Tolleranze costruttive e tolleranze esecutive: distinzioni e applicabilità

Le tolleranze di cantiere non detengono una applicazione univoca, è necessaria la distinzione tra quelle “costruttive” e quelle “esecutive”, così come per i titoli edilizi rilasciati prima dell’entrata in vigore della Legge Bucalossi è importante la presenza di alcune condizioni.

Tolleranze costruttive: non costituiscono violazione edilizia

Le tolleranze costruttive riguardano le modifiche eseguite in corso d’opera di lieve entità comportanti discostamenti rispetto alle misure progettuali, ma non costituenti violazione edilizia, nello specifico le differenze dovranno riguardare:

altezza;
distacchi;
volumetria;
superficie coperta;
ogni altro parametro delle singole unità immobiliari;
misure minime individuate dalla normativa in materia di distanze;
requisiti igienico – sanitari.

Tolleranze esecutive: irregolarità edilizie

Le tolleranze esecutive attengono le irregolarità edilizie concretizzate nel corso dei lavori di attuazione del titolo edilizio successivo a quello abilitante la costruzione, a differenza di quelle costruttive, non sono applicabili per gli edifici vincolati dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, d. Lgs 42/2004, né sono ammesse se violano la normativa urbanistico-edilizia e/o pregiudicano l’agibilità dell’immobile.

L’applicazione delle tolleranze esecutive si distingue tra interventi realizzati successivamente o prima della data del 24 maggio 2024.

Interventi realizzati successivamente al 24/05/2024

irregolarità geometriche;
modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
diversa collocazione degli impianti e delle opere interne.

Interventi realizzati entro il 24/05/2024

irregolarità geometriche;
modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
diversa collocazione degli impianti e delle opere interne;
minore dimensionamento dell’edificio;
mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
irregolarità esecutive di muri esterni e interni;
difforme ubicazione delle aperture interne;
difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
errori progettuali corretti in cantiere;
errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Tolleranze costruttive ed esecutive applicabili agli immobili ante Legge 10/1977, “Legge Bucalossi”

Rientrano nelle tolleranze le parziali difformità rispetto al titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della Legge Bucalossi, come da disposto dell’art.34-ter del d.P.R. 380/2001, se:

accertate in fase di sopralluogo o di ispezione da parte di funzionari aventi incarico di verifica circa la conformità edilizia;
non siano state oggetto di un ordine di demolizione o di riduzione in pristino;
sia stata rilasciato il Certificato di Abitabilità o di Agibilità, non annullabile ai sensi dell’art.21-nonies L.241/1990.

Non applicabilità tolleranze costruttive per interventi di rimessa in pristino dei luoghi, né in presenza di vincolo paesaggistico

Discostamenti ammessi per le tolleranze costruttive ed esecutive

Interventi realizzati entro il 24/05/2024

il 2% per le unità immobiliari aventi superficie utile maggiore a mq.500,00
il 3% per le unità immobiliari aventi superficie utile compresa tra mq.500,00 e mq.300,00
il 4% per le unità immobiliari aventi superficie utile compresa tra mq.300,00 e mq.100,00
il 5% per le unità immobiliari aventi superficie utile inferiore a mq.100,00
il 6% per le unità immobiliari aventi superficie utile inferiore a mq.60,00

Interventi realizzati dopo il 24/05/2024

il 2% per tutte le unità immobiliari.

Art. 34-bis “Tolleranze costruttive”

1 – Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

1 bis – Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

a) del 2 per cento delle misure previste neltitolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;

b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;

c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;

d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

d-bis) del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

1-ter. Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.

2 – Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

2 bis – Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

3 – Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

3-bis. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui all’articolo 83, il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II. Tale attestazione, riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, fermo restando quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 2, corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all’articolo 94, ovvero per l’esercizio delle modalità di controllo previste dalle regioni ai sensi dell’articolo 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui al comma 1, lettere b) e c), del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l’autorizzazione di cui all’articolo 94, comma 2, o l’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell’articolo 94, comma 2-bis, ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

3-ter. L’applicazione delle disposizioni contenute nel presente articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi.

Art. 34-ter “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo”

1 – Gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili ai casi di cui all’articolo 34-bis possono essere regolarizzati con le modalità di cui ai commi 2 e 3, sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore.

2 – L’epoca di realizzazione delle varianti di cui al comma 1 è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione indicata nel primo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

3 – Nei casi di cui al comma 1, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare l’intervento mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5. L’amministrazione competente adotta i provvedimenti di cui all’articolo 19, comma 3, della legge 7 agosto 1990, n. 241, anche nel caso in cui accerti l’interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere. Si applicano le disposizioni di cui all’articolo 36-bis, commi 4 e 6. Per gli interventi di cui al comma 1 eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica resta fermo quanto previsto dall’articolo 36-bis, comma 5-bis.

4 – Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguìto un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis”.

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

Per approfondire il Testo Unico per l’Edilizia:

APPROFONDIMENTO SALVA CASA E TESTO UNICO PER L’EDILIZIA

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