Dott. in Ing. Geom. Donatella Salamita
Con l’art. 6 “Attività edilizia libera” il Testo Unico per l’edilizia, approvato con d.P.R. 380/2001, disciplina l’attività edilizia libera, ovvero quei lavori non assoggettati a comunicazione alcuna allo sportello unico per l’edilizia del comune ove ricade l’immobile interessato, seppur ciò è esclusivamente riferito agli aspetti amministrativi. Le addizioni introdotte dal Decreto Salva Casa 2024 in materia interessano il comma 1 per modifica alla lettera b-bis) e introduzione della lettera b-ter).
La lettera b-bis) consentirebbe la realizzazione e l’installazione, come per le vetrate panoramiche e le logge, dei porticati, alle seguenti condizioni:
- siano realizzati all’interno dell’edificio;
- non costituiscano spazi chiusi stabilmente comportanti modifica alla volumetria e alle superfici, ovvero creando nuova cubatura;
- non comportino cambio di destinazione d’uso dell’immobile dovuta anche alla trasformazione a superficie utile della loro superficie accessoria;
- favoriscano micro-aerazione naturale tale da consentire un flusso di arieggiamento costante a garanzia della salubrità dei vani interni domestici;
- abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico che minimizzino l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
- non costituiscano modifica alle linee architettoniche esistenti.
La lettera b-ter, di nuova introduzione, regola quelle opere realizzare allo scopo di proteggere l’edificio e/o l’unità immobiliare, pertanto chi vi soggiorna, dagli agenti atmosferici e dalle radiazioni solari. È, in particolare, previsto la struttura principale del manufatto non crei uno spazio chiuso stabilmente, né volumetria e né superficie, dovendo armonizzarsi con le linee architettoniche del fabbricato, sia se addossata e sia se annessa a esso o alla singola unità immobiliare.
La norma, pertanto, sembrerebbe, con la versione del decreto, ammettere la collocazione degli organismi fissi di sostegno ed adeguati a permettere l’apertura, in quanto i manufatti di cui si parla sono le tende così distinte:
- tende in genere;
- tende da sole;
- tende da esterno;
- tende a pergola costituite da telo retrattile, anche impermeabile;
- tende a pergola costituite da elementi di protezione solare mobili o regolabili
Elementi che, come disposto nei contenuti della precedente lettera b-bis, devono possedere caratteristiche tecnico-costruttive e profili estetici in grado di ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente.
Attività edilizia libera: non sempre è completamente così
Quando si tratta di interventi edili e impiantistici effettuabili senza alcuna comunicazione allo sportello unico per l’edilizia è fondamentale la corretta classificazione dal punto di vista della disciplina urbanistico – edilizia, considerato che variazioni in corso d’opera o valutazioni non attente, potrebbero comportare la formazione di una o più difformità appunto perché il panorama normativo italiano in materia si compone di tante linee sottili che, a loro volta, costituiscono soglie entro le quali legittimati i regimi autorizzativi. Soglie che superate antepongono la presentazione di una comunicazione di inizio lavori, CILA, o del titolo superiore, ad esempio la segnalazione certificata di inizio attività, SCIA, per la quale è sufficiente l’interessamento delle parti strutturali del fabbricato.
Vi sono tantissimi interventi che, da una prima lettura della disposizione, confermano e riconfermano dover intraprendere un procedimento in luogo di un altro, ma non è così in quanto è la consultazione dell’art.3 d.P.R.380/2001, che categorizza gli interventi edilizi, dalla quale è più semplice poter determinare quali siano le nette differenze tra la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria, quest’ultima, a sua volta, suddivisa in “leggera” e “pesante”, la prima consentita con la CILA, la seconda invece no, richiede la SCIA. Con questo nesso logico mutano anche le sanzioni pecuniarie, ricordiamo che in corso d’opera la mancata presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata comporta il pagamento della somma pari a €333,00, mentre per la SCIA vi è un più ampio contesto, che diviene ancor più grave laddove a mancare sia il Permesso di Costruire, richiamando anche le sanzioni penali.
Non è questo il solo problema, in quanto la totale liberalizzazione viene meno laddove le opere interessino edifici e/o unità immobiliari ricadenti in zone vincolate, ad esempio se vigente il vincolo idrogeologico, o paesaggistico, o di altra natura.
È bene evidenziare che, in seno al vincolo paesaggistico, di cui al d. Lgs 42/2004 “Codice dei beni culturali e del paesaggio”, il d.P.R. 31/2017 rubricato “Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata”, in vigore dal 6/04/2017, introdusse due forme di semplificazione normando, rispettivamente, trentuno interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica, Allegato A, art.2, c.1, e quarantadue interventi definiti di lieve entità assoggettati ad autorizzazione semplificata, Allegato B art.3, c.1.
