Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita
Una definizione molto pratica sulle difformità parziali e sulle variazioni essenziali, si estrae dalla Sentenza n.55483/2018 della Corte di Cassazione, Sez. III, secondo cui:
- per difformità parziali si intendano gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza;
- per variazioni essenziali, invece, gli aumenti di cubatura o di superficie riguardanti parti accessorie che non abbiano specifica rilevanza.
Nel ricorso in oggetto il Tribunale ordinario eleva sanzione pecuniaria nei confronti dei ricorrenti ritenuti responsabili del reato di cui all’art.44 lettera a) del Testo Unico per l’edilizia, per avere realizzato maggiore cubatura, superficie e altezza di un edificio, in difformità dal Permesso di Costruire. L’importante contributo dal testo della sentenza de quò, da ricondursi alla esecuzione di interventi in parziale difformità, definisce quest’ultimo essere il concetto da attribuire alle circostanze nelle quali l’aumento del volume o della superficie sia di modesta entità, mentre la variazione essenziale si riscontra nelle medesime modifiche laddove interessanti parti accessorie di non specifica rilevanza.
Sulle variazioni essenziali e sulle varianti la Corte di Cassazione con la Sentenza n.52977/2018 permette di estrarre tre definizioni:
Variazioni essenziali “caratterizzate da “incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 del D.P.R. n. 380/2001, le quali sono perciò soggette al rilascio di un permesso a costruire nuovo ed autonomo rispetto a quello originario in osservanza delle disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante”;
Varianti in senso proprio: “consistenti in modificazioni qualitative o quantitative, seppure di consistenza non rilevante rispetto al progetto approvato (che non comportano cioè un sostanziale e radicale mutamento), le quali necessitano del rilascio del “permesso in variante”, complementare ed accessorio rispetto all’originario permesso a costruire”;
Varianti leggere o minori: “quelle che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia e sono tali da non alterare la sagoma dell’edificio (nonché rispettose delle prescrizioni eventualmente contenute nel permesso a costruire)”.
La sentenza in oggetto riguarda il ricorso presentato per errata applicazione dell’art.32 “Determinazione delle variazioni essenziali” del d.P.R. 380/2001 da parte della Corte d’Appello.
Il ricorrente è il progettista e direttore dei lavori, il quale aveva trasmesso al comune nel quale sito l’immobile istanza per l’ottenimento del Permesso di Costruire in variante, in sede di causa e nella fase di appello viene confermato fosse, invece, necessario presentare una nuova istanza per rientrare le modifiche realizzate nel regime delle variazioni essenziali. Il professionista contesta le risultanze rappresentando di aver modificato la sagoma del fabbricato eliminando una sporgenza triangolare, ritenendo rientrare nel concetto di variante, e articola la tesi rapportandosi agli interventi di ristrutturazione edilizia per affermare che le opere in questione non potessero rientrare tra i fattori tecnici per i quali si rende necessario ottenere un autonomo Permesso di Costruire.
La Corte d’ Appello, diversamente, giunge alla conclusione le modifiche non siano tali da poter rientrare tra le varianti, ribadendo il conseguimento di un nuovo Permesso di Costruire, anche in relazione ad una cubatura realizzata con discostamento di mc.100,00 rispetto a quella autorizzata, oltre che alle variazioni della sagoma e del sedime.
La Corte di Cassazione, sulla scorta della planimetria trasmessa al Comune con il progetto oggetto di diniego, ovvero in variante, rileva il progettista e direttore dei lavori:
- riportasse una superficie errata del lotto;
- non rappresentasse ulteriori opere costituenti, a loro volta, difformità;
- rappresentasse una sagoma rettangolare diversa;
- traslasse il fabbricato, causa di mancata osservanza alle distanze legali.
Sul tema delle difformità parziali, variazioni essenziali e varianti molteplici sono le pronunce giurisprudenziali, oggi è un argomento molto discusso per l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa 2024, d.L. 69/2024 “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica“, che certamente non muta i contenuti, ma, bensì semplifica le procedure e ciò richiede, sempre e caso per caso, un buon approfondimento.
Tornando alla giurisprudenza, alla quale sovente si fa riferimento e dalla quale si prende spunto , il Consiglio di Stato, Sezione VI, Sentenza n.1484/2017, distingue tra varianti e variazioni essenziali, in un caso ove impugnati provvedimenti emessi dal Comune e della Sopraintendenza per i Beni Architettonici, il Paesaggio e il Patrimonio Storico e Artistico e Etno-Antropologico.
Il ricorrente durante i lavori di sostituzione di una tettoia realizzava, privo di titolo, due lucernai al servizio degli appartamenti al piano ultimo del fabbricato, veniva elevato Ordine di demolizione per le opere eseguite in difformità al progetto e alle prescrizioni tecniche comunali, confermato prima dal T.A.R. e successivamente dal Consiglio di Stato, nella cui sentenza si legge:
- “il concetto di variazione essenziale attiene alle modalità di esecuzione delle opere, mentre le varianti riguardano la richiesta di variazione del titolo autorizzativo
- “le varianti, a loro volta, si distinguono in varianti essenziali e in modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello approvato, soggette al rilascio di un permesso in variante. Le varianti essenziali, sono caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario e sono soggette al rilascio di un permesso di costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario. Ai fini sanzionatori, in caso di variazioni essenziali è prevista la demolizione delle opere abusive”.
La variazione essenziale deve, pertanto, essere equiparata alla mancanza del permesso di costruire, pertanto alle difformità totali.
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