Dott. in Ing. e Geom. Donatella Salamita
La prima normativa di riferimento trae origine nel “Testo Unico delle Leggi Sanitarie”, R.D. 1265/1934, artt. 220 e 221 per l’obbligo al conseguimento dell’abitabilità, e art.222 riguardante l’inabitabilità, il provvedimento attenne più l’aspetto igienico –sanitario dell’immobile e difatti veniva rilasciato previo parere dell’Ufficiale Sanitario. Successivamente intervennero modifiche e integrazioni ampliando i contenuti dell’art.220 a mezzo il d.P.R. 425/1994 che dispose l’obbligo di allegare alla richiesta di abitabilità il Certificato di Collaudo Statico, art.7 L.1086/1971, l’accatastamento e le dichiarazioni sull’avvenuta prosciugatura dei muri, la salubrità degli ambienti interni e la conformità dell’opera rispetto al progetto approvato.
Con il Testo unico per l’Edilizia, approvato con d.P.R.380/2001 il tema viene trattato agli artt. 24, 25 e 26, inoltre la parola “abitabilità” venne sostituita con il termine “agibilità”.
In seguito, entrato in vigore il D. Lgs 222/2016, cd. “Decreto Scia 2”, finalizzato alle semplificazioni, viene sostituito l’art. 24 ed abrogato l’art.25, recanti la disciplina per la richiesta e l’ottenimento del Certificato di Agibilità, operando l’introduzione della Segnalazione Certificata di Agibilità, S.c.A. La modifica varia nettamente il procedimento eliminando il rilascio del certificato da parte del dirigente dell’ufficio tecnico comunale e disponendo sia il direttore dei lavori o altro tecnico abilitato ad asseverare, con assunzione di responsabilità civile, amministrativa e penale, i requisiti ai fini dell’agibilità di un immobile, sua porzione e/o singola unità immobiliare.
Con la norma in questione lo stesso immobile risulterà agibile sia dal momento in cui presentata e/o trasmessa la Segnalazione Certificata di Agibilità allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune ove si trova il bene.
Interventi per i quali occorre la S.c.A., procedimento e documentazione
La segnalazione è dovuta per le nuove costruzioni, ricostruzioni, ampliamenti e sopraelevazioni sia totali che parziali, per gli interventi edilizi sui fabbricati esistenti che influiscono sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici ed impianti.
È necessaria se attuati:
- cambio della destinazione d’uso;
- variazione del numero dei vani all’interno dell’unità immobiliare;
- accorpamento e frazionamento delle unità immobiliari;
- modifiche e/o adeguamenti strutturali;
- sostituzione degli infissi esterni, realizzazione di rivestimenti a cappotto per incidenza sul contenimento del consumo energetico ed in riferimento alla salubrità degli ambienti interni per le opere di finitura interna, impianti, e così via.
I requisiti fondamentali, parte integrante e sostanziale del bene immobile, risiedono nella sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio stesso e degli impianti in esso installati, valutati secondo quanto dispone la legge vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.
La segnalazione certificata di agibilità si trasmette, come accennato, allo Sportello Unico per l’Edilizia, nel termine di quindici giorni dalla data di fine lavori di finitura, pena sanzione amministrativa pecuniaria variabile da euro settantasette a euro quattrocentosessantaquattro.
La documentazione da allegare comprende:
- Attestazione del Direttore dei Lavori o del tecnico abilitato che asseveri la sussistenza dei requisiti;
- Certificato di Collaudo Statico o Dichiarazione di Regolare Esecuzione resa dal direttore dei lavori per gli interventi di riparazione o locali sugli edifici esistenti ai sensi dell’art.67 d.P.R.380/2001. Non si prevede allegazione del Certificato di Conformità ai sensi dell’art.28 della L.64/74 posto che il deposito del Certificato di Collaudo Statico o del Certificato di Regolare Esecuzione equivalgano ad esso;
- Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa in materia di superamento delle barriere architettoniche ai sensi dell’art. 11 d.M. 236/89, dell’art. 77 d.P.R. 380/01 per gli edifici privati, dell’art. 82 d.P.R. 380/01 per gli edifici pubblici o privati aperti al pubblico;
- Documentazione comprovante l’avvenuto accatastamento o aggiornamento catastale, estesa alle aree e ai suoli che formano parte integrante dell’immobile;
- Dichiarazione di conformità degli impianti da parte dell’impresa installatrice e, ove previsto, il certificato di collaudo degli stessi;
- Documento di riconoscimento del soggetto titolare e del professionista;
- Dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi dell’art.47 d.P.R.445/2000;
- Versamento diritti di segreteria, variabile in base al comune ove ricade l’immobile.
