presente è bene focalizzarci brevemente su un paio di aspetti.

Mutamento d’uso con e “senza opere”

Il riferimento dell’art.23-ter laddove cita al comma 1 “Ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie […]”, prevede non rientrino “tra le opere” tutte quelle classificabili nel regime dell’attività edilizia libera ai sensi dell’art.6, così come dell’art.6-bis del T.U.E.

Difatti, mentre il comma 1 conclude il primo periodo con “[…] ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all’articolo 6”, il comma 1-quinquies del medesimo disposto, al riguardo il titolo abilitativo edilizio che legittima il mutamento, alla lettera b) riprende, testualmente, le opere riconducibili all’art.6-bis in relazione alle quali è ammessa la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività.

Normative regionali

Ancora in apertura è il comma 1 dell’art.23-bis che riporta “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria […]”, pertanto le disposizioni locali e degli strumenti urbanistici vigenti tra una regione e un’altra possono prevedere differenziazioni al titolo abilitativo edilizio necessario per poter concretizzare il mutamento della destinazione d’uso. L’art. 10 “Interventi subordinati a permesso di costruire” riprende ai commi 2 e 3:

“comma 2 – Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23-ter, comma 1-quinquies, le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività.

comma 3 – Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che, in relazione all’incidenza sul territorio e sul carico urbanistico, sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire”.

Carico urbanistico

Nel già citato comma 1, periodo ultimo si legge “[…] costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

• a) residenziale;
• a-bis) turistico-ricettiva;
• b) produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale.”.

Consiglio di Stato, Sezione V, Sentenza n.6356 del 15/07/2024

La sentenza del Consiglio di Stato 6356/2024 riguarda il cambio di destinazione d’uso, tra l’altro privo di alcun titolo edilizio, da vano cantina a vano abitativo composto da un bagno e dall’angolo cottura per una superficie di 18,00 mq. circa, l’unità immobiliare ricade al piano terra dell’edificio.

Eccezioni di parte ricorrente

La ricorrente eccepisce non sia dimostrato l’effettuato mutamento della destinazione da cantina a residenziale in considerazione del fattore che le opere eseguite non ne comprovino, in modo indubbio, la concretizzazione, posto che l’angolo cottura, privo di allaccio del gas, comprenda un “mobile facilmente asportabile”, non funzionante, come constatato dagli stessi accertatori nel corso del sopralluogo, e come riportato nel verbale redatto dai medesimi nel quale trascritto circa il mancato collegamento all’impianto del gas. In considerazione di ciò, la ricorrente, deduce che la sola realizzazione del servizio igienico non era atta a giustificare l’intervento mutamento della destinazione d’uso con opere.

Rilievi dei giudici: tra sanzione demolitoria e differente carico urbanistico

Alle superiori eccezioni i giudici ai fini dell’irrogazione della sanzione demolitoria, rilevano che la rilevanza del cambio della destinazione d’uso, indipendentemente siano state realizzate opere o meno, comporti il passaggio da una categoria funzionalmente autonoma ad un’altra, pertanto, un differente carico urbanistico incidente sul tessuto urbanistico. Precisato, indi, che il mutamento della destinazione d’uso trovi concretizzazione sia nei casi in cui non richiede la realizzazione di opere e sia nei casi le stesse sono necessarie in quanto senza la loro esecuzione l’immobile non può rispondere alla diversa funzionalità richiesta da una categoria funzionale rispetto a un’altra.

Il titolo abilitativo e la categoria edilizia dell’intervento

Da tenere, preliminarmente, conto della destinazione di tipo rurale del fabbricato preesistente, ed è noto che, si tratti di una categoria funzionale per la quale il titolo abilitativo edilizio corrispondente debba essere il permesso di costruire, posto che non abbiano efficacia le semplificazioni del decreto Salva Casa.

Dalla lettura della sentenza emergono, inoltre “evidenti indici rivelatori del mutamento di destinazione d’uso” del vano cantina riconducibili anche alle dimensioni di mq.18,00, certamente non trascurabili per un servizio igienico e un angolo cottura, in una casistica nella quale non è stato richiesto il previsto permesso di costruire.

Anche sotto il profilo della classificazione dell’intervento edilizio ai sensi dell’art.3 del d.P.R. 380/2001, seppur quanto realizzato rientri nel regime della ristrutturazione edilizia di cui alla lettera d), è richiesto il previo rilascio del permesso di costruire, per l’intervenuto cambio della destinazione d’uso.

Consiglio di Stato Sentenza n.6356/2024, estratti:

“ai fini dell’eventuale adozione della sanzione demolitoria è che l’uso diverso, anche senza opere a ciò preordinate, comporti un maggior peso urbanistico effettivamente incidente sul tessuto urbano”

“Nel caso di specie, quindi, emergono evidenti indici rivelatori del mutamento di destinazione d’uso del locale in questione – tra l’altro di ampiezza non trascurabile perché misurato in circa 18 mq – con opere, senza previa richiesta e rilascio del titolo abilitativo (che avrebbe dovuto essere il permesso di costruire, per quanto si è sopra normativamente ricostruito) da “cantina” a “residenziale”.