Interventi edilizi, sanatorie e regolarizzazioni, dal decreto Salva Casa alla CILA

Il Decreto “Salva Casa” introduce modifiche significative al regime delle sanatorie edilizie, alcun aggiornamento riguarda, invece, l’articolo 6-bis del d.P.R. 380/2001, ovvero la “sanatoria” di quelle opere consentite con la CILA.

di Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

Il Decreto “Salva Casa”, modificazioni al regime delle sanatorie edilizie

Il d.L.69/2024, vigente dal 30/05/2024 al 27/07/2024, convertito con modifiche dalla L.105/2024, con vigenza dal 28/07/2024, è stato introduttivo nel panorama della normativa urbanistico-edilizia disciplinata dal d.P.R.380/2001, di talune procedure amministrative finalizzate alla regolarizzazione, ovvero alla sanatoria e non condono, delle difformità totali, delle difformità parziali e delle variazioni essenziali, con ampliamento circa l’applicazione delle tolleranze di cantiere, a loro volta distinte in “tolleranze costruttive” e in “tolleranze esecutive”.

Oggetto di modifica e integrazione i seguenti disposti del Testo Unico per l’Edilizia:

Art. 31 “Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali”.

Art. 32 “Determinazione delle variazioni essenziali”.

Art. 34 “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire”.

Art. 34-bis “Tolleranze costruttive”.

Art. 34-ter “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo”, introdotto dalla L.105/2024.

Art. 36 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità”.

Art. 36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”, introdotto dalla d.L. 69/2024.

Art. 37 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività”.

Interventi regolarizzabili con la comunicazione di inizio lavori asseverata tardiva, CILA

Il Testo Unico per l’Edilizia consente, però, una ulteriore procedura di regolarizzazione laddove realizzati interventi di manutenzione straordinaria non interessanti parti strutturali dell’immobile, presentando allo sportello unico la cd. “CILA”, ovvero la comunicazione di inizio lavori asseverata. Si tratta di quelle opere disciplinate dall’art.6-bis del d.P.R. 380/2001 che non rientrano tra quelle di edilizia totalmente libera, di cui all’art.6, d.P.R. 380/2001, né tra quelle assoggettate a segnalazione certificata di inizio attività, art. 22 d.P.R.380/2001, o a richiesta del Permesso di costruire, di cui all’art.10 del d.P.R.380/2001 e che possono essere realizzate previa comunicazione all’amministrazione competente, anche in modalità telematica.

Comunicazione che resta, sempre, soggetta a più condizioni e vincoli:

Prescrizioni urbanistiche e regolamenti edilizi: Gli interventi devono rispettare le disposizioni contenute nei piani urbanistici e nei regolamenti edilizi in vigore.
Normative di settore: È necessario osservare le normative che riguardano diversi aspetti dell’attività edilizia, come:
- Norme antisismiche: Per la sicurezza strutturale in caso di terremoti.
- Norme di sicurezza, antincendio e igienico-sanitarie: Per garantire la sicurezza degli edifici e la salute degli occupanti.
- Efficienza energetica: Per ridurre i consumi e favorire la sostenibilità.
- Tutela dal rischio idrogeologico: Per prevenire danni derivanti da frane o alluvioni.
Tutela del paesaggio e beni culturali: Gli interventi devono rispettare anche le disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004), che protegge le aree di interesse storico, culturale o paesaggistico.

Lo stesso art.6-bis, d.P.R. 380/2001, consente, con il dettato del comma 5, “sanare” i medesimi interventi sia in corso d’opera che dopo la loro ultimazione, pertanto, se il privato realizzi opere che si classificano tra quelle assoggettate a comunicazione di inizio lavori asseverata potrà regolarizzarle con le seguenti modalità:

se la presentazione della CILA è postuma al termine dei lavori, pagando la sanzione pecuniaria di €1.000,00;
se la presentazione della CILA si effettua in corso d’opera la superiore sanzione, ridotta di 2/3, sarà di €333,33.

