Decreto Salva Casa 2024 cosa prevede sulle parziali difformità: tra conformità e silenzio assenso

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

Interventi sanabili

Il decreto Salva Casa 2024 prevede l’addizione del nuovo art.36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità” tra i contenuti del Testo Unico per l’Edilizia, finalizzato alla regolarizzazione degli interventi realizzati:

in parziale difformità dal P. di C. o dalla S.C.I.A. in alternativa al P. di C. cui all’art. 34 d.P.R.380/2001;
in assenza o in difformità dalla S.C.I.A. di cui all’art.37 d.P.R. 380/2001.

Introduzione che ripercorre linearmente la sistematicità della disciplina urbanistico – edilizia per quelle opere definite “minori” perché rientranti nel regime delle “difformità parziali” e non assoggettate al permesso di costruire in sanatoria, titolo abilitativo edilizio per il quale, invece, alcun “abbandono” al requisito della doppia conformità è previsto.

Requisito della conformità

Dal testo dell’art.36-bis emerge per tali “abusi parziali” si possa trasmettere allo sportello unico per l’edilizia la S.C.I.A. in sanatoria di cui all’art.37 d.P.R.380/2001, ma, al riguardo l’elemento della conformità dell’opera arbitrariamente realizzata è implicato debba risultare:

conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione del progetto;
conforme rispetto ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso.

Permesso di costruire condizionato e formazione della SCIA

Nelle casistiche che comportano il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, nei superiori presupposti, “interverrebbe” la discriminante del “rilascio a condizione”, ciò dovuto al fattore che, in sede di valutazione, lo sportello unico per l’edilizia, possa:

richiedere all’istante di realizzare interventi edilizi, anche strutturali, entro un termine assegnato, per essere le medesime opere necessarie ai fini di garantire l’osservanza della normativa tecnica settoriale in materia di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica dell’edificio e degli impianti in esso installati, oltre che di superamento delle barriere architettoniche;
richiedere all’istante di rimuovere le opere che, invece, non possono essere sanate.

Nelle casistiche in cui gli interventi parzialmente difformi siano regolarizzabili con la segnalazione certificata di inizio attività, S.C.I.A., lo sportello unico per l’edilizia affinché si perfezioni, quindi si formi, il titolo:

individua quali interventi, come visti sopra, debbano essere realizzati o quali demoliti.

Il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale si pronuncia nel termine di quarantacinque giorni, decorsi i quali matura il silenzio-assenso.

Dichiarazione del tecnico abilitato

Sia la richiesta del permesso di costruire che la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria devono essere accompagnate da apposita dichiarazione del tecnico abilitato nella quale:

attestate le dovute conformità sulla base delle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’abuso;
attestata l’epoca in cui concretizzato l’abuso, comprovandola secondo le previsioni dell’9-bis del d.P.R. 380/2001;
attestata la data in cui realizzata l’opera sotto la propria responsabilità, con applicazione delle sanzioni penali di cui al Capo VI d.P.R.445/2000 in presenza di dichiarazione falsa o mendace.

Edifici vincolati

Per gli edifici vincolati dal punto di vista paesaggistico il tecnico comunale ha l’onere di chiedere parere per l’accertamento della compatibilità paesaggistica, con pronuncia da parte dell’autorità competente entro centottanta giorni, e previo parere della soprintendenza nel termine di novanta giorni, il responsabile del procedimento provvede autonomamente se scaduti i termini senza che siano pervenuti i citati pareri.

Sanzioni

Per quanto riguarda le sanzioni è prevista quella pecuniaria sia nel caso in cui si tratti del permesso di costruire, che della segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, assoggettando il conseguimento del titolo al versamento:

pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra euro 1.032 e euro 30.984 euro;
per gli immobili vincolati, con accertata la compatibilità paesaggistica, la sanzione sarà equipollente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione, il cui importo si stabilisce con Perizia di Stima;
per gli immobili vincolati per i quali rigettato il progetto è prevista la sanzione della demolizione di cui all’ 167, c.1, d. Lgs 42/2004.

Art. 36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità”

c. 1 – In caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 37, fino alla scadenza dei termini di cui all’articolo 34, comma 1 e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
c. 2 – Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo Sportello unico edilizia di cui all’articolo 5, comma 4-bis subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo Sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo Sportello unico edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo Sportello unico edilizia individua tra gli interventi di cui al secondo periodo le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.
c. 3 – La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, secondo e terzo periodo. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione indicata nel terzo periodo, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.
c. 4 – Qualora gli interventi di cui al comma 1 sono eseguiti su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.
c. 5 – Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro. Nelle ipotesi di cui al comma 4, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica altresì una sanzione equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione. L’importo della sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima; in caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria di cui all’art. 167, comma 1, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
c. 6 – Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Alle segnalazioni di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, si applica il termine di cui all’articolo 19, comma 6-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nelle ipotesi di cui al comma 4, i termini di cui al primo e secondo periodo sono sospesi fino alla definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica. Decorsi i termini di cui al primo, secondo e terzo periodo, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Il termine è interrotto qualora l’ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricomincia a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori. In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale applica le sanzioni del presente testo unico.

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