Limitazioni nell’attestazione dell’altezza minima di metri 2,40 per i locali abitativi, subordine all’assenso dell’amministrazione competente

Dal tenore degli emendamenti approvati al Decreto Salva Casa nel testo dell’art.24 “Agibilità” del Testo Unico per l’Edilizia” vengono introdotti tre commi, tra le varie è consentita l’agibilità per i locali abitabili con altezza interna utile non inferiore a metri lineari 2,40.

Non parliamo di sanatoria, né di condono

Nuovo concetto, seppure non totalmente, che non si può legare a un condono, né tantomeno a una sanatoria, vediamo perché.

Preliminarmente la norma recita “il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie” dettato dal quale emerge il professionista non acquisisca l’incarico per l’espletamento di una procedura ben precisa e delimitata, ma bensì, a sua totale discrezione, ha facoltà, in quanto è “autorizzato” ad asseverazione siano agibili i locali delle abitazioni con altezza interna utile inferiore a ml.2,70 e sino a ml.2,40, a condizione, prima delle altre, sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità di cui al D.M. 236/1989.

Interventi edilizi e previsione ristrutturazione

Le nuove introduzioni, inoltre, pongono a carico del professionista due ipotesi per le quali deve sussisterne l’una o l’altra, ovvero:

o i locali sono ubicati in immobili interessati da interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
o, in assenza dei superiori interventi, l’asseverazione è ammessa se presentato, contestualmente a essa, un progetto di ristrutturazione.

Il progetto di ristrutturazione, che tra l’altro sarà oggetto di incarico professionale contestuale al mandato per asseverare l’agibilità, deve essere predisposto per contenere e prevedere soluzioni alternative che a loro volta assicurino “in relazione al numero degli occupanti” idonee condizioni igienico-sanitarie dell’abitazione da ottenere attraverso la previsione di un adeguato rapporto aero – illuminante, ottenuto, come prassi, dalla dimensione e tipologia delle aperture, nonché dai “riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari”.

Da quanto esposto emerge un ulteriore particolare secondo cui il disposto di cui al comma 7-bis dell’art.24 non possa avere efficacia alcuna in quanto prevede presentare la segnalazione certificata di agibilità anche se non previsti lavori per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità.

Obblighi del tecnico progettista abilitato

Il tecnico progettista abilitato dovrà pertanto verificare specificatamente in seno a:

rispetto del requisito dell’adattabilità, definita essere “accessibilità differita nel tempo” ai sensi del D.M. 236/1986;
numero degli occupanti l’abitazione allo scopo di poter asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie;
rapporto aero-illuminante con i riscontri in tema di ventilazione naturale, non artificiale;
condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico.

Assenso da parte dell’amministrazione

Attenzione, ancora, in quanto l’”autorizzazione” concessa al tecnico progettista abilitato sarebbe limitata al disposto di cui all’art. 20, comma 1-bis del d.P.R.380/2001, secondo cui prevista la definizione dei requisiti igienico sanitari, in atto contenuta nel D.M. 15/06/1975, ma non solo in quanto l’asseverazione è assoggettata all’assenso da parte dell’amministrazione competente.

Art. 24 “Agibilità”

1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
2. Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
3. La mancata presentazione della segnalazione, nei casi indicati al comma 2, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.
4. Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:
a) singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
b) singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
5. La segnalazione certificata di cui ai commi da 1 a 4 è corredata dalla seguente documentazione:
a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1;
b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.
e-bis) attestazione di ‘edificio predisposto alla banda ultra largà, rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all’articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n.37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3.
5-bis. Nelle more della definizione dei requisiti di cui all’articolo 20, comma 1-bis, ai fini della certificazione delle condizioni di cui al comma 1 del presente articolo e dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.
5-ter. L’asseverazione di cui al comma 5-bis può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.
5-quater. Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente
6. L’utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5. Si applica l’articolo 19, commi 3 e 6 -bis, della legge 7 agosto 1990, n.241.
7. Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell’ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell’ispezione delle opere realizzate.
7-bis. La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n.281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.

di Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita