L’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 attribuisce al tecnico abilitato la responsabilità di certificare la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione dell’istanza, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere. La dichiarazione ha valore probatorio e vincolante, con responsabilità penale e civile in caso di false attestazioni.
di STUDIO SALAMITA
La dichiarazione asseverata
L’introduzione dell’art. 36-bis nel Testo Unico dell’Edilizia rappresenta un significativo intervento di razionalizzazione della disciplina della sanatoria edilizia, con particolare riferimento alle ipotesi di parziali difformità e variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo originario. La disposizione prevede che la richiesta di permesso di costruire in sanatoria, ovvero la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in sanatoria, debba essere accompagnata da una dichiarazione asseverata da parte di un professionista abilitato. Tale dichiarazione costituisce elemento centrale del procedimento, in quanto è finalizzata ad attestare la sussistenza delle condizioni di conformità richieste dalla normativa.
Per quanto concerne la conformità edilizia, il legislatore ha introdotto un criterio innovativo rispetto al tradizionale principio della “doppia conformità”, stabilendo che la verifica certifichi la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione dell’istanza, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere. Impostazione che consente regolarizzazione opere che, pur non conformi alla disciplina attuale, risultano legittimi alla luce della normativa vigente all’epoca della loro esecuzione.
Epoca realizzazione opere
Elemento essenziale ai fini dell’applicazione della disposizione è l’individuazione dell’epoca di realizzazione dell’intervento, a tal fine, la norma rinvia alla documentazione indicata dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del medesimo testo unico, comprendente, tra l’altro, atti amministrativi, documentazione catastale e ulteriori elementi probatori idonei. Tuttavia, nei casi in cui non sia possibile accertare tale elemento temporale mediante la documentazione prescritta, il legislatore attribuisce al tecnico incaricato la facoltà di attestare la data di realizzazione mediante dichiarazione sostitutiva, resa sotto la propria responsabilità.
Un’ulteriore specificazione è introdotta dal comma 3-bis, il quale estende, per gli immobili ubicati in zone sismiche, con esclusione di quelle a bassa sismicità, l’applicazione, in quanto compatibile, delle disposizioni di cui all’art. 34-bis, comma 3-bis, richiamo che evidenzia la necessità di coordinare la disciplina della sanatoria con le esigenze di sicurezza strutturale, attribuendo rilievo alle verifiche tecniche in materia antisismica.
Responsabilità penale e civile
La centralità della figura del professionista comporta, correlativamente, un rilevante regime di responsabilità, in caso di dichiarazioni false o mendaci, trovano applicazione le sanzioni penali previste dall’ordinamento, incluse quelle disciplinate dal D.P.R. 445/2000, a tutela della veridicità delle attestazioni rese nell’ambito dei procedimenti amministrativi. In questo contesto, l’attestazione non rappresenta un mero adempimento formale, ma un atto fondamentale per la regolarizzazione delle difformità edilizie, che combina competenza tecnica, capacità di valutazione normativa e piena assunzione di responsabilità personale.
Le fasi dell’attestazione
Come detto la dichiarazione asseverata è requisito imprescindibile per il rilascio del permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, essa assume una duplice valenza: da un lato, verifica la conformità dell’intervento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione, superando il criterio della “doppia conformità” previsto dall’art. 36, dall’altro, costituisce un mezzo per accertare l’epoca di esecuzione dei lavori, elemento fondamentale ai fini della legittimità dell’opera.
L’attestazione si articola in diverse fasi operative:
- Raccolta della documentazione esistente: si acquisisce tutta la documentazione disponibile relativa all’intervento, pratiche edilizie precedenti, concessioni, permessi di costruire, elaborati catastali, planimetrie e fotografie storiche;
- Rilievo tecnico e sopralluogo: attraverso sopralluoghi, rilievi planimetrici, misurazioni di volumetria e consistenza, si verifica lo stato reale dell’immobile e si individuano le difformità o le variazioni essenziali rispetto alla documentazione ufficiale. Questa fase consente di confrontare l’opera reale con quanto dichiarato nella documentazione acquisita.
- Analisi normativa: si effettua un’analisi delle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dei lavori, confrontando le prescrizioni originarie con l’opera effettivamente realizzata, pertanto si determina se le difformità riscontrate costituiscono variazioni essenziali o difformità parziali, e naturalmente se sanabili.
- Determinazione dell’epoca di realizzazione: laddove la documentazione non sia completa, il professionista può formulare una dichiarazione sostitutiva attestante la data di esecuzione dei lavori, assumendosi la piena responsabilità. Aspetto cruciale in quanto determina il quadro normativo di riferimento per la sanatoria.
- Redazione dell’attestazione asseverata: completate le verifiche si redige la dichiarazione asseverata contenente i dati identificativi, la descrizione dell’intervento, la conformità rispetto alle norme tecniche dell’epoca e la data di realizzazione. L’attestazione deve essere completa e dettagliata per permettere all’amministrazione di procedere con la sanatoria.
- Verifica aggiuntiva in zone sismiche: per gli immobili ubicati in zone sismiche, il tecnico deve valutare la compatibilità dell’intervento con le norme antisismiche vigenti, secondo quanto previsto dal comma 3-bis dell’art. 36-bis, integrando l’attestazione con eventuali rilievi strutturali o indicazioni per l’adeguamento.
Infografica procedura di verifica applicazione art.36-bis, d.P.R. 380/2001
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