Emendamenti e applicazione Testo Unico per l’Edilizia modificato dal Decreto Salva Casa 2024

Nell’approfondimento:

Modifiche al Testo Unico per l’Edilizia vigenti:

Porticati e tende;
Stato legittimo degli immobili;
Cambio destinazione d’uso;
Tolleranze costruttive e esecutive;
Difformità totali e variazioni essenziali, doppia conformità e silenzio – diniego;
Difformità parziali, una diversa “doppia” conformità e il silenzio – assenso.

Emendamenti proposti in tema di:

Riduzione altezza abitabile;
Destinazione d’uso residenziale anche per i piani terra;
Applicazione modifiche per le tolleranze costruttive anche agli interventi successivi al 24/05/2024;
Semplificazioni edifici realizzati in epoca anteriore al 1977;
Assenza di difformità a seguito di eseguiti lavori a mezzo sopralluogo del tecnico comunale;
Interventi correttivi sull’immobile;
Annullamento titolo abilitativo edilizio.

Modifiche al Testo Unico per l’Edilizia vigenti:

Il decreto Legge 69/2024, Salva Casa 2024 “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica“ è oggetto di emendamenti, dalla data di entrata in vigore, il 30 maggio 2024, al giorno in cui avverrà la conversione, termine massimo il 28 luglio 2024, si applicano le seguenti misure che ripercorriamo brevemente.

Attività edilizia libera: modificato il c.1 alla lett. b-bis) dell’art.6 che consente la realizzazione e l’installazione, come per le vetrate panoramiche e le logge, dei porticati, e introdotta la lett. b-ter) che consente l’installazione delle tende, tende da sole, da esterno, a pergola, previo il rispetto di determinate condizioni e limitazioni.

Stato legittimo degli immobili: modificato il comma 1-bis dell’art. 9-bis per prevedere il titolo edilizio dell’ultimo intervento realizzato nell’edificio debba essere stato rilasciato a seguito di un procedimento nel quale sia stata accertata l’esistenza di quello originario abilitante o legittimante la costruzione. Tra la documentazione atta per la liceità della consistenza immobiliare si introducono i titoli formati ai sensi dell’art. 36 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”, dell’art. 36 – bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità” e dell’art. 38 “Interventi eseguiti in base a permesso annullato” se saldate sanzioni e oblazioni, oltre la dichiarazione di cui all’art.34-bis “Tolleranze costruttive”. La norma prevede sia stato effettuato il pagamento delle sanzioni di cui all’art.33 “Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità”, all’art. 34 “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire”; all’art. 37 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività”, c.mi 1, 3, 4, 5 e 6 e all’art.38 “Interventi eseguiti in base a permesso annullato”.

Cambio della destinazione d’uso: introdotti i commi 1-bis, 1-ter, c. 1 quater, c. 1 quinquies, modificato il comma 3 dell’art.23-ter, per consentire il mutamento della destinazione d’uso attraverso la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività, SCIA, per la singola unità immobiliare, ma all’interno della stessa categoria funzionale tra le categorie turistico – ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, senza opere. Laddove interessate unità immobiliari ubicate nelle zone A, B) e C) di cui all’art. 2 d.M. 1444/1968, la destinazione finale deve essere conforme a quella prevalente dell’immobile. Le unità immobiliari a piano terra potranno avere destinazione residenziale se questa è consentita dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio. La procedura non comporta reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale, né vincolo parcheggio.

Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali: modificato il comma 5 dell’art.31 per l’assoggettamento al preventivo parere rilasciato dalle amministrazioni competenti se sussistenti interessi pubblici, culturali, paesaggistici, venuti meno in presenza di contrasto con “rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico”. Disposto che il Comune acquisito preventivamente il superiore parere possa vendere il bene e l’area di sedime subordinando sospensivamente il contratto alla demolizione delle opere abusive a onere dell’acquirente, con divieto per il responsabile dell’abuso a partecipare alla procedura di vendita. Il Decreto Salva Casa 2024 interviene anche ai fini della determinazione del valore commerciale del bene per essere determinato dall’Agenzia del Territorio tenuto conto delle spese necessarie per demolire le opere difformi.

Tolleranze costruttive: modificato il comma 3 e introdotti i commi 1 – bis, 1 – ter, 2 – bis, 3-bis, 3-ter all’art.34-bis prevedendo, per le opere realizzate entro il 24/05/2024 quattro diverse aliquote del 2%, del 3%, del 4% e del 5% rientranti nella classificazione di tolleranza e applicabili in dipendenza della superficie utile dell’unità immobiliare che dovrà coincidere con quella approvata o contenuta nel titolo edilizio legittimante le opere, al netto di eventuali frazionamenti effettuati nel corso del tempo. Per gli stessi immobili vengono introdotti ulteriori discostamenti in termini di irregolarità. La dichiarazione resa dal professionista ai fini dell’attestazione dello stato legittimo prevede due distinti nuovi adempimenti, il primo riguarda gli immobili ubicati nelle zone sismiche, escluse le zone a bassa sismicità, implementando l’oggetto di attestazione, il secondo attiene il vincolo legato alla eventuale lesione del diritto del terzo che le tolleranze di cantiere non potranno limitare, il tecnico avrà l’onere di verificarne la sussistenza e di attuare quanto necessario ai fini dell’eliminazione della criticità.

