Caparra penitenziale: caratteristiche, funzioni, criteri di applicazione

La caparra penitenziale consente alle parti di recedere da un contratto senza motivazioni, perdendo la caparra o ricevendo il doppio in caso di recesso da parte del venditore. A differenza della caparra confirmatoria, che garantisce l’adempimento e risarcisce i danni, la caparra penitenziale rappresenta un costo per il recesso.

Caparra penitenziale: caratteristiche, funzioni, criteri di applicazione

Secondo l’art. 1386 del Codice Civile, “se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta”.

La caparra penitenziale, (arrha poenitentialis), consente alle parti di recedere dal contratto senza necessità di motivazioni, mediante il semplice pagamento della caparra stessa. In questo caso, se una delle parti decide di non proseguire con l’esecuzione del contratto, può rinunciarvi, perdendo la caparra versata, oppure, se è la parte che l’ha ricevuta a recedere, quest’ultima è obbligata a restituire una somma doppia rispetto a quella inizialmente ricevuta.

Cos’è la caparra penitenziale

La dottrina prevalente interpreta la caparra penitenziale come una sorta di indennizzo per il recesso. Se tale diritto può essere esercitato unilateralmente, essa si applica in base all’art. 1386 c.c. ma, se il recesso è bilaterale, sarà necessario un accordo esplicito delle parti.

Pertanto, le due funzioni principali della caparra penitenziale sono quella di garantire l’impegno dell’acquirente, che con il pagamento della caparra dimostra la sua serietà nell’acquisto, nonché quella di fungere da indennizzo in caso di recesso, ovvero, chi esercita il diritto di recesso, perde la somma versata o, nel caso contrario, ottiene il doppio della caparra ricevuta.

Per qualificare correttamente la caparra come penitenziale, è fondamentale che le parti abbiano esplicitamente concordato il diritto di recesso: In assenza di un accordo chiaro, la caparra viene considerata confermativa.

La caparra penitenziale deve essere dunque concordata e versata al momento della stipula del contratto preliminare per garantirne la validità e l’efficacia nei confronti delle parti. Sebbene la giurisprudenza relativa alla caparra confirmatoria consenta che il pagamento avvenga anche dopo la firma del contratto, è fondamentale che questo venga effettuato prima che il contratto sia adempiuto.

L’importo della caparra deve essere adeguato al valore del bene oggetto della compravendita. Sebbene il legislatore non abbia stabilito una percentuale precisa, è comunque consigliabile che la caparra non superi il 20-30% del prezzo complessivo. In alcuni casi, si discute anche sulla possibilità di ridurre l’importo della caparra, analogamente a quanto avviene per le penali.

Come anzi detto, la caparra penitenziale può quindi essere trattenuta dal venditore se è l’acquirente a recedere dal contratto. Se invece il recesso riguarda il venditore, e salvo diversa previsione contrattuale, quest’ultimo dovrà restituire la caparra all’acquirente e corrispondere una somma pari all’importo ricevuto, ovvero, restituire il doppio della caparra versatagli.

Nel compensare il diritto di recesso che una delle parti ha facoltà di esercitare, senza che ciò venga interpretato come un inadempimento del contratto, la caparra penitenziale va a distinguersi dalle disposizioni relative alle clausole penali. Questo tipo di caparra non implica infatti una penalizzazione per l’eventuale rinuncia al contratto, ma rappresenta una sorta di “prezzo” che viene versato in cambio della possibilità di recedere dall’accordo senza conseguenze ulteriori.

Analizzeremo ora nel dettaglio le differenze con laltra tipologia di caparra prevista dal nostro ordinamento giuridico (caparra confirmatoria – art. 1385 c.c.) e con le clausole penali.

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Caparra penitenziale Vs Caparra Confirmatoria

La caparra penitenziale rientra nel più ampio gruppo delle caparre, che comprende anche la caparra confirmatoria (arrha poenalis) , regolata dall’art. 1385 del Codice Civile. Entrambe le forme di caparra servono a consolidare un accordo che riguarda il diritto di recesso, il quale si configura come un elemento accessorio a un contratto principale.

