Attestazione dello stato legittimo di un immobile, parti comuni e le singole unità immobiliari, vecchi edifici

L’art. 9-bis “Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili” è tra i disposti del Testo Unico per l’Edilizia interessati dalle modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, sia nel periodo di vigenza del d. L. 69/2024, dal 30 maggio al 27 luglio, e sia con l’entrata in vigore, il 28/07/2024, della L.105/2024, di conversione con modifiche, facciamo il punto.

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DECRETO SALVA CASA 2024

Stato legittimo delle parti comuni e della singola unità immobiliare

In fase di conversione in legge, con modifiche, del d.L. 69/2024 è stato inserito il comma 1-ter nel testo dell’art.9-bis, con il quale previsto che ai fini della dimostrazione della legittimità urbanistico-edilizia della singola unità immobiliare non abbia rilevanza alcuna la presenza di abusi edilizi sulle parti comuni dell’edificio, come definite dall’art.1117 del Codice Civile. Anche nel senso contrario l’attestazione dello stato legittimo dell’edificio non comporta tenere conto delle difformità esistenti nelle singole unità immobiliari.

A titolo esemplificativo, se bisogna attestare la liceità di un appartamento realizzato in conformità al titolo edilizio, laddove sulle parti comuni condominiali sia stato ampliato l’androne e il vano scale, ciò non rileva, seppur si denota quanto non lineare sia questo aspetto. Dal punto di vista della conformazione geometrica dell’edificio, nella casistica presa ad esempio, attestare lo stato legittimo della singola unità implica, di fatto, valutare il citato ampliamento sulla parte comune condominiale e il suo sviluppo, ovvero se questo:

sia stato realizzato verso l’esterno occupando superficie comune non si rileva alcuna problematica;
sia stato realizzato all’interno della sagoma dell’edificio sfruttando porzione destinata, da progetto, alle parti private tra le quali, eventualmente, potrebbe rientrare il perimetro dell’unità immobiliare. In questo caso non si potrebbe giungere alla verifica come ora disposta dalla norma, bensì andrebbe necessariamente valutato sia l’aspetto inerente la parte comune e sia l’aspetto inerente la porzione privata.

Dimostrazione dello stato legittimo in presenza di titoli e pagamento delle sanzioni

Con le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, al comma 1-bis, la legittimità di un edificio o della singola unità immobiliare è dimostrata dalla seguente documentazione:

titolo abilitativo edilizio con il quale autorizzata l’edificazione;
titolo abilitativo edilizio con il quale regolarizzata, ovvero sanata o condonata, la costruzione;
titolo abilitativo edilizio, rilasciato o asseverato con il quale disciplinato l’ultimo intervento edilizio, sia se esso abbia riguardato l’intero immobile o l’unità immobiliare.

È posta la condizione secondo la quale l’amministrazione comunale, in sede di rilascio del titolo abilitativo edilizio, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi integrati con gli eventuali titoli successivi che abilitanti interventi parziali.

Lo stato legittimo è, oltremodo, dimostrabile dai titoli rilasciati o formati ai sensi del d.P.R.380/2001, in base:

all’attestazione sulle tolleranze costruttive di cui all’art.34-ter;
al permesso di costruire in sanatoria, di cui all’art.36;
al permesso di costruire o alla SCIA in sanatoria, di cui all’art.36-bis;
al permesso di costruire annullato, di cui all’art. 38.

Con le nuove introduzioni, inoltre, è stato disposto la dimostrazione in argomento avvenga con l’avvenuto pagamento delle sanzioni previste dal Testo Unico per l’Edilizia, in riferimento a:

interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza o in totale difformità rispetto al permesso di costruire, di cui all’art.33;
interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, di cui all’art. 34, ammessa pertanto la fiscalizzazione dell’abuso edilizio;
interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività, di cui ai commi 1, 3, 5 e 6 dell’art.37;
interventi eseguiti in base al permesso di costruire annullato, di cui all’art.38;
tolleranze costruttive, di cui all’art.34-bis.

Dimostrazione dello stato legittimo in assenza di titoli e edifici di vecchia costruzione

Gli edifici di vecchia costruzione eretti in epoche nelle quali non era obbligatorio il possesso del titolo edilizio, e gli immobili per i quali rilasciato titolo ma non se ne rintracciano né copia e né estremi se comprovato, quindi, un principio di prova circa l’esistenza del titolo abilitativo, la legittimità urbanistico – edilizia è dimostrabile:

dalla planimetria catastale d’impianto risalente al periodo compreso tra l’anno 1939 e l’anno 1942, difatti nel 1939 il catasto venne riformato e ridenominato “Nuovo Catasto Edilizio Urbano”, ai fabbricati censiti venne associata la planimetria, mentre nel 1942 entrò in vigore la legge n. 1150, introduttiva delle prime sanzioni per le opere abusive.
da altra documentazione quale documenti d’archivio, riprese fotografiche, estratti cartografici;
da atti pubblici o privati, questi ultimi se dimostrata la provenienza;
dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio eseguito sia nella singola unità immobiliare e sia nell’intero immobile, integrato con eventuali successivi titoli abilitanti interventi parziali.

Per gli immobili in relazione ai quali non si rintraccia copia del titolo abilitativo edilizio è prevista l’utilizzazione della medesima documentazione che Stesse disposizioni si applicano altresì nei casi in cui del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi”

Acquisizione documentale d’ufficio

L’amministrazione comunale è tenuta ad acquisire d’ufficio la documentazione, le informazioni e i dati che siano già in suo possesso, a tal fine non potrà richiedere al professionista alcuna attestazione o perizia circa la veridicità e l’autenticità degli atti amministrativi de quò.

D.P.R. 380/2001 coordinato con le vigenze dal 30/05/2024 al 27/07/2024 e dal 28/07/2024 nella pagina DOWNLOAD

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

EDILIZIA URBANISTICA TERRITORIO