Di conseguenza se un intervento edilizio o impiantistico si classifica nei regimi di cui al c.1 dell’art.6 del Testo Unico per l’Edilizia e, a sua volta, rientra anche nei criteri di cui all’Allegato A al d.P.R. 31/2017, potrà essere realizzato senza comunicazione alcuna. Diversamente se la stessa opera non è subordinata a comunicazione al SUE, ma dal punto di vista paesaggistico è compreso tra quelle elencate nell’Allegato B, o, ancora, rientra nel regime ordinario, non si potrà dare inizio ai lavori se non previo conseguimento dell’atto di assenso.
Viene, oltremodo, meno la completa apertura anche nelle casistiche comportanti la mancata osservanza delle specifiche disposizioni settoriali in materia di sicurezza, antincendio, igienico – sanitarie, efficienza energetica, così come delle norme antisismiche, concetti che l’art.1 del Testo Unico per l’Edilizia espone riportando testualmente:
“1. Il presente testo unico contiene i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia.
- Restano ferme le disposizioni in materia di tutela dei beni culturali e ambientali contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (d. Lgs 42/2004)la normativa di tutela dell’assetto idrogeologico, e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia.”
Imprese e lavoratori autonomi
Eseguire interventi in totale autonomia non comprende quella libertà di gestione dal punto di vista dell’esecutore, sia esso impresa, fornitore o lavoratore autonomo, pena le sanzioni previste dalla normativa settoriale, e, come prima citato, anche in materia di sicurezza.
Aspetto sul quale il committente, se non nominato un direttore dei lavori, dovrà accuratamente vigilare richiedendo alla impresa tutta la documentazione necessaria e gli adempimenti disciplinanti la realizzazione delle opere, il montaggio delle opere provvisionali e quanto queste attiene.
In merito si rammenta il recente d.L. 19/2024, come convertito e modificato, per quanto riguarda lavoro sommerso, violazioni, DURC di congruità della manodopera, e così via.
Adempimenti dal punto di vista catastale
L’attività edilizia di cui all’art.6 d.P.R. 380/2001 comporta, se ne ricorre il caso, l’aggiornamento degli atti catastali a cura del soggetto avente titolo sull’immobile o sull’unità immobiliare, quindi il subentro del tecnico abilitato che predisponga e trasmetta la pratica telematicamente.
In tal senso emerge un ulteriore aspetto legato alla data di fine lavori, com’è noto, l’aggiornamento catastale richiede essere effettuato nel termine di giorni trenta rispetto alla data di termine dell’intervento, quindi è importante comprovare la stessa, attraverso due modalità:
- comunicazione allo sportello unico dell’edilizia del comune ove sito l’immobile dell’avvenuta e regolare ultimazione dei lavori rientranti nell’attività edilizia libera, non preventivamente comunicazioni, perché disciplinati dall’art.6, c.1 del testo unico per l’edilizia;
- dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi del d.P.R.445/2000, da parte del soggetto interessato, avente titolo sull’immobile, servibile anche per le agevolazioni fiscali, nella quale riportare l’oggetto dei lavori, la data di inizio e quella di ultimazione.
Elencazione interventi non soggetti a comunicazione al S.U.E.
Dai contenuti dell’art. 6 “Attività edilizia libera” del d.P.R. 380/2001, comprensivi delle addizioni ad opera del Decreto Salva Casa 2024, evidenziati, i seguenti interventi non sono subordinati a comunicazione alcuna presso il comune nel quale edificato l’immobile oggetto dei lavori:
- interventi di manutenzione ordinaria;
- installazione delle pompe di calore aria-aria con potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
- eliminazione di barriere architettoniche, con esclusione degli ascensori esterni e di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
- realizzazione e installazione di vetrate panoramiche;
- realizzazione di logge;
- realizzazione di porticati;
- installazione di tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili;
- opere temporanee per la ricerca nel sottosuolo a carattere geognostico in aree esterne al centro edificato, esclusa la ricerca di idrocarburi;
- movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola;
- pratiche agro-silvo-pastorali;
- interventi su impianti idraulici agrari;
- serre mobili stagionali per l’attività agricola, sprovviste di strutture in muratura;
- pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità, se stabilito dallo strumento comunale;
- realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili;
- realizzazione vasche di raccolta delle acque;
- realizzazione locali tombati;
- installazione pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, si tratta di quelli definiti alla voce 32 Allegato A al regolamento edilizio-tipo, esclusi in zona A) di cui al d.M.1444/1968;
- realizzazione aree ludiche senza fini di lucro nelle aree pertinenziali degli edifici;
- installazione elementi di arredo nelle aree pertinenziali degli edifici;
- realizzazione vasche di raccolta delle acque meteoriche per uso agricolo fino a mc.50 per ogni ettaro di terreno coltivato.
Occorre, invece, comunicare l’inizio dei lavori all’amministrazione comunale per le:
- opere stagionali e le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, in opera per un massimo di sei mesi.
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