La segnalazione può essere trasmessa dalla ditta proprietaria o dal titolare del titolo abilitativo, suoi successori o aventi causa, ovvero da chi abbia un interesse giuridicamente valido ad utilizzare il bene immobile.
Per gli immobili che, sprovvisti del certificato di agibilità e non interessati da interventi edilizi, è previsto il tecnico incaricato, entro le proprie competenze, sottoscriva Dichiarazione Sostitutiva dell’Atto di Notorietà ai sensi dell’art.47 DPR 445/2000 o rilasci Perizia Giurata con attestazione dell’epoca in cui realizzato l’edificio, se questa è anteriore al 1934 o all’1/09/1967. La stessa tipologia di immobili comporta il rilascio della dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte del proprietario o dall’avente titolo.
Per un immobile, richiamandone la tipologia poter riguardare il suo intero, sua porzione o la singola unità immobiliare, la dotazione dell’agibilità rappresenta un fondamentale requisito ai fini del suo utilizzo, così come dello svolgimento di attività al suo interno, confermando la costruzione, in sé stessa, possegga tutta la documentazione “di rito”, eccezion fatta per le costruzioni antecedenti al 1934, per le costruzioni iniziate prima dell’1/9/67, sempreché queste ultime ricadano all’esterno del perimento del centro edificato.
Irregolarità del documento di Agibilità
Sul tema dell’agibilità non si può escludere l’irregolarità dal punto di vista urbanistico-edilizio, strutturale dell’immobile medesimo ed infatti l’esistenza del documento non comprova e non garantisce alcuna liceità, soprattutto per il semplice fattore che, nel caso in cui presenti abusi e/o difformità edilizie, non potranno ritenersi sanati in conseguenza dell’agibilità.
Tra i casi non molto lontani, a seguito di una compravendita immobiliare, veniva prodotta una segnalazione certificata di agibilità per l’appartamento, oggetto di negoziazione, ricadente al piano rialzato di un edificio in cemento armato a due elevazioni f.t. con copertura a tetto utilizzata a locale di deposito. Come comprovato, tra l’atto, il progetto e lo stato di fatto dell’immobile vi erano notevoli discrasie dovute alla presenza di abusi edilizi e strutturali, tra l’altro l’area in oggetto era in parte assoggettata a vincolo e buona parte delle opere non risultava completata. Anche la stessa unità immobiliare presentava importanti differenze rispetto al progetto, quali la diminuzione delle superfici finestrate, dell’altezza interna utile, il parziale interramento di un prospetto, ecc.
Ciò nonostante l’agibilità veniva asseverata, da un professionista che, incaricato dalla ditta proprietaria, non eseguiva tutti gli accertamenti necessari, asseverando falsamente con, probabilmente, tutte le successive conseguenze a suo carico.
Agibilità e Compravendita
Il venditore ha l’onere di produrre all’acquirente l’agibilità dell’immobile, posto egli ne abbia un legittimo interesse e considerato si tratti di un requisito essenziale della cosa venduta, così come recita l’art.1477 c.3 del C.C. “[…] Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”. Si tratta, però, di un adempimento che, se non assolto, non preclude la stipula dell’atto notarile, ma potrebbe comportare una riduzione del prezzo di vendita, in quanto sarà l’acquirente ad accollarsi le spese per l’ottenimento, le quali potrebbero essere elevate laddove mancante il Certificato di Collaudo o la Relazione del Direttore dei Lavori.
- APPROFONDIMENTO SALVA CASA E TESTO UNICO PER L’EDILIZIA
- ARTICOLI e DOSSIER
- DETRAZIONI e AGEVOLAZIONI
- DIFFORMITA’ E ABUSI EDILIZI
- DOWNLOAD
- EDILIZIA URBANISTICA TERRITORIO
- ENERGIA E FONTI RINNOVABILI
- GIURISPRUDENZA
- INFO e CONTATTI
- MASTERCLASS IMMOBILIARE
- OPERE PUBBLICHE E PRIVATE
- PROFESSIONI
- PUBBLICAZIONI E DOCENZE
I NOSTRI SOCIAL
Rispondi