Abusi edilizi realizzati in assenza del titolo, in totale difformità o con variazioni essenziali: oltre alla modifica della rubrica dell’art.36 sono stati variati i commi 1 e 2. Alle procedure di regolarizzazione degli interventi eseguiti in assenza del permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire vengono aggiunte le opere realizzate in totale difformità o con variazioni essenziali, restando immutato il rispetto del requisito della doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell’abuso e sia al momento in cui presentata l’istanza.

Parziali difformità dal permesso di costruire, dalla SCIA in alternativa e dalla SCIA: di nuova introduzione è l’art.36-bis formulato per opere eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla S.C.I.A. in alternativa, o in assenza o difformità dalla S.C.I.A. di cui all’art.22, consentendo, fino allo scadere dei termini di cui all’ordinanza di demolizione, comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, la regolarizzazione con la S.C.I.A. e, rispetto al regime della doppia conformità è previsto gli interventi siano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione e rispetto ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso. Laddove la sanatoria comporti il rilascio del permesso di costruire questo avverrà a condizione in considerazione del fattore che in sede di esame l’ufficio tecnico comunale possa richiedere al soggetto titolare di eseguire lavori edili entro un termine assegnato che siano finalizzati a garantire il rispetto della normativa in materia di requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica e abbattimento delle barriere architettoniche, ovvero di demolire opere non sanabili. In questa ultima ipotesi se il titolo legittimante le difformità è la S.C.I.A. dovranno essere indicati i lavori da realizzare al medesimo titolare. La dichiarazione del tecnico dell’istante oltre all’attestazione di consuetudine deve tenere conto della normativa tecnica vigente quando realizzato l’abuso, con dimostrazione dell’epoca in cui eseguito ai sensi dell’art.9-bis. Dal punto di vista delle sanzioni è disposto il versamento della somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in misura compresa tra euro 1.032 e euro 30.984, per gli immobili vincolati l’importo sarà equivalente alla maggiore somma tra il danno arrecato e il profitto conseguito, stabilendolo con Perizia di Stima, per gli stessi edifici, se rigettato il progetto, matura la sanzione della demolizione. Con l’art.36-bis viene introdotto il regime del silenzio-assenso nel decorso di quarantacinque giorni senza pronuncia da parte del responsabile del procedimento.

Interventi regolarizzabili con l’art.37: sostanzialmente viene inserito al comma 6 il nuovo art.36-bis.

Emendamenti proposti

Tra i primi emendamenti è trattato il tema dell’altezza interna utile per i vani abitabili anche se inferiore a ml.2,70 e non minore di ml.2,40, già ammessa per i locali accessori, quali corridoi, disimpegni e bagni, variante per la quale il Ministero della Salute ha reso parere favorevole. Riduzione dell’altezza da assoggettare al rispetto del requisito aero-illuminante, indi sarà fondamentale il corretto rapporto tra superficie pavimentata e superficie finestrata anche in termini di tempo impiegato per il ricambio di aria, spesso concretizzato con l’installazione di impianti tecnologici, in modo da non compromettere le condizioni di igiene, salubrità e vivibilità all’interno dell’ambiente, ricordiamo, in tal senso, la temperatura ottimale essere pari a 20°.

Il mutamento della destinazione d’uso a residenziale delle unità immobiliari a piano terra per le quali è già consentito solo se ammesso dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio, l’emendamento propone eliminare la superiore condizione.

Le tolleranze di cantiere implementate fino all’aliquota del 5% in relazione alla superficie utile delle unità immobiliari per i soli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, sono oggetto di differimento nel tempo per poter prevedere lo stesso incremento anche per le opere realizzate successivamente e, come riporta la proposta: in modo tale da giungere all’omogeneità della norma.

Finalizzato alla tutela del cittadino nei confronti della pubblica amministrazione nei procedimenti successivi all’esecuzione dei lavori è l’emendamento che propone sopralluogo nell’immobile da parte del tecnico comunale o dell’A.S.L. allo scopo di attestare la mancata realizzazione di difformità e evitare successive ipotesi comportanti l’aver realizzato abusi edilizi in quelle fasi lavorative.

Per gli edifici realizzati precedentemente all’entrata in vigore della L.10/1977, cd. Legge Bucalossi, è prospettata l’introduzione delle varianti concretizzare nel corso dei lavori di costruzione dell’immobile, ovvero l’addizione di forme semplificate di regolarizzazione delle parziali difformità.

Sempre sull’argomento delle parziali difformità è proposto che la pubblica amministrazione possa indicare eventuali interventi correttivi sull’immobile da realizzare a cura del privato per la regolarizzazione delle opere in maniera tale da evitare che il comune neghi il Permesso di Costruire o la SCIA in sanatoria. Nel testo dell’emendamento viene evidenziato, ai fini di eludere l’eventuale ipotesi di una reintrodotta “doppia conformità”, la limitazione circa l’entità e pertanto l’importo dei lavori che possono essere richiesti ai cittadini per sanare l’immobile, lavori che devono risultare necessari e indispensabili ai fini della sicurezza.

In relazione all’arco temporale di dieci anni a decorrere dal rilascio del titolo abilitativo edilizio durante il quale la Regione, sostituendosi al Comune, ha potere di annullamento del permesso di costruire, sembrerebbe poter entrare in vigore la riduzione di tale lasso di tempo a tutela dei diritti delle famiglie in possesso del titolo abilitativo edilizio.

Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

HOMEPAGE

I NOSTRI SOCIAL