Si tratta pur sempre di attività edilizia libera, non costituendo la CILA un titolo vero e proprio, entro la quale vigenti limitazioni.

Ulteriori irregolarità edilizie, sanzioni e disposizioni

Il d.P.R. 380/2001 effettivamente regolamenta in maniera ampia diverse problematiche relative agli abusi edilizi e all’attività urbanistico-edilizia in generale, come evidenziato il provvedimento normativo non solo tratta delle modalità di realizzazione degli interventi edilizi ma affronta anche questioni più complesse e rilevanti.

Alcuni degli aspetti chiave a cui fare riferimento includono necessariamente:

Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia: il d.P.R. 380/2001 prevede un controllo e una vigilanza da parte delle autorità competenti, ad esempio, comuni, province, sull’attività edilizia, per verificare la conformità degli interventi rispetto alle normative e agli strumenti urbanistici.
Responsabilità dei soggetti coinvolti: vengono individuate e disciplinate le responsabilità di tutti gli attori coinvolti nelle opere edilizie, inclusi professionisti, imprese e proprietari. L’eventuale coinvolgimento in attività abusive può comportare sanzioni amministrative e penali.
Lottizzazioni abusive: l’urbanizzazione non autorizzata o irregolare di aree è una violazione grave che comporta conseguenze serie, come la possibilità di annullare gli atti di lottizzazione e di richiedere la demolizione delle opere realizzate.
Ristrutturazioni edilizie e permessi di costruire annullati: gli interventi di ristrutturazione edilizia che non rispettano la normativa o sono eseguiti su permessi di costruire annullati o revocati possono essere considerati abusivi e sottoposti a sanzioni, comprese la sospensione dei lavori e la demolizione delle opere realizzate.
Sospensione e demolizione delle opere abusive: una volta accertata l’irregolarità edilizia, il decreto prevede il potere delle autorità di sospendere i lavori e di ordinare la demolizione delle opere abusive, con un eventuale obbligo per il responsabile di ripristinare lo stato dei luoghi.
Sanzioni penali e fiscali: oltre alle sanzioni amministrative, il d.P.R. 380/2001, stabilisce sanzioni penali per i casi di abuso edilizio, in particolare se l’intervento comporta danni o rischi significativi per la sicurezza e l’ambiente.
Contenimento del consumo energetico: Il d.P.R. 380/2001 si allinea anche con le normative che riguardano l’efficienza energetica degli edifici, regolamentando le modalità di costruzione e ristrutturazione degli edifici in modo da rispettare i requisiti di efficienza energetica previsti dalle leggi nazionali e comunitarie.

In sintesi il Testo Unico per l’Edilizia non si limita ad affrontare solo il tema degli abusi edilizi ma copre una vasta gamma di aspetti che riguardano la vigilanza urbanistica, le responsabilità degli attori coinvolti, le sanzioni penali e fiscali, e anche l’adeguamento alle normative ambientali e energetiche. Questi aspetti sono essenziali per garantire una gestione equilibrata e sostenibile delle attività edilizie, e non devono essere sottovalutati.

Il riferimento al “Decreto Salva Casa” è legato alle misure per facilitare la regolarizzazione di alcune situazioni edilizie particolari, ma è solo una parte del quadro più ampio che deve essere considerato quando si parla di abusi edilizi.

Art.6-bis “Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata”, d.P.R. 380/2001

Comma 1 – Gli interventi non riconducibili all’elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22, sono realizzabili previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’amministrazione competente, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, , di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42.
Comma 2 – L’interessato trasmette all’amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.
Comma 3 – Per gli interventi soggetti a CILA, ove la comunicazione di fine lavori sia accompagnata dalla prescritta documentazione per la variazione catastale, quest’ultima è tempestivamente inoltrata da parte dell’amministrazione comunale ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate.
Comma 4 – Le regioni a statuto ordinario:
a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dal comma 1;
b) disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e prevedendo sopralluoghi in loco.
Comma 5 – La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

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