Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita

Conformità dell’opera alla disciplina urbanistico – edilizia e ai requisiti prescritti dalla stessa

Leggiamo nel testo del nuovo art.36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità” il quale dispone siano sanabili gli interventi realizzati in parziale difformità rispetto al permesso di costruire, alla S.C.I.A. in alternativa al permesso di costruire o in assenza / difformità rispetto alla S.C.I.A., viene abbattuto il requisito della doppia conformità dell’opera rispetto alla disciplina urbanistico – edilizia, e viene introdotta la verifica circa:

• la conformità dell’opera realizzata rispetto alla disciplina urbanistico – edilizia, nel momento in cui presentato il progetto, viene meno “il momento in cui realizzato l’abuso”;
• la conformità dell’opera rispetto ai requisiti prescritti dalla disciplina urbanistico – edilizia, nel momento in cui realizzato l’abuso, viene meno “il momento in cui presentato il progetto”.

Quale differenza c’è tra “rispetto alla disciplina urbanistico – edilizia” e “rispetto ai requisiti prescritti dalla disciplina urbanistico – edilizia”

Potrebbe sembrare banale o addirittura far dedurre, come si sta leggendo in alcuni articoli e testi on-line, non vi sia alcuna differenza, giungendo alla conclusione la nuova disposizione attenga ugualmente il concetto della doppia conformità espresso con altri termini, ma così non è.

Esemplificando un caso riguardante la presentazione di un istanza ai sensi dell’art.36 del d.P.R.380/2001, quindi un Permesso di Costruire in Sanatoria, se vigente la doppia conformità dell’opera, avremmo un progetto composto da determinati aspetti, tri queste elenchiamo non esaustivamente:

• l’oggetto per il quale si richiede il P. di C. in sanatoria;
• la titolarità sull’immobile;
• il responsabile dell’abuso;
• l’identificazione del bene: dati catastali, confini, descrizione e così via;
• l’epoca nella quale realizzato l’abuso;
• la cronistoria dei titoli abilitativi edilizi dell’immobile
• la descrizione delle opere assentite nel titolo abilitativo, ad esempio:

Descrizione dei lavori: “I lavori riguardarono la realizzazione di un fabbricato in muratura ordinaria di mattoni pieni e malta cementizia, con muri dello spessore di cm.45 al piano terra e di cm. 30 ai piani superiori, con sopraelevazione a piano secondo con prevista copertura a terrazzo praticabile e soprastante tetto con orditura in legno e tegole curve. […]“ Posizionamento e sagoma: “Con il progetto autorizzato si prevedeva realizzare l’immobile a sagoma rettangolare di ml.14,00 per ml.12,00, in arretramento di ml.2,00 rispetto al confine est, di ml.6,00 rispetto al terreno e fabbricato di proprietà […] e del terreno confinante lato ovest ….

• la descrizione delle opere oggetto di accertamento di conformità, ad esempio:

Difformità riscontrate: “Le opere eseguite in difformità rispetto ai progetti originari, riguardano una modesta modifica della distribuzione interna del piano terra, la variazione dei prospetti per il diverso posizionamento delle aperture, la diversa realizzazione […] l’aumento dell’altezza dell’ultimo piano” Posizionamento e sagoma: “eseguiti i rilievi metrici si evince un arretramento di ml.2,30 rispetto al confine est, diversamente dai ml.2,00 assentiti, è, invece, rispettata la distanza di ml.6,00 rispetto al terreno e fabbricato di proprietà […], si ha invece un massimo di ml. 5,70 ed un minimo di ml.5,60 lungo il confine ovest”

• Verifica del requisito della doppia conformità, al momento in cui realizzato l’abuso, riferimento sono le Norme Tecniche di Attuazione dello strumento urbanistico (viene meno con le disposizioni dell’art.36-bis):

L’immobile nel P.R.G. vigente al momento in cui realizzato l’abuso ricadeva in zona territoriale omogenea “B” con indice di fabbricabilità di mc/mq 3,00, pertanto: a) superficie lotto e dati volumetrici – superficie lotto mq.400,00 – volumetria ammessa mq.400,00 x 3,00 = mc. 1.200,00 – superficie coperta ml.14,00 x 12,00 = mq. 168,00 – volumetria realizzata mq.168,00 x 9,50 = mc. 1.597,00 – Parcheggio richiesto 1/10 della volumetria = mq. 160,00

• Verifica del requisito della doppia conformità, al momento in cui presentato il progetto, riferimento sono le Norme Tecniche di Attuazione dello strumento urbanistico (mantenuto con le disposizioni dell’art.36-bis):

-Al momento in cui veniva commesso l’abuso l’immobile nel P.R.G. vigente ricadeva in zona “Bo” con indice di fabbricabilità di mc/mq 5,00, pertanto: a) superficie lotto e dati volumetrici – superficie lotto mq.400,00 – volumetria ammessa mq.400,00 x 5,00 = mc. 2.000,00 – superficie coperta ml.14,00 x 12,00 = mq. 168,00 – volumetria realizzata mq.168,00 x 9,50 = mc. 1.597,00 – Parcheggio richiesto 1/10 della volumetria = mq. 160,00

In questo caso l’immobile non possiede il requisito della doppia conformità, per essere la cubatura realizzata (mc.1.597,00) maggiore rispetto a quella ammessa (mc.1.200,00) al momento in cui realizzato l’abuso, mentre è conforme al momento in cui presentato il progetto in quanto lo strumento urbanistico vigente consente una volumetria pari a mc.2.000,00.

Prima dell’entrata in vigore del Decreto Salva Casa non avrebbe potuto essere sanato, venendo meno la conformità richiesta dall’art.36 d.P.R. 380/2001 al momento in cui presentato il progetto in sanatoria, l’immobile può essere sanato.

Il progetto si completa con ulteriori aspetti e verifiche che non riguarderanno più il requisito della doppia conformità dell’opera, bensì vanno a coincidere con la nuova introduzione di cui all’art.36-bis “requisiti prescritti dalla disciplina urbanistico – edilizia” da verificare nel momento in cui realizzato l’abuso” con riferimento allo stato di fatto dell’immobile rispetto alla disciplina urbanistico – edilizia dell’epoca.

In particolare tali “requisiti” fanno riferimento ai contenuti del Regolamento Edilizio che, come si legge all’art.4 del d.P.R.380/2001, viene adottato dai comuni e deve “contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi”, non più alla Norme Tecniche di Attuazione attraverso le quali verificata la doppia conformità.

Si tratta, quindi, degli aspetti che in ogni progetto vengono sempre presi in esame, tra questi figurano (elencazione non esaustiva):

– il calcolo delle superfici utili; – il calcolo delle superfici non residenziali; – il calcolo del rapporto aero-illuminante; – la valutazione del rispetto delle norme di sicurezza; – la valutazione in seno all’abbattimento delle barriere architettoniche o eventuale deroga; – tutto quanto concerne le dichiarazioni, attestazioni e asseverazioni da rendere in riferimento alle elencazioni riportate nelle modulistiche, quali la richiesta del permesso di costruire, art.36 d.P.R. 380/2001, o la SCIA, art.37 d.P.R. 380/2001.

È quindi inesatto dedurre quanto prima rilevato, ovvero la nuova disposizione attenga ugualmente il concetto della doppia conformità espresso con altri termini.

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