In altre parole, la caparra penitenziale, così come la caparra confirmatoria, ha lo scopo di rendere definitivo un impegno legato alla possibilità di recedere. Questo senza però entrare nel merito di un’eventuale violazione delle obbligazioni contrattuali, a differenza della caparra confirmatoria, il cui scopo è invece quello di rafforzare l’impegno delle parti in un contratto e di garantire l’adempimento delle obbligazioni derivanti dallo stesso: in caso di inadempimento da parte di uno dei contraenti, la parte adempiente ha infatti la possibilità di chiedere l’esecuzione forzata del contratto o di risolverlo, trattenendo la caparra come risarcimento del danno subito, oppure chiedendo il doppio della somma versata se l’inadempimento è imputabile alla parte che ha versato la caparra.

La differenza sostanziale sta nel fatto che, mentre la caparra confirmatoria si configura come uno strumento di garanzia del rispetto degli obblighi contrattuali, con la possibilità di risarcire i danni in caso di inadempimento, la caparra penitenziale offre una via di uscita dalle obbligazioni contrattuali per le parti, permettendo loro di sciogliere il vincolo senza giustificazioni particolari ma con il pagamento di una penalità.

In buona sostanza, la caparra confirmatoria ha tre funzioni principali: garanzia, autotutela e predeterminazione del danno. A differenza della caparra penitenziale, che rappresenta un “corrispettivo del recesso”, la caparra confirmatoria assume la forma di “cautela per il risarcimento dei danni in caso di inadempimento”. Quest’ultima, a differenza della caparra penitenziale, non pone un limite al danno risarcibile, consentendo alla parte non inadempiente di recedere senza necessità di proporre azione legale o inviare una diffida ad adempiere. In questo caso, la parte che recede può trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di quella prestata) come soddisfazione totale del danno subito dal recesso, senza dover provare l’effettivo danno subito.

La caparra penitenziale, quindi, a differenza della caparra confirmatoria, non funziona come un risarcimento per il danno derivante dalla mancata esecuzione del contratto, ma come corrispettivo per il recesso esercitato unilateralmente.

La clausola penale

La parte inadempiente è sempre obbligata a risarcire il danno causato, sia che la controparte richieda l’adempimento del contratto, sia che ne richieda la risoluzione. La parte danneggiata ha l’onere di provare sia l’esistenza che l’ammontare del danno subito, seguendo le regole generali sul risarcimento.

Le parti possono tuttavia includere nel contratto una clausola penale, che prevede un risarcimento predefinito per il danno derivante da inadempimento o ritardo, senza necessità di provare il danno effettivo. L’importo stabilito nella clausola limita il risarcimento a quanto concordato, salvo che non sia prevista la risarcibilità di danni ulteriori (art. 1382 c.c.).

La penale ha una funzione risarcitoria e sanzionatoria, poiché viene fissata in un importo che spesso supera il danno prevedibile ed è dovuta indipendentemente dall’effettiva perdita subita dalla parte non inadempiente.

Pur essendo presente la clausola penale, il creditore può comunque chiedere l’adempimento del contratto, ma non può cumulare tale richiesta con la penale, salvo che quest’ultima riguardi solo il ritardo (art. 1383 c.c.) o nei contratti di durata, dove può chiedere la penale per le prestazioni già dovute e l’adempimento per quelle future.

Il giudice ha comunque facoltà di ridurre la penale qualora questa risulti eccessiva o se l’obbligazione principale è stata adempiuta parzialmente, onde evitare una sanzione sproporzionata.

Conclusioni

Conclusioni

In virtù di quanto sopra esposto, la caparra penitenziale si configura come uno strumento atto a offrire alle parti la possibilità di sciogliere il vincolo contrattuale senza necessità di motivazioni, in cambio di una somma che funga da corrispettivo per il recesso. Questa tipologia di caparra, a differenza della caparra confirmatoria, non ha dunque la finalità di garantire l’adempimento delle obbligazioni contrattuali, ma piuttosto di disciplinare un’eventuale uscita consensuale dal contratto, tutelando entrambe le parti da un prolungamento di un impegno non più desiderato.

Sebbene la caparra penitenziale possa sembrare simile ad altre clausole, come la clausola penale, la sua funzione risulta ben distinta, in quanto non implica una sanzione per l’inadempimento, ma rappresenta una vera e propria “penalità” per il recesso.

Conoscere le differenze tra le varie forme di caparra e le clausole penali è fondamentale per una corretta gestione dei contratti, in particolare in ambito immobiliare, dove la chiarezza e la precisione nelle clausole possono evitare controversie future e garantire una maggiore sicurezza nelle transazioni.

Dott.ssa Iside Salamita – Consulente Immobiliare

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